Immobilie vererben
Das Haus überschreiben – was zu Lebzeiten zu beachten ist
Die Übertragung des Eigenheims an Kinder zu Lebzeiten kann aus verschiedenen Gründen sinnvoll sein. Erfahren Sie hier, welche Möglichkeiten und Herausforderungen es dabei gibt.
Inhalt:
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- Der Wunsch nach Verkleinerung oder altersgerechtem Wohnen ist ein möglicher Grund für eine Hausübertragung zu Lebzeiten.
- Die drei grundsätzlichen Varianten der Hausüberschreibung sind: Verkauf, Erbvorbezug oder Schenkung.
- Die Hausübertragung kann den Anspruch auf Ergänzungsleistungen reduzieren.
- Die finanziellen und rechtlichen Folgen sind nur zwei der Aspekte, die bei einer Immobilienübertragung bedacht werden sollten.
- Zum Fazit
Wenn die Kinder erwachsen werden und ausziehen, empfinden viele Eltern nicht nur einen emotionalen Verlust, sondern sehen sich häufig auch mit einer praktischen Leere konfrontiert: Zimmer, die keiner mehr bewohnt, und der grosse Garten, in dem nicht mehr gespielt wird. Viele Immobilienbesitzer wünschen sich, dass eines ihrer Kinder das Haus oder die Eigentumswohnung übernimmt. Damit eine Übertragung zu Lebzeiten gelingt, ist es wichtig, frühzeitig klare Verhältnisse zu schaffen.
Die Gründe für eine Übertragung des Hauses an die Nachkommen zu Lebzeiten sind vielfältig und in jeder Familie unterschiedlich. Meist sind die Grösse und der Platz ausschlaggebend. Zwei Menschen brauchen nun mal weniger Raum als eine mehrköpfige Familie. Ein Haus, oft mit Garten, macht Arbeit und will instand gehalten sowie gepflegt werden .
Eine kleinere, vielleicht zentraler oder günstiger gelegene Immobilie mag in diesem Lebensabschnitt besser passen. Womöglich bereits altersgerecht ausgestattet und in der Nähe der Kinder und Enkelkinder. Eventuell lockt aber auch das Ausland, wo man spätestens im Ruhestand, oder auch schon davor, einen Wohnsitz plant .
Vielleicht findet aber auch eines der Kinder, das möglicherweise schon eigene Kinder hat, kein geeignetes Zuhause oder kann sich die Finanzierung nicht leisten. Oder man möchte so lange wie möglich selbst in seinem Eigenheim wohnen bleiben und frühzeitig sicherstellen, dass die Immobilie in der Familie bleibt .
Wird eine Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder übertragen, gibt es einige Faktoren zu beachten, die mitunter erbrechtliche, steuerliche und nicht zuletzt finanzielle Auswirkungen haben können. Eine offene Aussprache und gemeinsame Planung innerhalb der Familie ist wichtig, insbesondere wenn nur eines von mehreren Kindern das Haus übernimmt.
Grundsätzlich gibt es drei Varianten, eine Immobilie an die Nachkommen zu übertragen, die sich je nach Bedürfnis und Vermögenswert unterscheiden. Nachfolgend geben wir einen ersten Überblick, der jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit erhebt. Gerade in Bezug auf das Erb- und Steuerrecht ist die fachliche Beratung durch Expertinnen und Experten empfehlenswert.
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Verkauf zum Verkehrswert
Wenn ein Kind die Immobilie von den Eltern zum aktuellen Verkehrswert (= Marktwert) erwirbt, so ist das die unproblematischste Art der Übertragung. In diesem Fall erhalten die Eltern den gesamten Verkaufserlös. Dieser fliesst in das Vermögen der Eltern, welches später gemäss Gesetz, Erbvertrag oder Testament unter den Erbberechtigten aufgeteilt wird. Das übernehmende Kind erlangt somit in erbrechtlicher Hinsicht keine Sonderstellung in der späteren Erbteilung.
Es ist ratsam, den Verkehrswert der Immobilie von einer unabhängigen Expertin oder einem unabhängigen Experten schätzen zu lassen. Eine oder mehrere vorhandene Hypothek (en) wird/werden in der Regel vom Kind übernommen und der Restbetrag an die Eltern bezahlt.
Steuerrechtliche Folgen:
Erzielen die Eltern beim Verkauf des Hauses oder der Wohnung einen Gewinn, muss dieser in allen Kantonen versteuert werden. Die Höhe dieser Grundstückgewinnsteuer ist von Kanton zu Kanton unterschiedlich . Wechselt eine Immobilie den Besitzer, ist in manchen Kantonen auch eine Handänderungssteuer fällig. Hier empfiehlt es sich, vor dem Verkauf den Rat einer Steuerberaterin oder eines Steuerberaters einzuholen.
Übertragung unter Verkehrswert, Erbvorbezug und gemischte Schenkung
Der Erbvorbezug ist wohl die häufigste Form der Vermögensübertragung zu Lebzeiten. Wurde einem Kind ein Erbvorbezug gewährt, muss es diesen nach dem Tod der Eltern bei der Erbteilung ausgleichen, das bedeutet, dieser Wert wird zum vorhandenen Nachlassvermögen addiert und ihm danach an seinen Erbanspruch angerechnet . Es ist empfehlenswert, den Betrag des später auszugleichenden Erbvorbezugs vertraglich zu fixieren.
Die Gegenleistungen bei der Übertragung einer Immobilie können unter dem Verkehrswert liegen oder die Übertragung kann ganz ohne Gegenleistung erfolgen. Wenn Eltern einem Kind ihre Immobilie zu einem Preis übertragen, der deutlich unter dem Verkehrswert liegt, spricht man von einer gemischten Schenkung . Der Schenkungsbetrag ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkehrswert und der Summe aller Gegenleistungen. Zu den Gegenleistungen gehören auch die übernommene Hypothek und der Kapitalwert einer Nutzniessung oder eines Wohnrechts.
Die Anrechnung von Barvermögen erfolgt zum Nominalwert während des Vorbezugs. Das heisst: ohne Zins und ohne Berücksichtigung des Kaufkraftverlustes. Für Immobilien hingegen wird der Verkehrswert zum Todeszeitpunkt des Erblassers zugrunde gelegt. Eine Wertsteigerung der Immobilie wird somit berücksichtigt und ist in der Erbteilung ebenfalls ausgleichspflichtig
Die übertragene Immobilie ist neu vom Kind als Vermögen zu versteuern, ebenso der Eigenmietwert oder Mietertrag daraus als Einkommen. Nur bei der Nutzniessung ist das ausnahmsweise nicht der Fall. Zudem kann im Zeitpunkt der Übertragung eine kantonale Schenkungssteuer anfallen, von der die direkten Nachkommen in fast allen Kantonen befreit sind.
Schenkungssteuer auf einen Blick
Sowohl Erbvorbezüge als auch Schenkungen unterliegen der Schenkungssteuer. Sie ist grundsätzlich vom Begünstigten zu deklarieren und zu entrichten. Die Höhe der Steuersätze und die Bestimmungen über die Erbschafts- und Schenkungssteuer werden von den Kantonen geregelt. Ausschlaggebend für die Besteuerung ist der Wohnsitzkanton der schenkenden Person bzw. des Erblassers oder der Erblasserin. Ausgenommen davon ist das Grundeigentum, für das der Ort relevant ist, an dem sich das Grundstück befindet.
Übertragung durch Schenkung
Durch eine teilweise oder vollständige Schenkung übergibt man das Wohneigentum an ein Kind, ohne dass sich dieses später bei der Erbteilung den unentgeltlichen Anteil anrechnen lassen muss.
Wird ein Grundstück ohne finanzielle Gegenleistung übertragen, liegt eine reine Schenkung vor. Ansonsten, wenn beispielsweise lediglich die bestehende Hypothek übernommen wird, spricht man von einer gemischten Schenkung. Dies ist ein häufiges Verfahren, wenn gleichzeitig jedem Kind je eine Immobilie übertragen wird. Bei der unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken fällt keine Grundstückgewinnsteuer an, dafür aber unter Umständen eine Schenkungssteuer.
Die Schenkungssteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad des Schenkers zum Beschenkten und ist von Letzterem zu leisten. In fast allen Kantonen ist die Schenkungssteuer identisch mit der Erbschaftssteuer, die anfiele, wenn der Vermögenswert später vererbt würde.
Wissenswert
Bei Erbvorbezügen und insbesondere bei Schenkungen muss beachtet werden, dass Pflichtteile der anderen Kinder verletzt werden könnten. Zudem sollte in Betracht gezogen werden, dass Eltern mit dem teilweisen oder vollständigen entschädigungslosen Übertrag des Hauses von ihren Kindern finanziell abhängig werden könnten – und so nicht mehr in der Lage sind, eventuelle hohe Pflegekosten im Alter selbst zu bezahlen.
Oft befürchten Eigenheimbesitzer, dass sie im Alter ihr Haus verkaufen müssen, um für die Kosten im Pflegeheim aufkommen zu können. Um dieses Risiko zu umgehen und das Vermögen für ihre Erben zu erhalten, planen sie, das Haus auf ihre Nachkommen zu übertragen. Denn ohne das Eigenheim, so die Annahme, hätten sie im Bedarfsfall Anspruch auf staatliche Ergänzungsleistungen (EL).
Das ist ein Irrtum. Denn bei der Berechnung des Anspruchs auf Ergänzungsleistungen wird von den Behörden auch das freiwillig übertragene Vermögen berücksichtigt, und zwar unter Abzug von 10 000 Franken pro Jahr seit der Schenkung. Eine Schenkung hat also einen negativen Einfluss auf den EL-Anspruch. Seit der EL-Reform 2021 gilt zudem: Nach dem Tod einer EL-berechtigten Person müssen die Erben die in den letzten zehn Jahren bezogenen EL zurückerstatten. Dies allerdings nur, wenn der Nachlass 40 000 Franken übersteigt.
Wohnrecht oder Nutzniessung einräumen
Wer sein Haus auf die Nachkommen übertragen will, aber selbst darin wohnen bleiben möchte, dem bieten sich zwei Optionen: die Nutzniessung und das Wohnrecht. Beide führen dazu, dass das Haus oder die Wohnung ins Eigentum der Nachkommen übergeht. Die Rechte und Pflichten sind jedoch unterschiedlich geregelt.
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Wohnrecht und Nutzniessung – was ist der Unterschied?
Aspekte | Aspekte | Wohnrecht | Wohnrecht | Nutzniessung | Nutzniessung |
|---|---|---|---|---|---|
Aspekte | Berechtigungen und Beschränkungen | Wohnrecht |
| Nutzniessung |
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Aspekte | Finanzielle Pflichten | Wohnrecht |
| Nutzniessung |
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Wissenswert
Die Nutzniessung und das Wohnrecht werden im Grundbuch eingetragen und gelten ohne gegenteilige Vereinbarung so lange, bis die Eltern sterben; sie bleiben also bestehen, auch wenn die Eltern in ein Pflegeheim umziehen. Ob und wie in einer solchen Situation die Ablösung erfolgen soll, regelt man am besten vorab und hält die Vereinbarung vertraglich fest. So können die Eltern beispielsweise beim Umzug ins Heim auf das Wohnrecht oder die Nutzniessung verzichten und im Gegenzug eine lebenslange Rente oder eine einmalige Abfindung beziehen.
Wenn Sie eine Immobilie besitzen, die Sie an Ihre Kinder weitergeben möchten, sollten Sie sich frühzeitig damit befassen und das Thema wohlüberlegt und in Ruhe angehen.
Folgende Aspekte gilt es dabei zu beachten:
Wissenswert
Bleiben Sie bei allem, was Sie entscheiden und tun, transparent und kommunizieren Sie offen mit allen Familienmitgliedern. Das erspart Ihnen zu Lebzeiten Diskussionen und Spannungen und den Erben nach Ihrem Tod Missgunst und Streit. Halten Sie trotzdem alle Absprachen schriftlich fest und lassen Sie diese gegenseitig unterzeichnen. Wenn gesetzlich erforderlich, verfügen Sie Ihre Anordnungen in einem Testament oder schliessen Sie mit Ihren Kindern einen Erbvertrag ab. So lassen sich Ihre Entscheidungen und Wünsche später nicht oder nur schwerlich anfechten.
Wer seine Immobilie auf die Kinder übertragen möchte, hat vieles zu bedenken und das Für und Wider sorgsam zu erwägen. Wichtig ist bei allem, dass Sie sich selbst mit der Entscheidung wohlfühlen und tun, was für Sie im Alter am besten ist.
Was immer Sie planen: Lassen Sie sich auf jeden Fall von Expertinnen und Experten beraten und unterstützen, um eine zufriedenstellende, einvernehmliche und für alle Beteiligten transparent nachvollziehbare Lösung zu finden.
Disclaimer
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