I diritti del committente in sintesi

Il contratto di costruzione è la base di ogni progetto di costruzione, ma prima di firmarlo dovreste esaminarlo con attenzione. Dai costi occulti ai difetti di costruzione: scoprite come evitare i potenziali ostacoli e come gettare basi sicure per il vostro progetto di costruzione.

L’appaltatore generale è tenuto a onorare la sua offerta?

Se viene concordato contrattualmente un prezzo fisso, esso è vincolante. Una formulazione chiara e univoca e un progetto definito sono determinanti. Ma attenzione: prestazioni non incluse spesso compaiono nell’offerta e nella fattura conclusiva. Pertanto, anche in presenza di un prezzo fisso, è necessario verificare con attenzione quali prestazioni sono incluse, quali prestazioni vengono comunque addebitate in base alla quantità di materiale, ad esempio, e quanto costeranno le modifiche. Se invece non viene concordato un prezzo fisso, è necessario definire l’accuratezza del preventivo dei costi.

Chi garantisce che la casa sarà costruita secondo il piano?

La documentazione per iscritto è decisiva: il contratto e tutto ciò che lo accompagna, come descrizione dell’opera, piani di costruzione, norme di costruzione, ecc. È pertanto necessario procedere e costruire in conformità a queste prescrizioni. Le caratteristiche desiderate devono essere definite in modo verificabile nel contratto.

Il fornitore di un apparecchio è responsabile del suo corretto funzionamento?

In Svizzera, le rivendicazioni del committente dovute a difetti dell’opera si prescrivono due o cinque anni dopo il collaudo dell’opera, in base alla causa. Tuttavia, a seconda del motivo del difetto, possono essere applicabili anche altri termini di prescrizione. Tuttavia, spesso non è il fabbricante a essere responsabile nei confronti del committente, ma l’installatore, ad esempio il montatore di riscaldamenti. Se vuole limitare o escludere la garanzia, dovrete cercare un altro partner.

L’appaltatore generale è tenuto a garantire che io possa trasferirmi per tempo?

L’appaltatore generale è tenuto a garantire che l’opera sia completata integralmente e nei tempi previsti e che soddisfi gli standard di qualità desiderati. Anche in questo caso, la formulazione del contratto è decisiva. Se viene definita una data fissa, deve essere rispettata a condizione che la data non sia relativizzata da formulazioni vaghe o riserve «in piccolo». Ad esempio, «data d’entrata desiderata» sarebbe troppo vago. Le cose si complicano se l’appaltatore annuncia la data solo tre mesi prima dell’esecuzione, ad esempio. Si noti che ulteriori richieste da parte del committente della costruzione possono comportare costi aggiuntivi e ritardi.

Cosa si intende per difetto di costruzione?

Per difetto di costruzione si intende tutto ciò che si discosta dal contratto o che si sarebbe potuto prevedere in base alle «regole dell’arte di costruire». Tra questi, ad esempio, il ristagno d’acqua nel parcheggio sotterraneo o un’errata installazione delle tende parasole.

Cosa fare in caso di difetti?

In Svizzera, le rivendicazioni del committente dovute a difetti dell’opera si prescrivono due o cinque anni dopo il collaudo dell’opera, in base alla causa. Tuttavia, a seconda del motivo del difetto, possono essere applicabili anche altri termini di prescrizione.

Il committente è tenuto a ispezionare l’opera non appena possibile dopo il collaudo della stessa (non appena possibile nel normale avanzamento). I difetti devono essere segnalati e notificati immediatamente. Di norma, non sono sufficienti notifiche dei difetti stabilite forfettariamente, ma ogni difetto deve essere elencato singolarmente. La segnalazione e la notifica dei difetti devono essere adeguatamente motivate ed esprimere che il committente non riconosce la consegna come conforme al contratto e ritiene l’appaltatore responsabile.

I difetti non riconoscibili al momento del collaudo – difetti occulti – devono essere notificati immediatamente dopo la loro scoperta ai sensi del Codice delle obbligazioni svizzero. Tuttavia, i termini di prescrizione usuali si applicano anche a tali difetti.

Quali sono le esclusioni di responsabilità in un contratto di costruzione?

Gli appaltatori generali spesso rifiutano di accettare qualsiasi responsabilità per i difetti. Tali esclusioni sono talvolta possibili dal punto di vista legale. Tuttavia, è esclusa un’esclusione di responsabilità basata su una presunta autorizzazione di difetti intenzionalmente occulti, ad esempio.

In alcuni casi, gli appaltatori generali cedono i loro diritti legati alla garanzia per i difetti nei confronti degli artigiani agli acquirenti dell’immobile o al committente. Sembra un miglioramento, ma potrebbe rivelarsi problematico. Le cessioni possono rivelarsi inammissibili nei singoli casi o può essere difficile determinare chi debba effettivamente rendere conto. La cessione dovrebbe quindi essere evitata. Piuttosto, l’appaltatore generale è tenuto ad assumersi la responsabilità del proprio lavoro e degli artigiani coinvolti. È pertanto essenziale ottenere referenze in anticipo e chiedere consiglio a esperti, se del caso.

L’appaltatore generale garantisce un basso consumo energetico?

Se nel contratto è stato espressamente concordato un edificio Minergie o un altro label di qualità, l’appaltatore generale è tenuto a consegnarlo. Per il consumo energetico, è più difficile. Qui dovrete concordare esplicitamente nel contratto il raggiungimento di un determinato livello di consumo energetico della casa. Tuttavia, le possibilità sono limitate, poiché il consumo energetico non dipende solo dalla casa, bensì anche dal comportamento degli utenti.

Quali sono i rischi di modifiche o adattamenti del progetto in fase di costruzione?

Le modifiche agli ordini d’acquisto si rivelano altamente rischiose. Le basi su cui vengono effettuati i calcoli diventa presto un punto di scontro. È quindi fondamentale per il successo che i lavori di costruzione inizino solo dopo aver definito la pianificazione e i costi. Le modifiche successive al progetto devono sempre essere proposte per iscritto, indicando le conseguenze finanziarie, e stabilite nel contratto.

Fino a che punto deve essere accurata una perizia?

Un esperto è responsabile dell’affidabilità della sua dichiarazione. Tuttavia, esistono limiti a questa responsabilità. Se, ad esempio, un esperto stima il valore di una proprietà sulla base di ipotesi riconosciute, ciò non significa necessariamente che anche gli acquirenti si orienteranno in tal senso o che i cambiamenti della situazione generale non comporteranno scostamenti.

In generale, una stesura precisa del contratto è fondamentale per un progetto edilizio. Tutti gli aspetti devono essere chiaramente definiti, dai costi di costruzione e gli impianti tecnici ai difetti di costruzione e alle esclusioni di garanzia. Particolare attenzione va riservata alle modifiche in fase di costruzione. L’ispezione dell’opera è un aspetto essenziale e critico, per il quale è necessario pianificare i tempi. Inoltre, è opportuno avere un atteggiamento critico nei confronti delle perizie, in particolare delle stime del valore di mercato. Può valere la pena di richiedere il supporto di esperti. Se tutto è in ordine, dal punto di vista legale non c’è praticamente nulla che ostacoli il progetto edilizio.