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Vous avez des questions sur les taux hypothécaires? Nous vous aidons et vous donnons un aperçu complet des enjeux.
D’un point de vue historique, avec le taux directeur actuel de 1,25% nous nous trouvons dans un environnement de taux d’intérêt relativement élevés, puisque la période 2008-2022 a été marquée par des taux directeurs en baisse et parfois même négatifs.
Le retournement de tendance vers des taux d’intérêt plus élevés a commencé en 2022 en raison de l’augmentation de l’inflation consécutive à la pandémie de coronavirus et à l’attaque russe contre l’Ukraine. Afin de freiner l’inflation, la Banque nationale suisse (BNS) a augmenté le taux directeur à cinq reprises jusqu’à ce qu’il atteigne 1,75% en juin 2023. L’inflation est ainsi retombée entre 0 et 2%, ce qui correspond à la zone de stabilité des prix définie par la BNS. Cela a permis à la BNS d’abaisser son taux directeur de 0,25 point de pourcentage en mars et en juin 2024 pour le ramener à 1,25%.
Le taux directeur désigne le taux d’intérêt dont les banques centrales se servent pour influencer le comportement des banques commerciales. Les banques doivent constamment s’approvisionner en argent. Le niveau du taux directeur a ainsi un effet global sur celui des taux hypothécaires.
État au 28.08.2024
Les rendements des emprunts d’État suisses à 10 ans ont nettement baissé durant l’été et se situaient à un niveau d’environ 0,4% à la mi-août. Cette évolution s’est accompagnée d’un net recul des taux d’intérêt hypothécaires.
Ce glissement des taux d’intérêt est dû d’une part au recul de l’inflation et aux craintes de récession qui se sont entre-temps réveillées aux États-Unis, après la hausse étonnamment forte du chômage qui y a été enregistrée cet été. Et d’autre part au risque que l’Europe ne connaisse pas de reprise au cours des prochains trimestres. Ces inquiétudes ne sont pas passées inaperçues sur le marché suisse des capitaux. Les futures sur taux d’intérêt indiquaient à la mi-août que le marché s’attendait à ce que la BNS baisse encore jusqu’à trois fois les taux d’intérêt de 0,25 point de pourcentage au cours des douze prochains mois.
Bien que les risques économiques aient pris de l’ampleur, une récession américaine ou une absence de reprise européenne ne fait pas partie de notre scénario de base et nous nous attendons à ce que la BNS réduise une dernière fois ses taux directeurs de 0,25 point de pourcentage en septembre pour les porter à 1,00% et qu’elle les maintienne à ce niveau au cours des prochains trimestres.
Les rendements des emprunts d’État suisses devraient alors repartir légèrement à la hausse au cours des prochains trimestres. Il en va de même pour les taux d’intérêt hypothécaires à plus long terme. Les taux hypothécaires liés au SARON devraient en revanche profiter de la baisse des taux de la BNS.
L’évolution des taux est soumise à des variations toujours plus fortes. Elles peuvent être déclenchées par différents facteurs. Le dernier changement de dynamique a eu lieu en 2022 et a donné les résultats suivants:
Taux | Taux | 26.08.24 | 26.08.24 | 31.12.24 | 31.12.24 | 30.06.25 | 30.06.25 | 31.12.25 | 31.12.25 | 30.06.26 | 30.06.26 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Taux | SARON | 26.08.24 | 1.21 | 31.12.24 | 1.00 | 30.06.25 | 1.00 | 31.12.25 | 1.00 | 30.06.26 | 1.03 |
Taux | Swap 3 ans | 26.08.24 | 0.64 | 31.12.24 | 0.88 | 30.06.25 | 0.80 | 31.12.25 | 0.83 | 30.06.26 | 0.91 |
Taux | Swap 5 ans | 26.08.24 | 0.64 | 31.12.24 | 0.90 | 30.06.25 | 0.85 | 31.12.25 | 0.87 | 30.06.26 | 0.97 |
Taux | Swap 10 ans | 26.08.24 | 0.74 | 31.12.24 | 0.99 | 30.06.25 | 0.98 | 31.12.25 | 1.01 | 30.06.26 | 1.12 |
Comment vont évoluer les taux d’intérêt hypothécaires?
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L’inflation a atteint un pic en 2022, au-dessus des 3%. Les taux ont également augmenté pendant la même période, ce qui a conduit à une hausse des taux d'intérêt sur les hypothèques. De manière générale: plus les taux d’intérêts sont bas, moins les hypothèques sont chères.
Actuellement, nous nous trouvons dans une situation où le taux d’inflation annuel est plus faible, entre 1,0 et 1,5 pour cent. En conséquence, d’après nos prévisions, les taux devraient encore baisser à court terme mais changer très peu à long terme.
Le niveau des taux hypothécaires en Suisse dépend de facteurs divers. Nous vous en donnons un aperçu.
Il ne suffit pas de se contenter de connaissances de base à ce sujet. Mieux vaut s’appuyer sur des analyses poussées, issues d’établissements financiers.
Le choix de la bonne stratégie hypothécaire nécessite de prendre en compte de nombreux facteurs.
Voici les plus importants:
Le niveau actuel des taux détermine la situation initiale ainsi que le niveau des taux hypothécaires à la conclusion de l’hypothèque fixe. En optant pour une hypothèque SARON, vous financez votre bien à usage propre avec un taux d'intérêt indexé sur le marché, qui s’adapte de manière variable à l’évolution des taux.
L’anticipation des taux d’intérêt aide à établir des scénarios sur le montant de votre future charge financière. Le tableau ci-dessous donne un premier aperçu des formes d’hypothèques pouvant convenir par rapport au niveau actuel des taux.
Niveau des taux | Niveau des taux | Hypothèque fixe courte | Hypothèque fixe courte | Hypothèque fixe moyenne | Hypothèque fixe moyenne | Hypothèque fixe longue | Hypothèque fixe longue | Hypothèques SARON | Hypothèques SARON | |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
Niveau des taux | Élevé | Élevé | Hypothèque fixe courte | convient sous réserve | Hypothèque fixe moyenne | ne convient pas | Hypothèque fixe longue | ne convient pas | Hypothèques SARON | convient |
Niveau des taux | En baisse | En baisse | Hypothèque fixe courte | convient sous réserve | Hypothèque fixe moyenne | ne convient pas | Hypothèque fixe longue | ne convient pas | Hypothèques SARON | convient |
Niveau des taux | Normal | Normal | Hypothèque fixe courte | convient | Hypothèque fixe moyenne | convient | Hypothèque fixe longue | convient | Hypothèques SARON | convient |
Niveau des taux | En hausse | En hausse | Hypothèque fixe courte | convient sous réserve | Hypothèque fixe moyenne | convient | Hypothèque fixe longue | convient | Hypothèques SARON | convient sous réserve |
Niveau des taux | Faible | Faible | Hypothèque fixe courte | convient sous réserve | Hypothèque fixe moyenne | convient | Hypothèque fixe longue | convient | Hypothèques SARON | convient |
Votre profil hypothécaire personnel donne des renseignements sur votre capacité et votre propension au risque. Si vous accordez une grande importance à l’idée d’avoir un budget fixe et un bon niveau de sécurité, votre profil hypothécaire sera radicalement différent de celui d’une personne suivant de près les fluctuations des taux et disposant de réserves financières. Vous dormirez plus sereinement en contractant une hypothèque fixe. La charge d’intérêts peut ainsi être planifiée sur une durée précise.
Il est possible de choisir le type de crédit et la durée de l’hypothèque. Selon la forme et le montant, cela se répercute bien entendu sur les intérêts hypothécaires. Ils dépendent aussi fortement de la solvabilité de l’emprunteur et de la valeur (mais aussi de l’emplacement) du bien immobilier.
Mieux vous connaissez votre situation financière, et plus élevées sont vos chances de décrocher le meilleur taux hypothécaire possible.
La solvabilité correspond à la situation financière de l’emprunteur potentiel. Avant l’achat, se pose la question du montant des fonds propres à fournir (en général, cela correspond à 20% au minimum de la valeur vénale du bien).
On appelle «nantissement» le rapport entre les fonds propres et l’hypothèque. Plus vous apportez de fonds propres, plus le taux d’intérêt peut se révéler attractif. Mieux vous connaissez votre situation financière, et plus élevées sont vos chances de décrocher le meilleur taux hypothécaire possible.
Nous savons à présent que les taux hypothécaires sont soumis à différents facteurs. Se pose également la question de savoir comment garder un œil sur l’évolution afin de réagir à temps. Voici quelques conseils
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