Immobilienwert ermitteln Hedonische Schätzung: So funktioniert’s

Wer den Wert seiner Liegenschaft ermitteln will, erhält dank des hedonischen Bewertungsmodells schnell, objektiv und häufig kostenlos eine Beurteilung inklusive Preisangabe. Mit den wesentlichen Informationen zu Ihrer Immobilie finden Sie online heraus, welche Preisbandbreite angemessen ist, und können so auf den Marktwert schliessen. Auch der Kaufpreis-Check von UBS wird mit der hedonischen Methode durchgeführt.

Die Bewertung einer Liegenschaft ist eine grosse Hilfe beim Verkauf einer Immobilie. Für die Aufnahme einer Hypothek ist sie Voraussetzung, dort wird jeweils der Verkehrswert belehnt. Auch beim Abschluss von Versicherungen oder in Erbfällen ist der Verkehrswert von zentraler Bedeutung.

Die hedonische Schätzung beruht auf einem Vergleich der Immobilie, die Sie verkaufen oder kaufen wollen, mit aktuellen Immobilienverkäufen auf dem Schweizer Markt für selbst genutztes Wohneigentum. Darunter fallen Ein- und Zweifamilienhäuser, Ferienhäuser wie auch Eigentumswohnungen in Stockwerkeigentum und Ferienwohnungen. Entwickelt wurde das Modell 1999 vom Immobiliendienstleister Wüest Partner gemeinsam mit UBS. Die Datengrundlage basiert auf aktuell mehr als 20 000 Freihandtransaktionen pro Jahr, was etwa der Hälfte aller Immobilienverkäufe in der Schweiz entspricht.

Hedonisch werden heutzutage nicht nur Immobilien bewertet, sondern in vielen Ländern auch Inflation und Wirtschaftswachstum berechnet. Immer wird dabei ein Gut gedanklich in seine verschiedenen Qualitätseigenschaften zerlegt. Das Modell geht davon aus, dass jede Eigenschaft einen Nutzen hat, der sich in einem Preis ausdrücken lässt. Bei einer Liegenschaft sind das die Nettowohnfläche, das Bauvolumen, das Baujahr, der Gebäudezustand, der Ausbaustandard sowie die Lage in der Gemeinde oder im Quartier, inklusive der Attraktivität der Gemeinde oder des Quartiers. In die Attraktivität der Lage fliessen wiederum Kriterien wie Schul- oder Einkaufsangebot, Lärmimmissionen und die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr etc. ein.

Bei der hedonischen Schätzung handelt es sich um ein Vergleichswertverfahren. Dazu werden die historischen Werte der tatsächlichen Verkaufspreise in der Schweiz für eine statistisch-mathematische Auswertung herangezogen. Es werden etwa 70 Kriterien erhoben, auf denen der Immobilienwert beruht. Einige davon werden oben genannt.

Für eine erste Preisindikation bieten sich Onlinerechner an. Ob eine solche Schätzung realistisch ist, hängt vom eingesetzten Tool und den hinterlegten Daten sowie davon ab, wie objektiv die Eigentümerin oder der Eigentümer die Immobilie bewertet.

Für eine möglichst verlässliche Schätzung des Verkehrswerts einer Liegenschaft zieht man am besten eine unabhängige Fachperson, zum Beispiel der Branchenverbände Schweizer Immobilienschätzer-Verband (SIV), Hauseigentümerverband (HEV) oder Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft (SVIT), bei. Unterstützung bieten auch die Kundenberaterinnen und Kundenberater von UBS.

Bei der hedonischen Schätzung handelt es sich um ein Vergleichswertverfahren. Es gibt noch zwei andere klassische Methoden, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln.

Das Realwert-/Sachwertverfahren

Das Realwertverfahren, auch Sachwertverfahren genannt, ermittelt, wie viel Geld ausgegeben werden müsste, um die gleiche Immobilie wieder zu errichten. Die Abnutzung im Laufe der Jahre und sonstige wertmindernde Faktoren werden herausgerechnet. Schliesslich ist ein 40 Jahre altes Gebäude kein Neubau. In jedem Fall zielt die Realwertmethode auf die Bausubstanz. Das Verfahren kann nur eine sachverständige Person durchführen.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren werden die Mieten und Pachten für die Bewertung herangezogen. Damit eignet sich die Methode für kommerziell genutzte Immobilien oder auch Eigentumswohnungen, die vermietet werden. Je höher die Rendite, desto höher der Immobilienwert. Für selbst genutztes Wohneigentum ist diese Methode ungeeignet.

Für Standardimmobilien wie Eigentumswohnungen und klassische Einfamilienhäuser ist die hedonische Bewertung das Mittel der Wahl. Die Methode bietet eine marktnahe Bewertung; sie ist schnell und kostengünstig. Für aussergewöhnliche Immobilien muss hingegen eine Expertin oder ein Experte hinzugezogen werden.