Inhalt:

Um einen Hypothekarkredit für einen Hauskauf zu erhalten, müssen Sie Eigenkapital mitbringen. Doch neben den Ersparnissen gibt es andere attraktive Wege, das Eigenkapital aufzubringen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Eigenkapital aufbringen und die Tragbarkeit sichern.

Was zum Eigenkapital zählt

Guthaben auf Spar- und Lohnkonten gehören naheliegenderweise zum Eigenkapital. Aber auch Wertschriften und Wertgegenstände - von Gemälden über Schmuck bis hin zu Oldtimern - lassen sich verkaufen und zählen damit zum Eigenkapital. Ebenso der Rückkauf einer Versicherungspolice oder unbelehntes Bauland.

Die Eigenmittel für den Kauf eines Hauses lassen sich zudem durch Erbvorbezüge oder Schenkungen aus dem Familienkreis erhöhen. Zudem können Sie die Guthaben aus der Säule 3a vollständig für die Finanzierung von Wohneigentum einsetzen. Sie gehören ebenfalls zu den Eigenmitteln.

Alle bisher genannten Mittel gelten als sogenanntes «hartes» Eigenkapital. Daneben gibt es «weiches» Eigenkapital, welches zum Teil auch für die Finanzierung des Kaufs einer Immobilie eingesetzt werden kann. Im Vordergrund steht hier der Vorbezug von Vorsorgegeldern aus der 2. Säule.

Die Finanzierung eines Traumhauses oder einer Traumwohnung erfolgt in der Regel mit einer Kombination aus Eigen- und Fremdkapital.

Wie viel Eigenkapital für den Hauskauf nötig ist

In der Schweiz müssen in der Regel 20% des Verkehrswertes durch Eigenkapital finanziert werden. Für die verbleibenden 80% der Summe kann eine Hypothek aufgenommen werden. Hier wird unterschieden zwischen erster und zweiter Hypothek. Bis zu zwei Drittel des Kaufpreises lassen sich über die erste Hypothek decken, welche nicht amortisiert werden muss. Die zweite Hypothek hingegen muss innerhalb von 15 Jahren über regelmässige Rückzahlungen amortisiert werden.

Für das Eigenkapital gilt: Mindestens 10% der Finanzierung müssen über das «harte» Eigenkapital erfolgen, die anderen 10% können über einen Vorbezug aus der Pensionskasse finanziert werden. Dabei ist zu beachten, dass sich bei diesem Modell («nur» 10% harte Eigenmittel) die Hypothek auf 90% des Kaufpreises beläuft. Die 10% «weichen» Eigenmittel können also nicht zur Reduktion der Hypothekarsumme genutzt werden.

Kann ich mir mein Traumhaus leisten?

Finden Sie heraus, ob Sie sich Ihre Wunschimmobilie leisten können. Berechnen Sie ganz einfach die Höhe der Hypothek sowie die monatlich anfallenden Kosten.

Andere Regeln für Ferienhäuser und Renditeobjekte

Wer ein Ferienhaus oder ein Luxusobjekt kaufen will, muss einen höheren Anteil an Eigenkapital beisteuern, in der Regel 40%. Für Ferienobjekte dürfen Sie zudem keine Vorsorgeguthaben aus der 3. oder aus der 2. Säule als Eigenkapital heranziehen.

Bei Renditeobjekten gelten nochmals andere Grundsätze: Für diese sind Belehnungen bis zu 75% des Immobilienwertes möglich, allerdings müssen Sie die Hypothek innerhalb von zehn Jahren auf zwei Drittel des Immobilienwertes reduzieren. Vorsorgegelder können Sie verwenden, sofern Sie einen Teil der Immobilie selbst bewohnen.

Herausforderungen und Risiken bei der Finanzierung mit Hypotheken

Bei der Hypothekenfinanzierung lauern einige Risiken. So gibt es das Preisrisiko. Wenn der Wert Ihrer Immobilie fällt, kann schlimmstenfalls sogar die Hypothek den Liegenschaftswert übertreffen. Bei einem Verkauf bleiben Sie also auf einem womöglich beträchtlichen Verlust sitzen. Das Risiko ist besonders hoch, wenn die Immobilienpreise über längere Zeit gestiegen sind.

Auch das Zinsrisiko müssen Sie beachten. Vor allem in Zeiten steigender Inflation können die Zinsen rasch steigen. Falls Sie eine Hypothek mit einem flexiblen Zinssatz haben (SARON-Hypothek), sind höhere Zinszahlungen fällig.

Nicht zuletzt sollten Sie die allgemeinen Lebensrisiken nicht vergessen. Ereignisse wie Arbeitsverlust, Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder Scheidung wirken sich meist negativ auf das verfügbare Einkommen aus. In solchen Fällen können sich Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer die Zinszahlungen und Amortisationen möglicherweise nicht mehr leisten.

Risiken bei der Finanzierung absichern

Gegen viele allgemeine Risiken können Sie sich absichern. Mit einer Risikolebensversicherung sorgen Sie beispielsweise dafür, dass Ihre Hinterbliebenen wie Lebenspartner oder Kinder im Todesfall eine Entschädigung erhalten, die ganz oder teilweise die verbleibende Hypothek abdeckt. Die genaue Höhe der Entschädigung ist von der Absicherungsart abhängig.

In jedem Fall sollten Sie schon vor dem Hauskauf gewisse Finanzreserven als Risikopolster bereithalten. Auf diese Weise können Sie sicherstellen, dass zumindest temporäre finanzielle Einbussen - wie z.B. durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit - nicht gleich Ihre Tragbarkeit gefährden.

Wie kann ich meine Familie absichern?

  • Mit Zurich Immo-Protect lassen sich die finanziellen Risiken eines Todesfalls oder einer Erwerbsunfähigkeit absichern.
  • Sie bestimmen gegen welches Risiko Sie sich versichern möchten und wählen die Höhe der Kapitalzahlung.
  • Unsere Experten erklären das Wichtigste zur Absicherung von Familie und Partner.

Tipps und Tricks für die Verwaltung Ihres Eigenkapitals

Der Kauf einer Immobilie will gut vorbereitet sein. Um das Eigenkapital von 20% zu erreichen, sollten Sie möglichst früh mit dem Sparen bzw. dem Vermögensaufbau beginnen. Eine besonders clevere Möglichkeit ist die freiwillige Altersvorsorge in der Säule 3a. Die Einzahlungen können Sie bis zu einer bestimmten Höhe von Ihren Steuern absetzen. Durch den Steuervorteil erreichen Sie damit das erforderliche Eigenkapital schneller, als wenn Sie Ihr Geld lediglich auf dem Sparkonto parken.

Tragbarkeit: langfristige Finanzierung Ihres Eigenheims

Bei der Vergabe einer Hypothek achtet die Bank darauf, ob Sie sich die Immobilie langfristig leisten können. Dazu werden die Kosten Ihres Eigenheims Ihrem Bruttoeinkommen gegenübergestellt. Die Grundregel lautet, dass die kalkulatorischen Kosten des Eigenheims nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen dürfen. Nur so können Sie Ihre Immobilie langfristig finanzieren. Zu den monatlichen Kosten zählen:

  • Kalkulatorischer Hypothekarzins
  • Allfällige Amortisationen
  • Unterhalts- und Nebenkosten

Wie die Tragbarkeit berechnet wird

Für die Berechnung der Tragbarkeit werden kalkulatorische Zinsen verwendet, also nicht die realen Zinsen, sondern angenommene Beträge. So soll sichergestellt werden, dass eine Immobilie auch dann noch gehalten werden kann, wenn die Zinsen steigen.

Die Hypothekarkosten werden dabei mit einem kalkulatorischen Satz berechnet, der marktüblich in der Höhe von 5% liegt. Das ist ein Wert, der in den vergangenen Jahren über den Marktzinsen für Hypotheken lag. Hinzu kommen die vereinbarte Amortisation für die zweite Hypothek und ebenfalls kalkulatorisch ein Prozentsatz von 1% des Immobilienwertes für Unterhalts- und Nebenkosten pro Jahr.

Finanzierungsbeispiele mit Eigenkapital und Tragbarkeit

Wert der Immobilie

Wert der Immobilie

Benötigtes Mindestkapital

Benötigtes Mindestkapital

Jährliche kalkulatorische Kosten*

Jährliche kalkulatorische Kosten*

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

Wert der Immobilie

600 000

Benötigtes Mindestkapital

120 000

Jährliche kalkulatorische Kosten*

35 333

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

106 000

Wert der Immobilie

800 000

Benötigtes Mindestkapital

160 000

Jährliche kalkulatorische Kosten*

47 111

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

141 333

Wert der Immobilie

1 000 000

Benötigtes Mindestkapital

200 000

Jährliche kalkulatorische Kosten*

58 889

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

176 667

Wert der Immobilie

1 250 000

Benötigtes Mindestkapital

250 000

Jährliche kalkulatorische Kosten*

73 661

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

220 833

Wert der Immobilie

1 500 000

Benötigtes Mindestkapital

300 000

Jährliche kalkulatorische Kosten*

88 333

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

265 000

Wert der Immobilie

2 000 000

Benötigtes Mindestkapital

400 000

Jährliche kalkulatorische Kosten*

117 778

Benötigtes Mindestbruttoeinkommen*

353 333

* Berechnungsbasis: 5% kalkulatorischer Zinssatz, Amortisationen, Belehnungshöhe 80%, 1% für Unterhalt und Amortisation

Häufige Fehler bei der Finanzierung einer Liegenschaft

Kaufpreis mit Verkehrswert verwechselt
Für die Finanzierung legt die Bank den Verkehrswert zugrunde und nicht den tatsächlichen Kaufpreis. Denn die Bank muss das Niederstwertprinzip beachten, was Folgen auf die Höhe von Zinsen und Amortisation haben kann.

Zu knapp kalkuliert
Grundsätzlich sollte eine Finanzierung nicht zu knapp ausfallen. Wenn die Zinsen steigen oder unvorhergesehene Ausgaben anfallen, kann das Geld schnell knapp werden.

Zinsänderungsrisiko unterschätzt
In den zurückliegenden Jahren lag das Zinsniveau historisch niedrig und viele Immobilienkäufer haben sich daran gewöhnt. Doch die Vergangenheit hat gezeigt, dass sich die Zinsen schnell in eine andere Richtung entwickeln können. Um sich gegen steigende Zinsen abzusichern, eignet sich der Abschluss einer Festhypothek. Allerdings profitieren Sie dann auch nicht von sinkenden Zinsen.

Renovationsbedarf unterschätzt
Bestehende Baumängel, veraltete Fenster oder schlechte Dämmung stellen ein finanzielles Risiko dar. Plötzlich sind unerwartete Renovationskosten erforderlich. Daher sollten Sie den Zustand einer Immobilie vor dem Kauf eingehend prüfen und abschätzen, welche finanziellen Folgerisiken etwaige Mängel bergen.

Fazit

Grundsätzlich müssen Käuferinnen und Käufer eines Eigenheims 20% des Kaufpreises der Immobilie an Eigenkapital aufbringen. Die Hälfte davon muss durch «hartes» Eigenkapital wie Gelder auf Spar- und Lohnkonten sowie dem Konto der Säule 3a aufgebracht werden. Die andere Hälfte kann durch «weiches» Eigenkapital wie z.B. durch den Vorbezug aus der Altersvorsorge abgedeckt werden. Bei Ferien- oder Renditeimmobilien muss jedoch mehr Eigenkapital aufgebracht werden.

Wissenswertes für Sie

Disclaimer