Baumängel Rechte des Bauherrn auf einen Blick

Der Streit zwischen dem Hauseigentümer Walter Bigi und dem Maler Meier (beide Namen geändert) zieht sich seit Wochen hin. Bigi vergab Meier Malerarbeiten für 10 000 Schweizer Franken. Der Vertrag kam mündlich zustande und lautete: «alle Zimmer des Einfamilienhauses streichen». Nach getaner Arbeit besichtigte Bigi das Werk und war nicht zufrieden: An zahlreichen Stellen von Türrahmen und Fussleisten war das Holz nicht richtig abgedeckt worden, was Schäden nach sich zog. Bei Tageslicht erschienen einige Stellen «neblig», wie Bigi behauptet. Der Ärger von Walter Bigi ist umso grösser, weil seine Frau hochschwanger ist. Das junge Paar wollte die frisch gestrichenen Zimmer nach einer Woche wieder beziehen. Doch auch eine erste Nachbesserung führte nicht zum gewünschten Resultat. Welche Rechte hat nun der Bauherr Walter Bigi?

Der Besteller hat das Arbeitsergebnis so rasch als möglich zu prüfen und den Unternehmer möglichst sofort und detailliert über Mängel zu informieren, wobei er zum Ausdruck bringen muss, dass er das Ergebnis nicht als vertragsgemäss anerkennt und den Unternehmer haftbar machen will. Dies sollte nicht nur mündlich erfolgen.

Genehmigt der Besteller ausdrücklich oder stillschweigend das Arbeitsergebnis, so ist der Unternehmer von seiner Haftpflicht befreit. Ausgenommen davon sind Fälle, in denen es sich um Mängel handelt, die bei der Abnahme und ordnungsgemässen Prüfung nicht erkennbar waren oder vom Unternehmer absichtlich verschwiegen wurden. Kommen Mängel erst später zum Vorschein, gilt ebenfalls, dass der Besteller diese sofort nach Entdeckung rügen muss.

Bestehen Mängel, hat der Besteller verschiedene Mängelrechte: zum Beispiel eine unentgeltliche Nachbesserung oder eine Reduktion des Preises. Wichtig zu beachten sind neben der Pflicht zur sofortigen Meldung des Mangels die Fristen, in denen Ansprüche vom Besteller geltend gemacht werden können. Ansprüche des Bestellers wegen Mängeln des Werkes verjähren je nach Ursache mit Ablauf von zwei bzw. fünf Jahren nach der Abnahme des Werkes. Es können aber je nach Grundlage für den Mangel auch andere Verjährungsfristen massgeblich sein. Erfolgt keine Abnahme, oder versäumt es der Besteller, sofort zu reklamieren, besteht das Risiko, dass der Besteller seine Ansprüche aus diesen Mängeln verwirkt.

Eine Handwerkerin oder ein Bauunternehmer trägt Verantwortung für die ausgeführte Arbeit. Aber liegt im Fall Bigi tatsächlich ein Mangel vor? Gerade bei Maler- oder anderen Umbauarbeiten dreht sich der Konflikt oft darum, ob die Regeln der Baukunde eingehalten sind oder nicht. Die Krux dabei: Meist können nur geschulte Fachleute entscheiden, welche Referenzen, Merkblätter oder Normen massgeblich sind – und ob diese auch eingehalten wurden. Kommen Walter Bigi und Maler Meier nicht zu einer Einigung, können sie zum Beispiel eine anerkannte Fachperson beiziehen. Diese sollte unabhängig und fachlich geschult sein. Dabei können in der Regel Fachverbände oder andere Organisationen weiterhelfen.

Was alles einzuhalten ist, wenn man baut, wird oft unterschätzt. So sind gesetzliche und andere Vorgaben zu beachten. Dazu gehören etwa die Brandschutzvorschriften und andere Vorgaben zur Sicherheit oder die Energiegesetze sowie diverse technische Normen und Verbandsvorgaben.

Bei der Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt, spielen alle diese Vorgaben und Regelungen eine Rolle.

Der Umfang und der Inhalt der Arbeiten sollten vor Beginn so eindeutig wie möglich vertraglich festgehalten werden.

Gerade im Bereich von Malerarbeiten gibt es dafür einige gute Beispiele: Wenn der Besteller beispielsweise einen neuen Anstrich in «Rosa» wünscht, lässt schon dies einen Interpretationsspielraum offen. Ist das Haus einmal grossflächig gestrichen, sieht es vielleicht ganz anders aus, als es sich der Besteller vorgestellt hat.

Um einer Auseinandersetzung vorzubeugen, sollten der Besteller und der Unternehmer den Farbton gemäss definierten Standards festlegen und sich aufgrund von nicht zu kleinen Musterflächen am Objekt über das effektive Aussehen vergewissern.

Ein Unternehmer hat sich an die anerkannten Regeln der Baukunde und die verschiedenen Vorgaben zu halten.

Auf die anerkannten Regeln der Baukunde kann sich ein Besteller sogar berufen, wenn er im Vertrag nicht ausdrücklich Bezug darauf nimmt. Das gilt auch für Herrn Bigi.

Eine frühzeitige Meldung von Mängeln und die Konsultation von Fachpersonen sind genauso wichtig wie ein präziser Vertrag. Denn unkonkrete Anweisungen können schnell zu Missverständnissen führen und dafür sorgen, dass das Endresultat nicht den eigenen Vorstellungen entspricht.