Achat immobilier en Suisse: versement EPL

Ne plus jamais payer de loyer, vivre dans sa propre maison: un rêve pour de nombreux Suisses. Mais beaucoup doivent l’abandonner faute de fonds propres suffisants. En effet, en vertu de la loi, les acheteurs de biens immobiliers à usage propre doivent apporter 20% de fonds propres.

Grâce à l’encouragement à la propriété du logement, des fonds de prévoyance peuvent être utilisés en tant que fonds propres pour la propriété du logement. Il est ainsi plus aisé d’apporter les 20% de fonds propres nécessaires. Et de concrétiser son rêve de devenir propriétaire.

La Suisse est un pays de locataires plutôt que de propriétaires. Le taux de propriété s’élève à 36%, une valeur faible en comparaison internationale. L’enquête structurelle de 2020 menée dans les cantons a montré que le taux de propriété s’élevait à plus de 50% en Appenzell Rhodes-Intérieures et en Valais, et à moins de 20% dans les cantons de Genève et Bâle-Ville.

Dans ce contexte, l’encouragement à la propriété du logement chez les particuliers fait partie des objectifs de l’État et il est même inscrit dans la Constitution fédérale (à l’article 108).

En Suisse, l’accès à la propriété du logement est surtout encouragé par un mécanisme assorti d’un avantage fiscal, qui consiste à utiliser des capitaux d’épargne de la prévoyance professionnelle (2e pilier) ou de la prévoyance individuelle liée (pilier 3a) pour l’achat d’une maison ou d’un appartement à usage propre.

Cette option peut vous aider à réunir les 20% de fonds propres nécessaires sur le montant de l’achat. 10% de ce montant ne doivent certes pas provenir de la caisse de pension (2e pilier), mais ils peuvent tout à fait être puisés dans le pilier 3a. Le cas échéant, ces deux sources peuvent donc être combinées pour atteindre les fonds propres requis. Pour les deux piliers, vous pouvez choisir si vous voulez vous faire verser votre capital de prévoyance disponible pour le financement immobilier ou si vous préférez le mettre en gage en faveur du créancier hypothécaire.

En outre, vous pouvez utiliser les versements anticipés pour rembourser votre prêt hypothécaire (amortissement partiel), pour rénover votre logement ou pour le moderniser.

Le capital de libre passage disponible auprès de la caisse de pension peut être versé (versement anticipé) ou mis en gage en faveur d’une hypothèque plus élevée (nantissement). Vous trouverez le montant disponible dans le certificat de prévoyance de la caisse de pension.

Jusqu’à vos 50 ans, vous pouvez disposer de l’intégralité de votre avoir de libre passage pour la propriété du logement. Après votre 50e anniversaire, vous pouvez obtenir soit la prestation de libre passage à 50 ans, soit la moitié de la prestation de libre passage au moment du versement, selon ce qui est plus élevé.

Le montant minimal pour le versement anticipé est de 20 000 CHF. Il existe également un montant minimum pour le remboursement volontaire à la caisse de pension. Celui-ci doit être d’au moins 10 000 CHF et est possible pour la plupart des caisses de pension jusqu’à trois ans avant le départ à la retraite.

Pour le pilier 3a, toutes les personnes actives sont libres de conclure un contrat de prévoyance auprès d’une assurance ou d’une fondation de prévoyance. Le capital épargné au fil des ans peut être utilisé, comme pour le 2e pilier, pour le logement en propriété en le retirant de manière anticipée ou en le mettant en gage. En cas de versement du pilier 3a, il n’y a toutefois pas de tranche minimale. De nombreuses fondations de prévoyance ne permettent pas de versements partiels, mais ne versent que des avoirs complets.

Dans le 2e pilier et le pilier 3a, vous pouvez demander des versements anticipés des avoirs de pension tous les cinq ans. Vous ne pouvez toutefois le faire que jusqu’à trois ou cinq ans avant votre départ à la retraite, c’est-à-dire avant de percevoir des prestations de vieillesse de votre institution de prévoyance.

Pour le 2e pilier et le pilier 3a, les cotisations sont déductibles de l’impôt tandis que les versements sont imposés. Dans tous les cantons, les versements anticipés sont imposés en tant que prestations en capital, séparément des autres revenus, à un barème plus avantageux. En moyenne, près de 10% du versement anticipé est imposable, en fonction du canton, de la commune et du montant du versement anticipé. L’impôt ne peut pas être payé à l’aide du montant du paiement, qui est réservé au bien immobilier.

Veuillez également tenir compte de votre impôt sur la fortune: il peut augmenter, car vous prélevez des avoirs de prévoyance bénéficiant d’un avantage fiscal afin de construire ou d’acquérir un logement en propriété et donc de constituer une fortune imposable. On l’oublie souvent.

Lors de la mise en gage, aucun impôt ne s’applique tant qu’il n’y a pas de réalisation de gage. La mise en gage a également une incidence sur le plan fiscal: vous ne pouvez effectuer de rachats dans la caisse de pension qu’une fois que vous avez entièrement remboursé les versements anticipés dans le 2e pilier, c’est-à-dire en premier lieu dans votre caisse de pension. Après chaque remboursement partiel, vous pouvez demander le remboursement des impôts payés lors du versement dans un délai de trois ans.

Que se passe-t-il avec les versements anticipés si vous souhaitez vendre la maison ou l’appartement? Si vous vendez votre domicile financé avec l’encouragement à la propriété du logement, vous perdrez votre droit à cet encouragement. La caisse de pension a fait inscrire dans le registre foncier une «restriction du droit d’aliéner» qui, en cas de vente, assure le retour des fonds: ce qui vous a été versé de votre compte du 2e pilier doit être reversé à la caisse de pension après la vente. En contrepartie, vous pouvez demander le remboursement de l’impôt sur le versement en capital versé à l’époque: vous disposez de trois ans pour le faire.

Il en va autrement pour les fonds de la prévoyance individuelle du pilier 3a: vous n’avez pas besoin de rembourser ces versements anticipés lors de la vente de votre logement en propriété.

Il y a des situations dans lesquelles le remboursement des versements anticipés du 2e pilier vous est épargné à titre exceptionnel malgré la vente, par exemple si vous achetez un nouveau bien immobilier financé par EPL dans un délai de deux ans. De même, la caisse de pension ne demande pas de remboursement si vous transférez votre logement en propriété à une personne bénéficiaire au sens du droit de la prévoyance, par exemple à votre partenaire (sans vendre le logement).

Selon un arrêt du Tribunal fédéral, l’obligation de remboursement peut être supprimée si vous louez le bien immobilier après que vous y avez vous-même habité pendant longtemps et qu’il est clair que vous n’avez pas voulu effectuer un «investissement rentable» avec les fonds de prévoyance. En revanche, un remboursement est obligatoire si vous accordez à d’autres personnes des droits sur le logement en propriété équivalant économiquement à une vente, par exemple un usufruit.

Avant d’envisager d’utiliser vos avoirs de prévoyance du 2e pilier ou du pilier 3a pour acquérir un bien pour vos besoins propres, parlez-en d’abord à votre banque et à votre caisse de pension. Planifiez les entretiens le plus tôt possible, car les caisses de pension peuvent reporter des versements anticipés jusqu’à six mois voire, dans certaines circonstances, les refuser. Si vous souhaitez utiliser votre avoir de la caisse de pension pour un bien immobilier plutôt que pour la retraite plus tard, vous devez également réfléchir à la façon dont vous comblerez les éventuelles lacunes de prévoyance.