Wohnung vermieten und mieten von privat: Das müssen Vermieter und Mieter beachten

Eine Wohnung privat vermieten oder mieten ist nicht nur eine Frage des Vertrauens, sondern beinhaltet auch Rechte und Pflichten für Vermieter und Mieter. Was Sie wissen müssen, wenn Sie eine Wohnung privat vermieten oder von Privaten mieten.

Was ist bei Abschluss des Mietvertrags insbesondere zu beachten?

Das Gesetz kennt keine Formvorschrift. Somit kann ein Mietverhältnis grundsätzlich auch mündlich zustande kommen. Dennoch ist es zu empfehlen, einen schriftlichen Vertrag abzuschliessen. An sich sind beide Parteien frei, einen eigenen Vertrag aufzustellen. Es ist jedoch zu empfehlen, Musterverträge zu verwenden. Damit kann besser sichergestellt werden, dass die wichtigsten Aspekte im Vertrag berücksichtigt sind.

Musterverträge haben auch den Vorteil, dass beispielsweise weitere wichtige Themen in den dazugehörigen allgemeinen Bestimmungen aufgeführt sind. In verschiedenen Kantonen gibt es gar eine Formularpflicht für den Anfangsmietzins.

Denken Sie daran, den Zustand der Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses in einem Antrittsprotokoll zu dokumentieren – sonst kann ein Mieter in der Regel für allfällige Schäden während der Mietdauer nicht haftbar gemacht werden. Branchenüblich ist es heute, zu Beginn eine Kaution in einer Grössenordnung von zwei oder drei Monatsmieten zu verlangen. Gesetzlich erlaubt sind bei der Miete von Wohnräumen maximal drei Monatsmieten. Weiter sieht das Gesetz bestimmte Kündigungsfristen vor – für Wohnungen sind dies mindestens drei Monate, für Geschäftsräume mindestens sechs Monate.

Wichtig ist, dass in einem schriftlichen Vertrag die beiden Vertragsparteien vollständig aufgeführt sind – bei den Mietern zum Beispiel beide Eheleute oder Konkubinatspartner usw. So haften die Mieter solidarisch für ihre Pflichten, insbesondere für die Miete.

Nebenkosten wie Heizung, Hauswartung, Abwasser usw. dürfen nur verrechnet werden, wenn dies vertraglich vereinbart ist.

Und zu guter Letzt: Ein Koppelungsgeschäft, das in Zusammenhang mit der Miete von Wohn- oder Geschäftsräumen steht, ist nichtig, wenn der Abschluss oder die Weiterführung des Mietvertrags davon abhängig gemacht wird und der Mieter dabei gegenüber dem Vermieter oder einem Dritten eine Verpflichtung übernimmt, die nicht unmittelbar mit dem Gebrauch der Mietsache zusammenhängt.

Welche Nachforschungen sind erlaubt? Wie kann ich die Bonität eines Mietinteressenten überprüfen?

Zu den grössten Risiken eines Vermieters gehören Mietzinsausfälle und Leerstände. Die Herausforderung besteht also darin, aus einer meist grösseren Zahl von Interessenten die passenden Mieter auszuwählen. Die meisten Vermieter geben zu Beginn ein Anmeldeformular ab, in dem die Mietinteressenten Personalien, Referenzen, Höhe des Einkommens usw. angeben.

Referenzen darf man überprüfen, wenn sie der Mieter ausdrücklich genannt hat oder wenn er sich damit einverstanden erklärt. Die Angabe von Referenzen durch den Mieter ist aber freiwillig und es dürfen nur Referenzen von Bewerberinnen und Bewerbern eingeholt werden, die für die definitive Wahl in Betracht kommen.

Weiter gehören zu den wichtigsten Unterlagen aktuelle Betreibungsregisterauszüge, wobei diese nur von der definitiven Mieterschaft verlangt werden können und grundsätzlich nur in Bezug auf den im Vertrag genannten Mieter. Dies gilt allgemein für Belege im Zusammenhang mit Angaben im Bewerbungsformular. Zu beachten ist, dass ein Betreibungsregisterauszug eines Ortes nur die dortige Situation widerspiegelt. Allenfalls rechtfertigt es sich auch, solche Auszüge von früheren Wohnorten des potenziellen Mieters zu verlangen. Last, but not least spielt der Eindruck bei einem persönlichen Gespräch eine wichtige Rolle.

Das Mietrecht ist komplex. Wo lauern häufige Fallen?

Zu einer besonders unangenehmen Wende kann es bei der Vermietung kommen, wenn die kantonalen Gesetze zwingend ein Anfangsmietzinsformular verlangen und dieses nicht verwendet wurde. Versäumt es der Vermieter, dieses Formular zu verwenden, kann ihn dies teuer zu stehen kommen: Wenn der Mieter die Miete nachträglich anficht, wird ein Gericht die Miete (auch rückwirkend) festsetzen – diese liegt dann erfahrungsgemäss tiefer.

Ist der Vermieter frei, die Miete nach seinem Ermessen festzusetzen?

Hier gilt es zwischen einer Erst- und einer Wiedervermietung zu unterscheiden.

Vor allem bei Wiedervermietungen sind die Grenzen relativ eng gesetzt. Aufschläge sind dann weniger problematisch, wenn Sie tatsächlich grössere Veränderungen vorgenommen haben, zum Beispiel eine umfassende Sanierung. Weitere Gründe für eine mögliche Mietzinserhöhung (auch im laufenden Mietverhältnis) sind die Anpassung des Referenzzinssatzes oder die Teuerung.

Im Rahmen einer Erstvermietung werden sich wohl die meisten privaten Vermieter an Vergleichswerte halten. Doch de facto ist die Orts- und Quartierüblichkeit schwer zu belegen, weil die Gerichte dabei hohe Anforderungen stellen. Denkbar ist es auch, eine Mietwertschätzung durch einen Experten vornehmen zu lassen. 

Wie finde ich heraus, ob sich die Vermietung meiner Wohnung oder meines Hauses wirklich rechnet?

In finanzieller Hinsicht kommt es vor allem darauf an, den ungefähren Zustand des Objekts, der technischen Installationen und der Geräte richtig einzuschätzen, um insbesondere den Unterhalt richtig zu berücksichtigen.

Für die Finanzierung wichtig zu wissen:

Wenn jemand ein Haus oder eine Wohnung kauft, um sie zu vermieten, können keine Vorsorgegelder der zweiten oder dritten Säule (Säule 3a) verwendet werden. Bei der Finanzierung macht es bei UBS keinen Unterschied, ob eine Immobilie selbst bewohnt oder an Dritte vermietet wird. 

Die Pflichten des Vermieters sind neben den gesetzlichen Bestimmungen im Mietvertrag geregelt. Es gehört zu den Aufgaben des Vermieters, einen guten Zustand der Wohnung oder des Hauses sicherzustellen und das Gebäude zu unterhalten. Der zeitliche und finanzielle Aufwand darf nicht unterschätzt werden, da unter anderem auch die Sicherheit im und am Gebäude (zum Beispiel sichere Benutzung von Treppenhäusern und sicherer Zugang zum Haus im Winter) gewährleistet sein muss.

Ein Neubau ist regelmässig mit weniger Aufwand verbunden als ein Altbau. Wer ein älteres Haus besitzt, das seit 30 Jahren nicht mehr saniert worden ist, hat wohl fast permanent damit zu tun. Übersteigt der Bewirtschaftungsaufwand ein gewisses Mass, kann man damit natürlich auch eine externe Verwaltung beauftragen. Die Kosten dafür richten sich nach der Grösse des Objekts und sind auch vom vereinbarten Dienstleistungsumfang abhängig. Für Einzelobjekte rechnet sich das oft weniger, da es in der Praxis üblich ist, dass Verwaltungsfirmen einen bestimmten Mindestbetrag verlangen.

Wo kann ich meine Wohnung am besten inserieren, wenn ich sie privat vermieten möchte?

Heute gibt es zahlreiche Wohnungsmarktportale. Da es entscheidend ist, wie Ihre Immobilie gefunden und präsentiert wird, lohnt es sich, die Portale zu vergleichen.

Wie gestaltet sich die Wohnungssuche auf dem Portal, wo können Sie Ihre Wohnung möglichst attraktiv und aussagekräftig präsentieren, wie ist die Kontaktaufnahme organisiert? Das sind wichtige Fragen bei der Entscheidung. Zusätzlich sollten Sie sich genau über die Kosten für das Inserat informieren. Hier gibt es oftmals Pakete, die man buchen kann. Natürlich können Sie das Mietobjekt auch auf zwei oder drei Portalen ausschreiben. Das ist dann allerdings mit höheren Kosten verbunden.

Eine weitere Option ist es, einen Immobilienmakler mit dem Inserat zu beauftragen. Achten Sie dabei auf dessen Referenzen und holen Sie verschiedene Offerten ein. Beachten Sie dabei auch die Kosten, beispielsweise die Maklerprovision.

Welche steuerlichen Aspekte muss ich insbesondere berücksichtigen, wenn ich meine Wohnung privat vermiete?

Das Eigentum von Immobilien kann die Steuerrechnung stark beeinflussen. Das Objekt muss als Vermögen und die Mieterträge als Einkommen versteuert werden. Umgekehrt kann der Hauseigentümer Hypothekarzinsen, Unterhalt und Nebenkosten (soweit sie nicht die Mieter zahlen) abziehen. Je nachdem kann man auch eine Unterhaltspauschale geltend machen.

Welche Vertragsbedingungen sind bei einer privaten Anmietung insbesondere zu beachten?

Im Vertrag müssen die Parteien, das Mietobjekt, der Nettomietzins, die Kündigungsfrist und deren Termine sowie die Nebenkosten klar definiert sein. Allgemeine Vertragsbedingungen sind nur Vertragsbestandteil, wenn diese auch im Vertrag aufgeführt sind. Wichtig ist, dass Sie den Vertrag genau durchlesen und bei Bedarf Unterstützung einholen, beispielsweise bei einer Anwältin oder einem Anwalt.

Wichtig zu wissen: Vertragsbedingungen, die von zwingenden Gesetzesbestimmungen abweichen, gelten grundsätzlich nicht. Dazu gehören etwa Bedingungen wie jene, dass Mieter Reparaturen bis zu einem Prozent der Jahresnettomiete selber zahlen sollen.

Für Mietverhältnisse sind sogenannte Musterverträge erhältlich, welche die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter gesetzeskonform regeln. In der Regel ist es zu empfehlen, einen solchen Mustervertrag zu verwenden.

Vor der Wohnungsübernahme respektive bei der Wohnungsübergabe sollte zudem ein detailliertes Antrittsprotokoll erstellt werden. Dieses stellt sicher, dass Klarheit über den Zustand des Mietobjekts besteht.

Heute ist es branchenüblich, zu Beginn eine Kaution in einer Grössenordnung von zwei oder drei Monatsmieten zu verlangen. Gesetzlich erlaubt sind bei der Miete von Wohnräumen maximal drei Monatsmieten. Weiter regelt das Gesetz die Kündigungsfristen – für Wohnungen sind dies mindestens drei Monate, für Geschäftsräume mindestens sechs Monate. Achten Sie darauf, dass die Kaution wie auch die Kündigungsfrist und ganz allgemein das Mietverhältnis dem geltenden Gesetz entsprechen.

Gilt ein Mietobjekt als Wohnung der Familie, gelten besondere Bestimmungen, bspw. kann ein Ehegatte den Mietvertrag nur mit der ausdrücklichen Zustimmung des anderen kündigen und es sind wesentliche Mitteilungen an beide Parteien separat zu versenden.

Welche Nebenkosten können bei einer Anmietung von Privaten anfallen?

Grundsätzlich sind die Nebenkosten gesetzlich geregelt. Es handelt sich um die Entschädigung für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Es spielt also keine Rolle, ob Sie privat oder über eine Verwaltung mieten. Dazu gehören Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten sowie öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben.

Nebenkostenabrechnung pauschal oder a conto: die Unterschiede

Je nach Mietvertrag werden die Nebenkosten a conto oder pauschal verrechnet.

Akontozahlung: Hier bezahlen Sie monatlich einen Betrag im Voraus und Ende Jahr erstellt der Vermieter eine detaillierte Abrechnung. Haben Sie zu viel bezahlt, wird ihnen der entsprechende Betrag zurückerstattet. Fallen die Kosten höher aus, wird eine Nachzahlung fällig.

Pauschalzahlung: Sie zahlen einen Pauschalbetrag und erhalten keine Jahresabrechnung.

Zusätzlich gibt es die Variante «Inklusive», bei der Nebenkosten, die im Vertrag nicht explizit genannt werden, im Mietzins enthalten sind. Sie können also nicht zusätzlich verrechnet werden, wenn sie nicht im Vertrag stehen. 

Welche Rechte und Pflichten habe ich als Mieter bei einer privaten Vermietung?

Als Mieter haben Sie zahlreiche Rechte und Pflichten. Ein wichtiges Recht ist bei allen Mietverhältnissen die Offenlegung des vorherigen Mietzinses und des neuen Anfangsmietzinses. Fragen Sie, welchen Betrag Ihr Vormieter für die Wohnung bezahlt hat. In einigen Kantonen gilt die Formularpflicht. Das bedeutet, dass der Vermieter neben dem neuen Mietzins auch den alten auf einem amtlichen Formular offenlegen muss.

Prüfen Sie die Nebenkostenabrechnung genau, sofern sie a conto verrechnet werden. Bezahlt werden müssen nur Nebenkosten, die im Mietvertrag klar erwähnt sind. Sie haben das Recht, eine detaillierte Abrechnung zu verlangen, falls die Nebenkostenabrechnung nicht nachvollziehbar ist, etwa weil die einzelnen Posten nicht genau deklariert sind. Beispielsweise sind Positionen wie «übrige Betriebskosten» nicht zulässig.

Als Mieter sind Sie verpflichtet, den Mietzins und die Nebenkosten zu bezahlen sowie mit dem Mietobjekt sorgfältig und gewissenhaft umzugehen. Hier geht es um die sogenannte Sorgfaltspflicht. Sie verlangt beispielsweise auch, auf andere Mietparteien Rücksicht zu nehmen. Wichtig zu wissen: Die Sorgfaltspflicht erstreckt sich nicht nur auf Ihre Wohnung, sondern auch auf die gemeinschaftlichen Teile, wie das Treppenhaus, die Waschküche und den Keller.

Ein häufiges Thema sind beispielsweise auch Schäden, etwa wenn die Heizung kaputt ist, sich Schimmel bildet oder im Bad die Wasserleitung undicht ist. Hier haben Sie sowohl das Recht auf eine zügige Reparatur respektive Behebung des Mangels als auch die Pflicht, den Schaden schnellstmöglich dem Vermieter zu melden. Wird beispielsweise ein Wasserschaden nicht umgehend gemeldet, können Sie womöglich dafür belangt werden.

Tatsächlich spielt es im Mietrecht keine Rolle, ob das Mietverhältnis zwischen Ihnen und einer Immobilienagentur oder einer Privatperson besteht oder eine Verwaltung eingesetzt wird. Es gelten dieselben Gesetze. Sie geniessen deshalb auch den gleichen Rechtsschutz gemäss Mietrecht.

Beispielsweise kann der Vermieter nicht einfach die Bedingungen im Mietvertrag ändern. Es sind dafür die massgebenden Vorgaben und Fristen einzuhalten, was teilweise eine Formularpflicht beinhaltet. Gleichzeitig ist auf diesem Formular festgehalten, dass Sie als Mieter die Vertragsänderung innert der dort genannten Frist bei der Schlichtungsbehörde anfechten können. 

Die eigenen vier Wände an jemanden zu vermieten, ist nicht nur eine Frage des Vertrauens. Bevor Sie sich für diesen Schritt entscheiden, gilt es einige Faktoren zu beachten. Dazu gehören Finanzierungs- und Steuerfragen, aber auch der Aufwand und die Frage der Wirtschaftlichkeit wollen gut bedacht sein. Es lohnt sich daher, vorab zu klären, ob es sich finanziell lohnt, eine Liegenschaft privat zu vermieten, statt sie für den Eigenbedarf zu nutzen.

Mieter von privaten Wohnungen müssen sich im Klaren sein, dass sich das Mietverhältnis persönlicher gestaltet – mit allen Vor- und Nachteilen. Im persönlichen Gespräch zwischen Vermieter und Mieter lässt sich herausfinden, ob sich beide Parteien ein Mietverhältnis vorstellen können und dieses eingehen wollen. Was die Gesetzeslage betrifft, so gelten bei privater Vermietung von Wohnungen genau die gleichen Rechte und Pflichten wie bei jeder Wohnungsmiete.