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Vendre des biens immobiliers
Vendre sa maison avec ou sans agence immobilière?
Vente de maison de particulier à particulier? Les personnes souhaitant vendre leur bien devraient bien réfléchir à la question de savoir si elles ont besoin ou non d’une agence immobilière. Nous vous guidons vers une vente réussie.
Contenu:
Contenu:
- Vente directe de maison: pourquoi une planification précise est si importante
- Voici comment initier la commercialisation
- Conseils pour la phase de vente: ce à quoi vous devez faire attention
- Quels sont les avantages et les inconvénients de la vente avec une agence immobilière?
- Lire la conclusion
Un déménagement professionnel dans une autre ville est prévu, les enfants quittent la maison ou vous souhaitez simplement changer de vie: il y a de nombreux motifs de vendre sa maison ou son appartement. La complexité d’une telle transaction est la raison pour laquelle seulement 12% des ventes immobilières en Suisse sont réalisées sans l’aide de spécialistes.
Mais même si cela peut s’avérer assez compliqué, il est possible de vendre sans l’aide d’une agence immobilière. Nous avons résumé pour vous les avantages et les inconvénients de vendre une maison sans cette aide.
Si vous avez opté pour la vente privée sans agence immobilière, nous vous montrons étape par étape ce à quoi vous devez prêter attention.
Pour une vente réussie et juridiquement sûre, vous devez respecter un calendrier strict, car il y a de nombreuses étapes intermédiaires à respecter: Qu’il s’agisse de l’estimation de la valeur, de l’annonce, de la visite de la maison ou du contrat de vente, toutes les étapes doivent être bien préparées.
Le plus utile est de se fixer une date de vente et de planifier ensuite un déroulement à l’envers. Définissez des délais pour la réalisation de chaque étape.
Augmenter la valeur du bien immobilier par la rénovation
Pour obtenir un bon prix de vente, votre bien immobilier doit avoir la plus grande valeur possible. Mais de nombreux facteurs déterminent cette valeur, notamment l’âge et le standard d’aménagement. Plus la maison ou l’appartement est ancien, plus la dépréciation due à l’âge est importante.
Il est possible d’enrayer ce vieillissement en prenant des mesures de préservation de la valeur. En effectuant d’autres travaux, vous pouvez même augmenter la valeur du bien. Préserver la valeur signifie que vous remplacez un aménagement obsolète de manière équivalente, par exemple par une nouvelle peinture murale. Vous pouvez prendre en compte les mesures de préservation de la valeur dans votre déclaration d’impôts.
En revanche, augmenter la valeur signifie que vous créez une nouvelle valeur, par exemple en remplaçant un vieux sol par un parquet de qualité. Vous ne pouvez pas déduire de telles mesures des impôts, mais vous pouvez en tenir compte plus tard lors de la vente de la maison .
Ces frais peuvent être déduits lors de la détermination de la plus-value immobilière et réduisent ainsi la charge fiscale.
Vous augmentez également la valeur de votre bien immobilier en investissant dans des mesures énergétiques ou dans des énergies renouvelables: par exemple, en améliorant l’isolation thermique de la façade, en changeant les fenêtres ou en installant des panneaux solaires sur le toit.
De tels investissements peuvent être indiqués dans la déclaration d’impôts. Mais comme ils coûtent rapidement plusieurs dizaines de milliers de francs, vous devriez calculer précisément au préalable si des travaux de rénovation importants en valent vraiment la peine. Renseignez-vous également pour savoir si de tels investissements bénéficient d’une aide publique parce qu’ils améliorent le bilan énergétique d’un bien immobilier.
Voici comment déterminer la valeur de votre maison
Le plus important pour réussir la vente de votre maison est de fixer un prix indicatif réaliste, basé sur la valeur vénale du bien. Toutefois, déterminer cette valeur est plus facile à dire qu’à faire: il n’existe pas de liste de prix fixe pour les biens immobiliers; même des maisons de construction identique ont des prix différents en fonction de leur situation, de leur aménagement ou de leur âge. Les prix du marché immobilier peuvent également évoluer rapidement.
Il existe toutefois différentes manières d’évaluer un bien immobilier afin de déterminer un prix réaliste pour votre maison ou votre appartement:
Premièrement, vous pouvez faire estimer votre bien immobilier sur Internet sur différentes plateformes. Pour cette estimation en ligne ou évaluation hédoniste, vous saisissez des données sur votre bien et vous le comparez à des biens similaires dans la même région qui ont été vendus au cours des derniers mois. Vous obtenez ainsi une première estimation qui peut être réaliste selon la plateforme et la richesse des données déposées.
Les agences immobilières connaissant bien le marché immobilier local, leur évaluation est souvent plausible. Cependant, il peut arriver qu’elles aient une vision plutôt optimiste de la valeur de vente afin de vous convaincre d’une collaboration prometteuse.
Troisièmement, vous pouvez charger un ou une spécialiste certifié-e de fixer le prix d’achat pour vous. Vous trouverez de tel-le-s spécialistes indépendant-e-s et sérieux-ses par exemple via l’Association suisse des estimateurs immobiliers (SIV) ou l’Association suisse des professionnels de l’immobilier (SVIT).
Bien entendu, votre propre estimation joue également un rôle dans le prix de vente: quel produit escomptez-vous? De quoi avez-vous besoin pour les hypothèques existantes? Vous devez également tenir compte de l’impôt sur les gains immobiliers que vous supportez en tant que vendeuse ou vendeur.
Avec un prix indicatif réaliste pour votre bien immobilier, vous entrez dans la deuxième phase, celle de la commercialisation. Pour attirer le plus grand nombre de personnes intéressées et obtenir le meilleur impact possible, il vous faut des annonces pertinentes, d’excellentes photos et un dossier de vente professionnel.
Des photos parfaites pour l’annonce
Les images sont souvent plus parlantes que les longues descriptions. Des photos haute résolution et de bonne qualité donnent une approche positive et émotionnelle de votre bien immobilier. En revanche, l’aspect extérieur doit être irréprochable: il ne devrait pas y avoir de déchets dans le jardin et la façade doit avoir l’air ordonnée et en bon état. Nettoyez-la et procédez à des réparations si nécessaire.
Pour les vues extérieures, photographiez votre maison avec une bonne lumière, par exemple par un jour ensoleillé. Pensez également à représenter des éléments particulièrement convaincants, comme une terrasse avec une belle vue.
À l’intérieur, la lumière du soleil fait paraître les pièces particulièrement grandes. N’oubliez pas les particularités du bien: la cuisine spacieuse, la chambre avec vue sur le jardin ou le chauffage moderne.
Si vous ne vous sentez pas capable de prendre vous-même des photos professionnelles, vous pouvez faire appel à des photographes spécialisés dans ce domaine. Pour les biens particulièrement originaux ou les propriétés avec un grand jardin, il peut être utile de faire prendre des photos par un drone ou même de créer une visite virtuelle à 360°. Réalisées de manière professionnelle, de telles visites ont un impact comparable à celui d’une visite personnelle et attirent beaucoup l’attention.
Créer un dossier de vente
Outre des photos, vous avez besoin d’un dossier de vente professionnel qui informe de manière transparente sur le bien. Le dossier comprend l’évaluation du bien immobilier, les photos et une description précise du bien. Il contient des informations précises sur l’aménagement, la région et le lieu de résidence. Mentionnez les caractéristiques particulières, comme une grande terrasse ou une cuisine modernisée.
Les justificatifs de travaux de rénovation ou d’extension effectués sont également utiles. Pour finir, vous précisez les conditions d’achat, le prix de vente, la date d’emménagement ou de remise au plus tôt et vos coordonnées.
Ces documents devraient en outre faire partie intégrante du dossier:
- plans de construction
- règlement de construction/plan de zone
- valeur locative/valeur fiscale
- attestation d’assurance bâtiment
- hypothèques
- plan cadastral
- plan de situation
- accords de droit privé, tels que les restrictions de construction ou les droits de passage
- rapport de sécurité des installations électriques (RS)
Si vous vendez une propriété par étages, vous devriez en outre inclure dans le dossier de vente le contrat de fondation, le règlement d’utilisation et d’administration ainsi que des justificatifs sur les coûts d’exploitation et le montant du fonds de rénovation.
Grâce à un dossier de vente professionnel, les personnes intéressées obtiennent tous les détails nécessaires sur le bien. En tant que vendeur ou vendeuse, vous vous protégez en même temps contre d’éventuelles plaintes après la vente.
Mettre des annonces en ligne
Une fois le dossier de vente terminé, vous êtes prêt-e à publier l’annonce. Autrefois, on passait généralement des annonces dans les journaux. Cela peut encore être utile aujourd’hui, mais vous trouverez souvent les personnes intéressées par l’achat de votre bien immobilier plus rapidement et à moindre coût sur Internet.
L’idéal est de mettre l’annonce du bien sur une ou plusieurs plateformes en ligne. Les plus grands portails en Suisse sont, outre ImmoScout et Homegate, les plateformes Aclado, Acheter-Louer (surtout pour les biens en Suisse romande), Flatfox et Newhome.
Pour qu’une annonce sorte du lot, il faut tenir compte de quelques éléments: la première impression compte aussi pour une annonce en ligne. C’est pourquoi vous devriez prendre la photo la plus attractive possible du bien immobilier comme accroche. Pour ce faire, cherchez un titre qui suscite l’émotion. Décrivez le bien brièvement, mais de manière pertinente. Parlez de ce qui rend le bien immobilier spécial. Expliquez ce qui caractérise l’environnement.
Vous pouvez également proposer en plus une vue virtuelle à 360°. Mettez également à disposition des extraits de votre dossier de vente.
Peu de temps après la parution de l’annonce, vous pouvez vous attendre à ce que des personnes intéressées se manifestent. Soyez joignable au numéro que vous avez indiqué. Nous vous conseillons de répondre rapidement aux demandes par e-mail. Restez aimable et pragmatique.
Visites de la maison
La visite de la maison est un moment crucial pour la vente: c’est là que l’on voit si votre commercialisation tient ses promesses. Les personnes intéressées décident souvent d’instinct si une maison leur convient ou non. Mieux vous mettrez en valeur votre maison, plus les acheteuses et les acheteurs potentiels seront enclins à s’intéresser au bien.
- Conseil 1: une bonne visite de maison commence par la description de l’itinéraire. Des indications sur les places de parking ou l’accessibilité par les transports publics facilitent l’accès.
- Conseil 2: l’espace extérieur doit être accueillant. La pelouse est tondue, les plantes sont arrosées. En hiver, la neige doit être déblayée et les feuilles ramassées.
- Conseil 3: à l’intérieur, le mieux est de créer une ambiance neutre pour la visite de la maison. Des fenêtres propres donnent une impression de convivialité et d’entretien. Le cas échéant, retirez les tableaux et les photos trop personnels des murs et peignez-les auparavant dans des tons neutres.
Lorsque vous faites visiter la maison aux acheteuses et acheteurs potentiel-le-s, attirez leur attention sur des aspects particulièrement intéressants, comme un grenier aménageable ou une cave, l’exposition ensoleillée de la terrasse ou le grand jardin. Ensuite, vous pouvez répondre aux questions et clarifier la suite de la procédure.
Mieux négocier
Avec un peu d’habileté, vous pouvez mettre en avant les avantages du bien immobilier lors de l’entretien de vente qui suit, tout en renforçant la confiance de la personne intéressée.
Préparez-vous à rencontrer l’acheteuse potentielle ou l’acheteur potentiel. Réfléchissez au préalable aux avantages que le bien pourrait leur offrir. Pour une famille avec trois enfants, il s’agit par exemple d’une bonne desserte en transports publics vers les écoles ou les commerces des environs. Pour un couple avec un chien, il peut s’agir d’un grand jardin.
Essayez de vous mettre à la place des personnes intéressées par l’achat et attendez-vous aussi à des questions critiques. Jouez la carte de la franchise et dites par exemple si vous attendez d’autres personnes intéressées par une visite de la maison.
Vérification des acheteuses et des acheteurs
Si plusieurs offres vous sont présentées après la visite de la maison, vous pouvez alors choisir tranquillement l’offre qui vous convient le mieux. Vous ne devez pas seulement examiner le montant de l’offre, mais aussi l’acheteuse ou l’acheteur. Après tout, vous espérez que la vente se fera sans heurts ni difficultés.
Il s’agit notamment de se renseigner sur la situation financière des personnes intéressées. Sont-elles déjà éligibles à une hypothèque? Sont-elles prêtes à manifester un intérêt sérieux en versant des frais de réservation? Peuvent-elles également prouver leur capacité de paiement?
Si elles ne cochent pas ces cases, vous devriez vous abstenir de vendre votre bien à ces personnes.
La vente
Si, en revanche, tout vous convient, vous avez alors fait un pas décisif. Vous signez avec l’acheteuse ou l’acheteur un contrat de vente qui fixe les conditions de la vente: le prix, le bien immobilier et la date du transfert de propriété.
Pour que le contrat de vente ait une pleine validité juridique, il doit être authentifié par une ou un notaire. Ensuite, le contrat peut justifier le changement de propriété au registre foncier. Ce n’est qu’après l’inscription au registre foncier que l’acheteuse ou l’acheteur devient la nouvelle ou le nouveau propriétaire de votre bien.
Les notaires sont importants pour le transfert de propriété, car ils demandent les autorisations de radiation d’hypothèques ou d’autres charges et traitent les inscriptions au registre foncier avec l’Office du registre foncier.
Si vous avez réussi à vendre une maison une fois, il se peut que vous ayez le courage de renouveler l’expérience une seconde fois. Dans l’idéal, la vente s’est déroulée sans problème et vous avez pu profiter de certains avantages. Mais il se peut aussi que vous ayez subi les inconvénients de ce modèle de vente.
Avantage 1
Vous vous épargnez la commission d’une agence immobilière, qui peut représenter jusqu’à 3% du prix d’achat.
Avantage 2
Vous avez carte blanche pour la commercialisation et vous gardez un œil sur tous les processus de vente. Vous décidez qui peut acheter votre bien immobilier.
Inconvénient 1
D’un autre côté, la vente juridiquement correcte d’un bien immobilier exige beaucoup d’expérience, de connaissances et de temps. Une bonne connaissance du marché immobilier aide souvent à fixer et à obtenir le juste prix du bien.
Inconvénient 2
Les négociations exigent beaucoup d’habileté. Nombre de vendeuses et de vendeurs privé-e-s se lancent dans la vente avec des émotions personnelles et perdent alors toute objectivité. Si les négociations de vente sont mal menées, le produit de la vente diminue.
Trouver la bonne agence immobilière
Trouver la bonne agence immobilière
Vous souhaitez confier la vente de votre logement en propriété à des mains expertes et ainsi économiser du temps et éviter tout stress inutile? Nous vous mettons volontiers en contact avec des agences immobilières locales de confiance.
Outre le processus de vente proprement dit, il y a des points que vous devez clarifier – à savoir votre procédure, notamment pour un bien immobilier particulier ou pour le timing de la vente.
Vente de biens particuliers
Si vous souhaitez vendre un terrain, vous avez souvent de la chance: la demande de terrains disponibles augmente. La vente est relativement simple, même sans agence immobilière. Avant cela, il convient de vérifier de quel type de terrain il s’agit. Les terrains classés en réserves de zones à bâtir ne pourront être construits qu’à l’avenir. Pour les terrains constructibles, vous disposez d’un plan d’urbanisme juridiquement valable pour le terrain. En revanche, un terrain à bâtir est déjà entièrement viabilisé. Il est plus facile d’estimer la valeur d’un terrain à bâtir ou d’un terrain que celle d’une maison ou d’un appartement: Vous pouvez ainsi calculer la valeur à partir des prix au mètre carré dans la zone concernée.
La situation est différente dans le cas d’un immeuble collectif. Ici, des locataires habitent généralement dans le bâtiment et peuvent donc influencer le processus de vente. Lors de la vente, vous n’avez pas seulement affaire à des particuliers intéressés par l’achat, mais souvent à des intermédiaires professionnels ou à des investisseuses et des investisseurs. Il est également particulièrement difficile de déterminer le juste prix pour un tel bien. Il est donc possible que vous deviez faire appel à une agence immobilière professionnelle.
La situation est similaire pour un bien immobilier commercial. Ici aussi, l’évaluation de la valeur est complexe et des aspects fiscaux s’y ajoutent: la vente de biens immobiliers commerciaux entraîne également le paiement de l’impôt sur le revenu et de la taxe commerciale. Dans ce cas, il est recommandé de faire appel à une agence immobilière commerciale expérimentée qui dispose du savoir-faire adéquat pour mener à bien la commercialisation et la vente dans votre intérêt.
Quel est le bon moment pour vendre?
Vous vous demandez certainement si vous devez vendre maintenant ou si vous pourrez obtenir un meilleur prix dans quelques mois? Plusieurs facteurs déterminent le meilleur moment pour vendre une maison. La situation actuelle du marché est importante, car les prix de l’immobilier peuvent changer rapidement en raison des évolutions du marché.
Le bien et son état déterminent également le moment approprié pour la vente: une résidence d’été se vend mieux au printemps ou en été qu’en hiver. Peut-être est-il judicieux d’effectuer des travaux de rénovation au préalable afin de pouvoir vendre le bien immobilier à un prix plus élevé?
Mais votre situation financière personnelle compte aussi: plus vous avez besoin du produit de la vente, plus vous devrez vendre rapidement, éventuellement à perte.
Enfin, il y a les aspects fiscaux: l’impôt sur les gains immobiliers résultant de la vente d’un bien immobilier dépend notamment de la durée de possession du bien. Cet impôt étant réglementé différemment selon les régions, il peut être avantageux d’attendre avant de vendre un bien immobilier.
Combien de temps dure une vente sans agence immobilière?
Les personnes qui vendent un bien immobilier espèrent une vente rapide et sans problème. Mais il ne faut pas se faire d’illusions: il faut parfois du temps pour qu’une maison trouve une nouvelle ou un nouveau propriétaire. Des études montrent qu’il faut en moyenne quatre mois pour trouver une acheteuse ou un acheteur pour un appartement en copropriété ou une maison. S’il s’agit d’un bien immobilier de luxe ou d’un bien particulièrement exigeant, il est réaliste de devoir attendre jusqu’à deux ans ou plus avant le changement de propriétaire.
C’est l’une des raisons pour lesquelles seulement 12% des quelque 60 000 transactions immobilières réalisées chaque année en Suisse sont effectuées directement par des particuliers. Pour toutes les autres ventes, des agences immobilières accompagnent l’ensemble du processus de vente.
Calendrier
Lors de la vente d’un bien immobilier, rien n’est plus dommageable que la précipitation. C’est pourquoi vous devez planifier en détail la vente de votre bien immobilier, mais aussi avoir trouvé à temps un nouveau lieu de résidence. La plupart du temps, une maison inoccupée se vend mieux qu’une maison encore habitée. Toutefois, une propriété meublée semble plus accueillante et plus confortable lors de sa présentation.
Si vous avez déjà trouvé un nouveau domicile, évitez les visites fastidieuses de la maison ou de l’appartement que vous occupiez. En outre, vous ne devez pas convenir d’une clause de déménagement avec la nouvelle ou le nouveau propriétaire fixant la date à laquelle vous devez avoir déménagé.
La vente de votre bien immobilier est également possible sans agence immobilière et il existe de plus en plus d’offres sur le marché qui proposent une vente avec l’assistance partielle de spécialistes, sans qu’il soit nécessaire de mandater une agence immobilière pour l’ensemble du processus de vente. Cependant, la planification et la réalisation sont coûteuses et peuvent prendre beaucoup de temps. Ce sont surtout les nombreuses étapes intermédiaires qui rendent une vente juridiquement sûre si compliquée.
Une planification rigoureuse est requise: avez-vous la discipline nécessaire pour cela? Vous devez également être au clair sur votre situation financière: avez-vous une vue d’ensemble de tous les coûts qui vous attendent? Avez-vous une marge de manœuvre sur le prix du bien immobilier afin de pouvoir réagir rapidement aux nouvelles exigences des personnes intéressées par l’achat?
Si vous pouvez répondre par l’affirmative à tous ces points, rien ne s’oppose à la réussite de votre projet de vente. On dit souvent que l’achat d’une maison est l’une des plus grandes aventures au cours d’une vie. La vente d’une maison se rapproche sans peine de cette aventure.
Disclaimer
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