Casa propria: le imposte da pagare

Se si calcolano complessivamente tutte le imposte e i costi accessori, in caso di acquisto di una proprietà abitativa si stima un esborso massimo pari ad alcune decine di migliaia di franchi.

Già il cambio di proprietà comporta un’imposta nella maggior parte dei Cantoni. Come regola generale, è opportuno preventivare circa l’1-3% del prezzo d’acquisto. In alcuni Cantoni, questo onere è totalmente a carico dell’acquirente, in altri viene ripartito tra acquirente e venditore. Non è prevista l’imposta sul trapasso di proprietà a livello di Confederazione e in alcuni Cantoni, tra cui Zurigo e Svitto.

Anche le spese notarili e quelle di iscrizione al registro fondiario differiscono notevolmente da Cantone a Cantone. Benché non si tratti di vere e proprie imposte, sono comunque uscite potenzialmente considerevoli. Analizziamo, per esempio, i costi di un atto pubblico per un contratto di compravendita di un appartamento di 700 000 franchi: in molti Cantoni, come Zurigo, Svitto o Turgovia, viene applicata un’imposta di alcune centinaia di franchi, mentre a Berna, in Ticino o in alcuni Cantoni della Svizzera romanda, la stessa pratica normalmente oscilla tra 2500 e 3500 franchi; in alcuni casi, può costare fino a sei volte di più.

Quanto sopra vale anche per la costituzione di una cartella ipotecaria, necessaria per accendere un’ipoteca. Nel Canton Svitto, p. es., il rilascio di una cartella ipotecaria per 500 000 franchi costa 750 franchi (IVA inclusa). A Berna, il tariffario cantonale consente al notaio di chiedere circa 1300 franchi, IVA esclusa.

Non dimentichiamo le eventuali imposte sulla liquidazione in capitale, qualora per l’acquisto si ricorra agli averi previdenziali (cassa pensione o pilastro 3a): per un prelievo di 250 000 franchi, ad esempio, possono oscillare tra il 4% e il 10% circa.

Quasi sempre, il ricavato dalla vendita di un immobile è più alto del valore al momento dell’acquisto. Su questa differenza, tutti i Cantoni applicano una cosiddetta imposta sugli utili immobiliari. E anche in questo caso, con notevoli variazioni. Il suo ammontare dipende dalla durata della proprietà: più alto è il ricavato e più breve è il periodo, maggiore è l’imposta. Tuttavia, sono deducibili tutti gli investimenti volti ad accrescere il valore dell’abitazione durante l’intera durata della proprietà, le spese per il passaggio di proprietà, le commissioni per l’agente immobiliare e le spese notarili. Dovreste conservare con cura tutti i giustificativi relativi a costi accessori e investimenti, e presentarli insieme alla dichiarazione fiscale.

Consigliamo di chiarire sempre preventivamente tutti gli aspetti legati a tasse, imposte ed eventuali agevolazioni fiscali. In tutti i Cantoni è possibile posticipare le imposte sugli utili immobiliari se il venditore torna a essere proprietario di un’abitazione entro un ragionevole lasso di tempo (normalmente 2 anni). Per un differimento totale, l’intero ricavo della vendita deve essere investito nella nuova proprietà. Non è possibile alcun differimento in caso di affitto di un immobile incluso nel patrimonio privato.

Affinché l’imposizione fiscale avvenga nel vostro migliore interesse, è altamente consigliabile affidarsi a un consulente e approfondire di persona gli aspetti fiscali legati all’abitazione di proprietà.

In base alle regole vigenti, i proprietari devono dichiarare il valore locativo della propria abitazione, che il Tribunale federale ha fissato ad almeno il 60% del valore locativo di mercato. Sono inoltre legate alla proprietà immobiliare le imposte sulla sostanza, senza contare che alcuni Cantoni prevedono un’ulteriore imposta immobiliare, compresa il più delle volte tra lo 0,1 e il 3‰ del valore fiscale dell’oggetto.

Le autorità fiscali cantonali determinano il valore fiscale di una proprietà, tuttavia, la procedura esatta può variare a seconda del Cantone e del Comune.

Di norma, la valutazione si effettua sulla base del patrimonio immobiliare, che comprende il valore del terreno e quello dell’edificio. Il calcolo esatto può considerare diversi fattori, tra cui la superficie del terreno e la destinazione d’uso (p. es. residenziale, commerciale o agricola).

Sicuramente è consigliabile rivolgersi alle autorità fiscali per ottenere informazioni concrete su come viene determinato il valore della proprietà a fini fiscali.

La tassazione degli immobili varia notevolmente nei diversi Cantoni. Già la diversa determinazione del valore fiscale si traduce in imposte sulla sostanza differenti.

Si rilevano grandi differenze anche in materia di imposta sugli utili da sostanza immobiliare: questa tassa si calcola in base all’apprezzamento dell’immobile, ovvero sulla differenza tra prezzo di acquisto e di vendita.

Anche le aliquote d’imposta variano a seconda del Cantone.

Alla luce di questa breve sintesi, è chiaro che i proprietari dovrebbero informarsi presso le autorità fiscali del loro Cantone o rivolgersi a un consulente fiscale.

Il trattamento fiscale di un immobile di proprietà è una questione complessa. I proprietari di un’abitazione propria dovrebbero riflettere per tempo sulle considerazioni fiscali in merito all’acquisto, alla proprietà o alla vendita del loro immobile.

Sia dall’acquisto che dalla vendita derivano conseguenze fiscali, che possono variare a seconda del Cantone, come nel caso dell’imposta sul passaggio di proprietà o della tassazione degli utili realizzati durante la vendita. Anche la scelta delle opzioni di finanziamento può avere conseguenze fiscali.

I proprietari dovrebbero verificare regolarmente eventuali aggiornamenti delle norme fiscali nel Cantone interessato e (nel caso di lavori) conservare i documenti e le fatture degli artigiani per le verifiche fiscali.

Sarebbe bene richiedere sempre la consulenza di esperti per assicurarsi di seguire le disposizioni fiscali in essere e beneficiare di eventuali agevolazioni.