BNS annonce un tournant de politique monétaire

Après une croissance supérieure à la moyenne de l’économie suisse (2,7%) en 2022 grâce à l'effet de rattrapage lié à la pandémie, une croissance nettement plus faible a été enregistrée en 2023, avec 0,8%. Cela s’explique notamment par l'opacification de l’industrie causée en partie par une conjoncture poussive dans les pays européens. Le taux de chômage est passé de 1,9% à 2,4% en mai 2024 par rapport à son plus bas niveau du printemps 2023. Malgré une croissance économique inférieure à la moyenne, l’emploi total a néanmoins progressé de 70 400 équivalents temps plein en 2023. Forte de 2800 emplois supplémentaires, l'économie a connu une croissance modérée, quoique toujours positive, au premier trimestre 2024. Grâce à la solidité de l’emploi, la consommation privée s’est montrée stable en 2023 et a notamment soutenu le segment des services de l’économie suisse. La division persistante de l’économie se reflète dans les indices des directeurs d’achat (PMI): inférieur au seuil de croissance de 50 points pour l'industrie puisqu'il stagne à 46,4 points depuis maintenant cinq trimestres, l’indice des directeurs d’achat pour les services dénote un secteur plus vigoureux, même si l'on constate depuis peu une certaine volatilité. Au cours des trois derniers mois, il a varié de plus de 5 points. Même si, dans les services, l’indicateur trahit une tendance latérale fébrile, le secteur devrait soutenir légèrement l’économie. L’économie suisse devrait ainsi connaître une croissance de 1,3% en 2024 et de 1,5% en 2025.

La dynamique inflationniste s'est nettement enrayée par rapport au pic de l’été 2022. En 2023, le renchérissement annuel moyen s’élevait encore à 2,1% même si, à partir de juin, il avait réintégré la fourchette cible de 0 à 2% de la Banque nationale suisse (BNS). Depuis février 2024, le renchérissement des produits du pays est resté inférieur au seuil de 2%. Compte tenu de la baisse du renchérissement, la BNS a amorcé le redressement des taux d’intérêt en mars 2024 et a abaissé le taux directeur de 1,75% à 1,5%. Avec une nouvelle baisse de 25 points de base en juin, le taux directeur s’établit désormais à 1,25 %. Une nouvelle baisse des taux d’intérêt de 25 points de base est actuellement attendue pour le reste de l’année 2024.

Inflation, inflation de base et taux directeur de la BNS

Source: Refinitiv, BNS, CIO UBS GWM, juin 2024
Cela ne constitue pas une garantie de la part d’UBS Asset Management.

Avant le changement de cap, l’augmentation des taux d’intérêt de 250 points de base au total entre septembre 2022 et juin 2023 avait fortement modifié l’environnement des investissements immobiliers. Entre-temps, les rendements les plus élevés sur le marché immobilier se sont adaptés aux nouvelles conditions. Pour les immeubles d’habitation et les immeubles de bureaux, les rendements initiaux du segment premium ont augmenté de 65 points de base au premier trimestre 2024, soit 70 points de base par rapport au minimum enregistré au deuxième trimestre 2022. Le rendement initial des espaces commerciaux, qui a enregistré une dynamique nettement plus modérée au cours des années précédant le revirement des taux d’intérêt, a progressé de 50 points de base. Après une nette baisse du rendement de l’emprunt d’État à dix ans, la prime de risque de l’immobilier s’est à nouveau élevée à environ 155 points de base au premier trimestre 2024, soit un peu moins que la moyenne des 25 dernières années, qui s'élève à 170 points de base.

Avec la hausse des primes de risque, la dynamique du marché des transactions devrait également augmenter. Celle-ci était littéralement à l'arrêt ces deux dernières années en raison du «désaccord» entre l’acheteur et le vendeur quant à un niveau de prix raisonnable. Dans le segment du logement, soutenu par une forte hausse de la demande sur le marché de la location, la correction des rendements s’est nettement ralentie ces derniers moins, ce qui laisse entrevoir une stabilisation. Même si les valorisations des stocks sont légèrement à la traîne, cela devrait, en combinaison avec le revirement des taux d’intérêt amorcé et la diminution des effets dénominateurs, contribuer à dynamiser le marché des transactions.

La demande sur le marché suisse du logement locatif continue d’augmenter fortement. Avec une immigration nette de 98 900 personnes, la valeur enregistrée en 2023 a quasiment rattrapé la valeur record de 2008. Au cours des quatre premiers mois de 2024, la valeur avait déjà dépassé 28 000. En parallèle, l’offre régresse. En 2023, le nombre annuel de permis de construire, qui portait sur 32 700 habitations, était d’environ un tiers inférieur à la moyenne enregistrée depuis de nombreuses années. Avec 9300 permis au premier trimestre, le début de l’année 2024 ne laisse pas présager de renversement de tendance. Par conséquent, les logements vacants continuent de se raréfier, ce qui entraîne des hausses de loyers. Au premier trimestre 2024, les loyers proposés ont augmenté de 6,3% pour l'ensemble de la Suisse par rapport à l’année précédente. Les régions présentant une demande exceptionnellement élevée, comme Zurich, ont même enregistré des hausses de loyers de plus de 10%. En outre, les loyers actuels ont progressé de 25 points de base en juin et en décembre 2023 à la faveur de deux relèvements du taux d’intérêt de référence pour atteindre 1,75%. Le taux d’intérêt de référence pour les hypothèques est basé sur la moyenne de tous les intérêts hypothécaires en Suisse. Si celui-ci augmente, les propriétaires d’immeubles d’habitation peuvent adapter les loyers. Aucune nouvelle hausse du taux d’intérêt de référence ne semble se profiler. Toutefois, la croissance soutenue du nombre de ménages et l’activité de construction record laissent entrevoir un taux de vacance inférieur à 1% pour 2024. Les loyers proposés devraient donc poursuivre leur forte croissance. La pénurie de logements croissante et la forte inflation des loyers devraient entraîner une nouvelle augmentation du nombre d’interventions politiques et d’initiatives visant à réglementer le marché du logement locatif à moyen terme. Alors que près de 30% du parc suisse de logements locatifs font actuellement l'objet de mesures de réglementation (loyer basé sur les coûts, droit de préemption ou limitations des hausses des loyer), une entrée en vigueur de toutes les mesures supplémentaires actuellement prévues pourrait porter cette part à près de 50%.¹ Toutefois, ces mesures devraient dissuader les acteurs du marché de construire de nouvelles habitations, ce qui devrait aggraver la crise du logement.

Hausse des loyers
(%, par rapport à l’année précédente)

Source: Wüest Partner; Dernier point de données: 1er trimestre 2024

Alors que le marché du logement locatif est plus ou moins marqué par la pénurie sur l’ensemble du territoire, la situation des biens immobiliers commerciaux varie fortement en fonction de la situation et de la qualité des biens. Cela s’explique d’une part par le ralentissement actuel de la conjoncture et, d’autre part, par des processus de changement structurel. En ce qui concerne les surfaces de bureaux, la demande a fortement évolué ces quatre dernières années, compte tenu du télétravail et des modèles de travail hybrides. Les entreprises suisses affichent toutefois une présence nettement plus élevée dans les bureaux en comparaison internationale. En outre, les effets du ralentissement conjoncturel en raison de la stabilité du marché du travail restent dans le cadre. Par conséquent, le taux d’offre n’a augmenté que de manière marginale en 2023, passant de 4,5% l’année précédente à 4,6%. Néanmoins, le marché suisse présente également une différenciation des emplacements en faveur des biens haut de gamme. Il faut généralement moins de surface par collaborateur. Pour la surface qui fait l’objet d’une demande, l’exigence de qualité est toutefois plus élevée. Étant donné que les entreprises doivent rester attrayantes pour les collaborateurs, en particulier en période de pénurie de main-d’œuvre qualifiée, des surfaces facilement accessibles, modernes et durables sont demandées. En revanche, les biens secondaires ont de plus en plus de difficultés à négocier des loyers. Cela se reflète dans les loyers: alors que les loyers les plus élevés (immeubles haut de gamme situés à Zurich et Genève) ont augmenté de 5,9% dans le secteur des bureaux au premier trimestre 2024 par rapport à l’année précédente, le loyer moyen a baissé de 3,1%.

Le marché des surfaces de vente affiche une évolution similaire: malgré le mauvais climat de consommation actuel et la baisse des chiffres d’affaires du commerce de détail, les surfaces de vente situées dans des emplacements centraux et bien fréquentés continuent de présenter une forte demande sur le marché locatif et de présenter une croissance des loyers. La popularité des emplacements haut de gamme est notamment soutenue par le retour des touristes: avec 41,8 millions de nuitées, en 2023, non seulement une nouvelle reprise de l’effondrement lié à la pandémie, mais aussi un nouveau record.

La hausse des taux d’intérêt a également entraîné des corrections sur le marché immobilier suisse en 2023. Par rapport à de nombreux marchés immobiliers étrangers, les corrections de valeur de -1,7% sur tous les segments en Suisse ont toutefois été modérées en raison de la baisse de la hausse des taux d’intérêt et de la solidité des fondamentaux des marchés des utilisateurs. Ce dernier a surtout soutenu le segment résidentiel: alors que l’immobilier résidentiel a perdu 0,9% de sa valeur en 2023, la correction a été presque trois fois plus forte dans le segment des bureaux (-2,6%) et dans le segment des ventes (-2,5%).

L’accent mis sur les données du marché des utilisateurs, qui caractérise le système d’évaluation suisse par rapport aux systèmes fortement orientés sur le marché des transactions, a certes pour conséquence que les corrections de valeur sont plus modérées que celles pratiquées à l’étranger, mais qu’elles devraient également prendre un peu plus de temps. Les corrections devraient donc se poursuivre en 2024, notamment dans le segment commercial. On s’attend ici à une légère dépréciation moyenne de 1,8% pour les surfaces de bureaux et de 1% pour les surfaces de vente. En revanche, les perspectives très positives d’augmentation des loyers sur le marché du logement devraient replacer la performance de l’immobilier résidentiel en positif dès 2024, avec une appréciation presque neutre à 0,4%. De manière générale, on ne devrait plus s’attendre à des gains à la hausse comme à l’époque des taux d’intérêt négatifs, qui étaient liés à une forte pression sur les placements. Ainsi, le rendement des revenus et donc la gestion active des actifs se placent clairement au premier plan, notamment si l'on tient compte des facteurs de durabilité.

Cela ne constitue pas une garantie de la part d’UBS Asset Management.

1. Vous trouverez des informations détaillées dans la publication UBS Real Estate Focus 2024 (https://www.ubs.com/global/de/media/display-page-ndp/de-20240411-real-estate-focus-2024.html).