Céder sa maison – ce qu’il faut faire de son vivant

Lorsque les enfants atteignent l’âge adulte et déménagent, beaucoup de parents ressentent non seulement un vide émotionnel, mais aussi souvent un vide physique: plus personne n’occupe les chambres ni ne joue dans le grand jardin. Nombre de propriétaires de biens immobiliers souhaitent que l’une ou l’un de leurs enfants reprenne la maison ou l’appartement en propriété. Pour réussir une transmission de son vivant, il est important de créer suffisamment tôt des conditions claires.

Les raisons de transmettre sa maison à sa descendance de son vivant sont multiples et propres à chaque famille. La taille du logement et sa situation géographique sont généralement déterminantes. Deux personnes ont besoin de moins d’espace qu’une famille. Une maison, d’autant plus si elle comporte un jardin, génère du travail et demande de l’entretien.

Un bien immobilier plus petit, peut-être plus central ou moins cher, peut mieux convenir lors de cette étape de la vie. Celui-ci peut être déjà adapté à des personnes plus âgées et se situer à proximité des enfants et des petits-enfants. Peut-être aussi l’étranger attire et on envisage d’y déménager à la retraite, voire avant.

Mais peut-être aussi que l’une ou l’un des enfants, déjà parent, ne trouve pas de logement approprié ou ne peut pas se permettre d’en acquérir un. Ou alors c’est vous qui souhaitez rester dans votre logement aussi longtemps que possible et vous assurer tôt que votre bien immobilier restera dans la famille.

Lorsqu’on transfère son bien immobilier à ses enfants de son vivant, il convient de tenir compte de certains facteurs qui peuvent entraîner des répercussions sur le plan successoral, fiscal et, surtout, financier. Il est important d’en discuter ouvertement et de planifier la transmission ensemble, en famille, en particulier lorsqu’il y a plusieurs enfants, mais que seulement une ou un d’entre eux reprend la maison.

En principe, il existe trois variantes pour céder un bien immobilier à sa descendance, en fonction des besoins que l’on a et de sa fortune. Vous trouverez ci-après un premier aperçu non exhaustif. En ce qui concerne notamment le droit successoral et fiscal, il est recommandé de faire appel à des spécialistes.

Vente à la valeur vénale

Le cas où une ou un enfant acquiert le bien immobilier de ses parents à la valeur vénale actuelle (= valeur de marché) est le cas le moins problématique. Les parents reçoivent alors la totalité du produit de la vente. Celui-ci est reversé à la fortune des parents, qui sera ensuite répartie entre les personnes ayant droit successoral conformément à la loi, à un pacte successoral ou à un testament. L’enfant reprenant n’aura donc pas de statut spécial lors du partage successoral ultérieur.

Il est conseillé de faire calculer la valeur vénale du bien par des spécialistes. Les hypothèques existantes sont généralement reprises par l’enfant et le solde est versé aux parents.

Conséquences fiscales:

Si les parents réalisent un bénéfice lors de la vente de leur maison ou de leur appartement, celui-ci doit être imposé dans tous les cantons. Le montant de cet impôt sur les gains immobiliers varie d’un canton à l’autre. Si un bien immobilier change de propriétaire, un droit de mutation est également exigible dans certains cantons. Dans ce cas, il est recommandé de faire appel à un conseil fiscal avant de procéder à la vente.

Transmission à une valeur inférieure à la valeur vénale, avance d’hoirie et donation mixte

L’avance d’hoirie est probablement la forme la plus fréquente de transfert de fortune de son vivant. Si une avance d’hoirie a été accordée à une ou un enfant, l’enfant doit la compenser après le décès des parents lors du partage successoral, ce qui signifie que cette valeur est ajoutée aux biens successoraux existants et qu’elle est ensuite déduite de sa part successorale. Il est recommandé de fixer contractuellement le montant de l’avance d’hoirie à compenser ultérieurement.

Les contreparties lors de la transmission d’un bien immobilier peuvent être inférieures à la valeur vénale, ou le transfert peut être effectué sans contrepartie. Lorsque les parents transfèrent leur bien immobilier à une ou un enfant à un prix nettement inférieur à la valeur vénale, on parle de donation mixte. Le montant de la donation résulte de la différence entre la valeur vénale et la somme de toutes les contreparties. Les contreparties comprennent également l’hypothèque reprise et la valeur en capital d’un usufruit ou d’un droit d’habitation.

La prise en compte de fortune en espèces est effectuée à la valeur nominale pendant l’avance d’hoirie, donc sans calculer d’intérêts et sans considérer la perte de pouvoir d’achat. En revanche, pour les biens immobiliers, c’est la valeur vénale au moment du décès de la personne testatrice qui s’applique. Une plus-value sur le bien immobilier est donc prise en compte et doit également être compensée dans le partage successoral.

Le bien immobilier transféré doit désormais être imposé en tant que fortune de l’enfant, et la valeur locative ou le revenu locatif doit l’être en tant que revenu. Seule exception à ce principe: si un usufruit existe sur le bien. En outre, au moment du transfert, un impôt cantonal sur les donations peut être appliqué. La descendance directe en est exonérée dans presque tous les cantons.

Transmission par donation

Une donation partielle ou totale permet de transmettre le logement en propriété à une ou un enfant sans que l’enfant doive ensuite se faire attribuer la part reçue à titre gracieux lors du partage successoral.

Lorsqu’un terrain est transféré sans contrepartie financière, il s’agit d’une donation pure. Si, par contre, seule l’hypothèque existante est reprise, on parle de donation mixte. Il s’agit d’une procédure fréquente lorsqu’un bien immobilier différent est transmis à chaque enfant. En cas de transmission gratuite de bien immobilier, il n’y a pas d’impôt sur les gains immobiliers, mais, dans certains cas, un impôt sur les donations.

L’impôt sur les donations doit être payé par les donataires et dépend du degré de parenté avec qui fait la donation. Dans presque tous les cantons, l’impôt sur les donations est identique à l’impôt sur les successions qui serait appliqué si le bien était transféré ultérieurement.

Souvent, les propriétaires craignent de devoir vendre leur maison une fois âgés afin de pouvoir payer les frais d’un établissement médico-social (EMS). Pour éviter ce risque et préserver la fortune des personnes qui héritent, ils prévoient alors de céder leur maison à leur descendance. En effet, pensent-ils, s’ils ne sont plus propriétaires, ils auront droit, en cas de besoin, à des prestations complémentaires (PC).

C’est une erreur. En effet, lors du calcul du droit aux prestations complémentaires, les autorités tiennent également compte de la fortune transférée volontairement, et déduisent 10 000 CHF par année écoulée depuis la donation. Une donation a donc un impact négatif sur le droit aux PC. En outre, depuis la réforme des PC de 2021, qui hérite doit rembourser les PC versées au cours des dix dernières années ayant précédé le décès d’une personne ayant droit aux PC. Toutefois, cette rétroactivité ne s’applique que si la succession dépasse 40 000 CHF.

Prévoir un droit d’habitation ou un usufruit

Si vous souhaitez céder votre maison à votre descendance, mais aimeriez y rester, vous pouvez choisir entre deux options: l’usufruit et le droit d’habitation. Avec les deux options, la maison ou l’appartement devient la propriété de la descendance. Les droits et obligations ne sont toutefois pas identiques.

Si vous possédez un bien immobilier que vous souhaitez transmettre à vos enfants, vous devriez vous en occuper suffisamment tôt et aborder le sujet de manière sereine, après y avoir mûrement réfléchi.

Il convient de prêter particulièrement attention aux aspects suivants:

Qui souhaite transmettre son bien immobilier à ses enfants doit réfléchir à de nombreux aspects et soupeser soigneusement chaque choix. Le plus important est que vous vous sentiez à l’aise avec votre décision et que vous fassiez ce qui est le mieux pour vos vieux jours.

Quel que soit votre plan, faites-vous conseiller et aider par des spécialistes afin de trouver une solution satisfaisante, consensuelle et transparente pour toutes les parties concernées.