Determinare il valore di un immobile Come funziona la valutazione edonica

Grazie al modello di valutazione edonica, chiunque desideri determinare il valore della propria proprietà può ottenere una valutazione con indicazione del prezzo in modo rapido, oggettivo e spesso gratuito. Con le principali informazioni sul vostro immobile, potete scoprire online la fascia di prezzo appropriata e dedurre il valore di mercato. Anche la verifica del prezzo d’acquisto di UBS viene effettuata con il metodo edonico.

La valutazione di una proprietà è di grande aiuto quando si vende un immobile. È un prerequisito per accendere un’ipoteca, dove il valore di mercato è in ogni caso anticipato. Il valore di mercato è di importanza capitale anche quando si stipula un’assicurazione o nei casi di eredità.

La valutazione edonica si basa sul confronto dell’immobile che intendete vendere o acquistare con gli immobili in vendita sul mercato svizzero per le proprietà abitative a uso proprio. Questo include case unifamiliari e bifamiliari, case di vacanza così come appartamenti in proprietà per piani e appartamenti di vacanza. Il modello è stato sviluppato nel 1999 dal fornitore di servizi immobiliari Wüest Partner insieme a UBS. La base di dati comprende oggi più di 20 000 transazioni immobiliari sul libero mercato all’anno, ossia circa la metà di tutte le vendite immobiliari in Svizzera.

Attualmente il metodo edonistico è usato per valutare non solo gli immobili, ma in molti Paesi anche l’inflazione e la crescita economica. Un bene viene sempre scomposto sul piano teorico nelle sue diverse caratteristiche qualitative. Il modello presuppone che ogni caratteristica abbia un beneficio che può essere espresso in un prezzo. Nel caso di una proprietà, si valuta la superficie abitabile netta, il volume dell’edificio, l’anno di costruzione, la condizione dell’edificio, lo standard delle finiture e la posizione nel comune o nel quartiere, compresa l’attrattiva degli stessi. L’attrattiva della posizione è a sua volta determinata da criteri come la disponibilità di scuole e commerci, l’inquinamento acustico, l’accessibilità ai trasporti pubblici, ecc.

La valutazione edonica è un metodo comparativo in cui i valori storici dei prezzi di vendita effettivi in Svizzera sono utilizzati per una valutazione statistico-matematica. Per determinare il valore dell’immobile si fa riferimento a circa 70 criteri. Sopra ne abbiamo menzionato alcuni.

Sono disponibili calcolatori online per un’indicazione iniziale del prezzo. Il fatto che tale valutazione sia realistica dipende dallo strumento utilizzato e dai dati memorizzati, oltre che dall’oggettività con cui il/la proprietario/a valuta l’immobile.

Per ottenere una valutazione più affidabile del valore di mercato di una proprietà, è meglio rivolgersi a esperti indipendenti, ad esempio all’Associazione svizzera di valutatori immobiliari (SIV), all’Associazione Proprietari Fondiari (APF HEV) o all’Associazione Svizzera dell’economia immobiliare (SVIT). Anche i/le consulenti UBS offrono assistenza in questo ambito.

La valutazione edonica è un metodo comparativo. Esistono altri due metodi classici per determinare il valore di un immobile.

Il metodo del valore reale/effettivo

Il metodo del valore reale, noto anche come metodo del valore effettivo, determina quanto denaro si dovrebbe spendere per ricostruire lo stesso immobile. Alla somma vengono dedotti l’usura dovuta al trascorrere del tempo e altri fattori che riducono il valore. Dopotutto, un edificio di 40 anni non è un edificio di nuova costruzione. In ogni caso, il metodo del valore reale si concentra sul patrimonio edilizio. Questo processo può essere eseguito solo da un’esperta o da un esperto.

Il metodo del valore reddituale

Per la valutazione, il metodo del valore reddituale prende in considerazione pigioni e affitti. Pertanto è adatto agli immobili a uso commerciale o agli appartamenti di proprietà che vengono affittati. Più elevato è il reddito, più elevato è il valore dell’immobile. Questo metodo non è adatto alle proprietà abitative a uso proprio.

Per gli immobili standard, come le abitazioni di proprietà e le classiche case unifamiliari, la valutazione edonica è lo strumento da privilegiare. Il metodo offre una valutazione analoga al mercato, è veloce e conveniente dal punto di vista dei costi. Per immobili fuori dal comune, tuttavia, è necessario consultare un’esperta o un esperto.