Intestare la casa: cosa considerare mentre si è in vita

Quando i figli crescono e si trasferiscono, molti genitori non provano soltanto un senso di perdita a livello emotivo, ma spesso anche un vuoto pratico: ad esempio, stanze in cui non vive più nessuno o un giardino ampio che viene usato più di rado. Molti proprietari di immobili valutano quindi di intestare l’abitazione a uno dei propri figli. Affinché un trasferimento mentre si ancora in vita abbia successo, è importante stabilire condizioni chiare sin dall’inizio.

Le ragioni per cui si trasferisce la casa ai discendenti nel corso della propria vita sono molteplici e possono variare in ogni famiglia. Nella maggior parte dei casi, le dimensioni e lo spazio si rivelano fattori decisivi. Due persone hanno bisogno di meno spazio rispetto a una famiglia più numerosa. Una casa, spesso con un giardino, richiede cure impegnative e ha bisogno di essere mantenuta.

Un immobile più piccolo, magari più centrale o in una posizione più comoda, può rispondere meglio alle esigenze di questa fase della vita. Ancora meglio se è privo di barriere architettoniche ed è situato vicino ai figli e ai nipoti. Un’altra motivazione è quella di trasferirsi all’estero, per trascorrervi il pensionamento o anche gli anni che lo precedono.

Può anche darsi che uno dei figli, che magari ha già bambini, non riesca a trovare una casa adatta o non può permettersi il finanziamento. Oppure si vuole rimanere nella propria abitazione il più a lungo possibile e assicurarsi il prima possibile che l’immobile resti in famiglia.

Il trasferimento di un immobile ai figli nel corso della propria vita obbliga a considerare una serie di fattori, con implicazioni ereditarie e fiscali, senza dimenticare l’aspetto finanziario. Il confronto aperto e la pianificazione congiunta all’interno della famiglia sono decisivi, soprattutto quando è solo uno dei figli a ricevere la casa.

I modi per trasferire un immobile ai discendenti sono sostanzialmente tre e si differenziano a seconda delle esigenze e del valore patrimoniale. Di seguito forniamo una panoramica iniziale, senza pretesa di esaustività. Soprattutto per quanto riguarda il diritto successorio e fiscale, raccomandiamo una consulenza professionale esperta.

Vendita al valore di mercato

Il tipo di trasferimento più agevole si ha quando un figlio acquista l’immobile dai genitori al valore reale corrente (= valore di mercato). In questo caso, i genitori ricevono l’intero ricavato della vendita. Esso confluisce nel patrimonio dei genitori, destinato a essere diviso tra le persone beneficiarie dell’eredità in conformità con la legge, il contratto successorio o il testamento. Il figlio che acquista l’immobile non ottiene quindi una posizione speciale nella futura divisione ereditaria in termini di diritto successorio.

Si consiglia di far stimare il valore di mercato dell’immobile da un esperto indipendente. Eventuali ipoteche in essere sono di solito a carico del figlio e l’importo rimanente viene versato ai genitori.

Conseguenze fiscali:

Se i genitori realizzano un profitto sulla vendita della casa o dell’appartamento, questo viene tassato in tutti i cantoni; l’importo da pagare dipende dalla specifica imposta cantonale sugli utili immobiliari. In caso di passaggio di proprietà, in alcuni cantoni è dovuta anche un’imposta sul trapasso di proprietà. In tal caso, è consigliabile ricorrere a una consulenza fiscale prima di finalizzare la vendita.

Trasferimento inferiore al valore reale, anticipo ereditario e donazione mista

L’anticipo ereditario è probabilmente la forma più comune di trasferimento di ricchezza durante la propria vita. Se un figlio ottiene un anticipo sull’eredità, dovrà compensarlo dopo la morte dei genitori, al momento della divisione ereditaria: ciò vuol dire che questo valore viene aggiunto ai beni successori e quindi conteggiato nei suoi diritti all’eredità. È consigliabile fissare contrattualmente l’importo dell’anticipo da compensare successivamente.

Il corrispettivo per il trasferimento di un immobile può essere inferiore al valore di mercato o può addirittura azzerarsi. Quando i genitori trasferiscono il loro immobile a un figlio a un prezzo significativamente inferiore al valore di mercato si parla di donazione mista. L’importo della donazione risulta dalla differenza tra il valore di mercato e la somma di tutti i corrispettivi. Tra questi rientra anche l’ipoteca di cui il donatario si fa carico e il valore capitalizzato di un usufrutto o di un diritto di abitazione.

Il calcolo del patrimonio liquido avviene al valore nominale al momento dell’anticipo, vale a dire senza interessi e senza tener conto della perdita di potere d’acquisto. Per gli immobili, invece, si prende come base il valore reale al momento del decesso del testatore. Un aumento del valore dell’immobile è quindi incluso nel calcolo ed è anche soggetto a compensazione nella divisione ereditaria.

L’immobile trasferito è ora imponibile dal figlio come patrimonio, mentre il valore locativo o il reddito da locazione valgono come reddito. Fa eccezione solo l’usufrutto, per il quale ciò non avviene. Inoltre, al momento del trasferimento può essere dovuta un’imposta cantonale sulle donazioni, dalla quale però sono esentati i discendenti diretti in quasi tutti i cantoni.

Trasferimento tramite una donazione

Con una donazione parziale o totale, la proprietà di un’abitazione viene trasferita a un figlio senza che questi sia tenuto in seguito a computare la quota percepita a titolo gratuito nella divisione dell’eredità.

Il caso classico di donazione è quando un immobile viene trasferito senza corrispettivo finanziario. Se invece, ad esempio, viene rilevata solo l’ipoteca esistente, si parla di donazione mista. Sono comuni nei casi in cui nello stesso momento viene assegnato un immobile a ciascun figlio. In caso di trasferimento gratuito di beni immobili, non è dovuta alcuna imposta sugli utili immobiliari, ma si può applicare un’imposta sulla donazione.

L’imposta sulla donazione si basa sul grado di parentela del donatore con il donatario e deve essere pagata dal quest’ultimo. In quasi tutti i cantoni, l’imposta sulla donazione è identica all’imposta di successione che sarebbe dovuta se il bene fosse ereditato successivamente.

Chi possiede abitazioni teme spesso di ritrovarsi a dover vendere la casa in età avanzata per finanziare i costi della casa di cura. Per evitare questo rischio e preservare il patrimonio per gli eredi, spesso si considera un trasferimento della casa a questi ultimi. Senza un’abitazione di proprietà, si presume, in caso di necessità si avrebbe diritto a prestazioni complementari (PC) statali.

Ciò rappresenta un errore. Infatti, nel calcolo del diritto alle prestazioni complementari, le autorità tengono conto anche degli averi trasferiti volontariamente, detraendo 10 000 franchi all’anno dalla donazione. Una donazione ha quindi un impatto negativo sul diritto alle PC. Dalla riforma PC del 2021 si applica anche quanto segue: dopo il decesso di una persona avente diritto alle PC, gli eredi devono rimborsare le prestazioni ricevute negli ultimi dieci anni, ma solo se la massa ereditaria supera i 40 000 franchi.

Garantirsi un usufrutto o un diritto di abitazione

Se volete intestare la casa ai vostri discendenti rimanendoci però ad abitare, le opzioni sono due: l’usufrutto e il diritto di abitazione. In entrambi i casi, l’abitazione diventa proprietà dei discendenti, ma diritti e obblighi sono regolati in modo diverso.

Se possedete un immobile che volete trasferire ai vostri figli, dovreste affrontare l’argomento il prima possibile, dedicandoci attenzione e cura.

I seguenti aspetti vanno tenuti in considerazione:

Chi desidera trasferire il proprio immobile ai figli ha molti aspetti da considerare e deve soppesare attentamente i pro e i contro di ogni opzione. L’importante è che la decisione vi faccia sentire a vostro agio e che facciate ciò che è meglio per voi, tenendo in considerazione anche la vecchiaia.

Quale che sia il piano, chiedete consiglio e supporto a personale esperto per trovare una soluzione il più possibile soddisfacente, consensuale e chiara per tutte le parti coinvolte.