Le droit du bail en Suisse Louer et mettre en location un appartement de particulier à particulier: ce dont doivent t

Louer ou mettre en location un logement à titre privé n’est pas seulement une question de confiance, mais implique également des droits et des obligations pour les propriétaires et les locataires. Ce que vous devez savoir si vous louez ou mettez en location un logement entre particuliers.

À quoi faut-il prêter particulièrement attention lors de la signature du contrat de location?

La loi ne prévoit aucune prescription formelle. Ainsi, un contrat de location peut en principe être conclu oralement. Il est néanmoins recommandé de conclure un contrat écrit. En soi, les deux parties sont libres d’établir leur propre contrat. Il est toutefois recommandé d’utiliser des contrats types. Cela permet de s’assurer que les aspects les plus importants sont bien pris en compte dans le contrat.

Les contrats types présentent également l’avantage de mentionner, par exemple, d’autres thèmes importants dans les dispositions générales qui les accompagnent. Dans plusieurs cantons, il existe même une obligation de remplir un formulaire pour le loyer initial.

Pensez à documenter l’état du logement au début du bail dans un état des lieux d’entrée. Dans le cas contraire, un-e locataire ne peut généralement pas être tenu-e responsable d’éventuels dommages pendant la durée du bail. Il est aujourd’hui courant dans la branche d’exiger au début une caution de l’ordre de deux ou trois mois de loyer. La loi autorise un maximum de trois mois de loyer pour la location de locaux d’habitation. En outre, la loi prévoit des délais de préavis précis: au moins trois mois pour les logements et six mois pour les locaux commerciaux.

Il est important que les deux parties contractantes soient mentionnées de manière complète dans un contrat écrit, par exemple, pour les locataires, les deux époux ou concubins, etc. Ainsi, les locataires sont solidairement responsables de leurs obligations, notamment du loyer.

Les charges locatives, tels que le chauffage, la conciergerie, les eaux usées, etc., ne peuvent être facturés que si cela a été convenu par contrat.

Et pour terminer: une transaction couplée liée à la location d’un logement ou d’un local commercial est nulle si la conclusion ou la poursuite du contrat de location en dépend et si, ce faisant, la ou le locataire assume envers la bailleresse ou le bailleur ou un tiers une obligation qui n’est pas directement liée à l’utilisation du bien loué.

Quelles sont les recherches autorisées? Comment puis-je vérifier la solvabilité d’une locataire potentielle ou d’un locataire potentiel?

Les pertes de loyers et les logements vacants font partie des principaux risques pour une bailleresse ou un bailleur. Le défi consiste donc à sélectionner les locataires adéquats parmi un nombre généralement plus important de personnes intéressées. Au départ, la plupart des propriétaires remettent un formulaire d’inscription dans lequel les locataires potentiels indiquent leurs coordonnées, leurs références, le montant de leurs revenus, etc.

On peut vérifier les références si la ou le locataire les a expressément mentionnées ou si elle ou s’il a donné son accord. L’indication de références par la ou le locataire est toutefois facultative, et seules les références de candidates et de candidats qui entrent en ligne de compte pour le choix définitif peuvent être demandées.

En outre, les extraits actuels du registre des poursuites font partie des documents les plus importants, sachant que ceux-ci ne peuvent être demandés qu’à la locataire définitive ou au locataire définitif et, en principe, uniquement pour la locataire mentionnée ou le locataire mentionné dans le contrat. Cela s’applique de manière générale aux pièces justificatives liées aux informations fournies dans le formulaire de candidature. Il convient de noter qu’un extrait du registre des poursuites d’une localité ne reflète que la situation qui y prévaut. Le cas échéant, il est également justifié d’exiger de tels extraits des anciens lieux de résidence de la locataire potentielle ou du locataire potentiel. Dernier point, mais non le moindre, l’impression donnée lors d’un entretien personnel joue un rôle important.

Le droit du bail est complexe. Où se situent les pièges les plus fréquents?

Un retournement de situation particulièrement désagréable peut se produire lors de la location lorsque les lois cantonales exigent impérativement un formulaire de loyer initial et que celui-ci n’a pas été utilisé. Si la bailleresse ou le bailleur omet d’utiliser ce formulaire, cela peut lui coûter cher: si la ou le locataire conteste le loyer après coup, un tribunal fixera le loyer (même rétroactivement), et l’expérience montre que celui-ci est alors plus bas.

Les propriétaires sont-ils libres de fixer le loyer à leur guise?

Il convient ici de faire la distinction entre une première mise en location et une relocation.

La marge de manœuvre est relativement limitée, surtout en cas de relocation. Les majorations sont moins problématiques si vous avez effectivement effectué des changements importants, par exemple une rénovation complète. L’adaptation du taux d’intérêt de référence ou le renchérissement sont d’autres motifs d’augmentation possible du loyer (même en cours de bail).

Dans le cadre d’une première mise en location, la plupart des propriétaires privé-e-s s’en tiendront probablement à des valeurs de référence. Mais dans les faits, les usages locaux et de quartier sont difficiles à prouver, car les tribunaux sont très exigeants à ce sujet. Il est également envisageable de faire procéder à une estimation de la valeur locative par une experte ou un expert. 

Comment savoir si la location de mon appartement ou de ma maison est vraiment rentable?

D’un point de vue financier, il s’agit avant tout d’évaluer correctement l’état approximatif du bien, des installations techniques et des appareils, afin notamment de tenir compte correctement de l’entretien.

Important à savoir pour le financement:

si une personne achète une maison ou un appartement pour le louer, il n’est pas possible d’utiliser les fonds de prévoyance du deuxième ou du troisième pilier (pilier 3a). En matière de financement, UBS ne fait aucune différence entre un bien immobilier occupé par sa ou son propriétaire ou loué à des tiers. 

Outre les dispositions légales, les obligations de la bailleresse ou du bailleur sont définies dans le contrat de location. Il est du devoir de la bailleresse ou du bailleur d’assurer le bon état de l’appartement ou de la maison et d’entretenir le bâtiment. L’investissement en temps et en argent ne doit pas être sous-estimé, car il faut entre autres garantir la sécurité dans et autour du bâtiment (par exemple, utiliser les cages d’escalier en toute sécurité et accéder à la maison en toute sécurité en hiver).

Une construction neuve nécessite régulièrement moins d’efforts qu’une construction ancienne. Les personnes qui possèdent une maison ancienne qui n’a pas été rénovée depuis 30 ans doivent quasiment s’en occuper en permanence. Si les tâches de gestion dépassent un certain niveau, il est bien sûr possible de les confier à une administration externe. Les coûts dépendent de la taille du bien et de l’étendue des services convenus. Pour les biens individuels, cela est souvent moins rentable, car dans la pratique, il est courant que les entreprises de gérance exigent un certain montant minimal.

Quelle est la meilleure façon de publier des annonces pour mon logement si je souhaite le louer à titre privé?

Il existe aujourd’hui de nombreux portails consacrés au marché de l’immobilier. La manière dont votre bien immobilier est trouvé et présenté étant déterminante, cela vaut la peine de comparer les portails.

Comment s’organise la recherche de logement sur le portail, où pouvez-vous présenter votre logement de la manière la plus attractive et pertinente possible, comment est organisée la prise de contact? Toutes ces questions sont importantes au moment de la décision. En outre, vous devez vous renseigner précisément sur le coût de l’annonce. Ici, différents forfaits sont souvent proposés. Bien sûr, vous pouvez aussi publier le bien à louer sur deux ou trois portails différents. Cela entraîne toutefois des coûts plus élevés.

Une autre option consiste à confier la rédaction de l’annonce à une agence immobilière. Veillez à vérifier ses références et demandez plusieurs devis. Tenez également compte des frais, par exemple de la commission de l’agence immobilière.

Quels sont les aspects fiscaux dont je dois tenir compte en particulier si je loue mon logement à titre privé?

La propriété de biens immobiliers peut avoir un impact important sur la facture fiscale. Le bien doit être déclaré comme patrimoine et les revenus locatifs comme revenu. Inversement, la ou le propriétaire du logement peut déduire les intérêts hypothécaires, l’entretien et les charges locatives (dans la mesure où ce ne sont pas les locataires qui les paient). Selon les cas, il est également possible de faire valoir un forfait pour l’entretien.

Quelles sont les conditions contractuelles à respecter en particulier lors d’une location privée?

Le contrat doit clairement définir les parties, le bien loué, le loyer net, le délai de résiliation et les dates ainsi que les charges locatives. Les conditions générales du contrat ne font partie intégrante du contrat que si elles sont également mentionnées dans le contrat. Il est important de lire attentivement le contrat et, si nécessaire, de demander de l’aide, par exemple auprès d’une avocate ou d’un avocat.

Bon à savoir: les conditions contractuelles qui dérogent à des dispositions légales contraignantes ne sont en principe pas applicables. Il s’agit par exemple de conditions telles que le fait que les locataires doivent payer les réparations jusqu’à 1% du loyer annuel net.

Pour les contrats de location, il existe ce que l’on appelle des contrats types qui règlent les droits et les obligations de la ou du locataire et de la bailleresse ou du bailleur conformément à la loi. En règle générale, il est recommandé d’utiliser un tel contrat type.

Avant de prendre possession du logement ou lors de la remise des clés, il convient en outre d’établir un état des lieux d’entrée détaillé. Celui-ci permet de clarifier l’état du bien loué.

Aujourd’hui, il est courant dans la branche d’exiger au départ une caution de l’ordre de deux ou trois mois de loyer. La loi autorise un maximum de trois mois de loyer pour la location de locaux d’habitation. En outre, la loi régit les délais de résiliation: pour les logements, il s’agit d’au moins trois mois, pour les locaux commerciaux d’au moins six mois. Veillez à ce que la caution, le délai de préavis et, plus généralement, le contrat de location soient conformes à la loi en vigueur.

Si un bien loué est considéré comme le domicile de la famille, des dispositions particulières s’appliquent. Par exemple, l’une ou l’un des époux ne peut résilier le bail qu’avec le consentement exprès de l’autre et les notifications essentielles doivent être envoyées séparément aux deux parties.

Quels sont les charges locatives qui peuvent s’appliquer lors d’une location entre particuliers?

De manière générale, les charges locatives sont régies par la loi. Il s’agit de l’indemnisation des prestations de la bailleresse ou du bailleur ou d’un tiers en lien avec l’utilisation de la chose. Le fait que vous louiez à titre privé ou par l’intermédiaire d’une gérance ne joue donc aucun rôle. Il s’agit notamment des frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation similaires, ainsi que des taxes publiques découlant de l’utilisation de la chose.

Décompte des charges locatives sous forme de forfait ou d’acompte: les différences

Selon le contrat de location, les charges sont facturées sous forme d’acompte ou de forfait.

Acompte: ici, vous payez un montant mensuel à l’avance et, à la fin de l’année, la bailleresse ou le bailleur établit un décompte détaillé. Si vous avez payé trop d’argent, le montant correspondant vous est remboursé. Si les coûts sont plus élevés, un paiement complémentaire est exigé.

Forfait: vous payez un montant forfaitaire et ne recevez pas de décompte annuel.

Il existe en outre la variante «tout inclus», dans laquelle les charges locatives qui ne sont pas explicitement mentionnées dans le contrat sont comprises dans le loyer. Elles ne peuvent donc pas être facturées en sus si elles ne figurent pas dans le contrat. 

Quels sont mes droits et obligations en tant que locataire dans le cadre d’une location privée?

En tant que locataire, vous avez de nombreux droits et obligations. Un droit important pour tous les contrats de location est la divulgation du loyer précédent et du nouveau loyer initial. Demandez quel montant la locataire précédente ou le locataire précédent payait pour l’appartement. Dans certains cantons, un formulaire est obligatoire. Cela signifie que la bailleresse ou le bailleur doit publier non seulement le nouveau loyer, mais aussi l’ancien sur un formulaire officiel.

Si elles sont facturées par acompte, examinez attentivement le décompte des charges locatives. Seules les charges locatives qui sont clairement mentionnées dans le contrat de location doivent être payées. Vous avez le droit d’exiger un décompte détaillé si le décompte des charges locatives n’est pas compréhensible, par exemple parce que les différents postes ne sont pas déclarés avec précision. Des postes tels que «autres coûts d’exploitation», par exemple, ne sont pas autorisés.

En tant que locataire, vous êtes tenu-e de payer le loyer et les charges locatives et de traiter le bien loué avec soin et diligence. Il s’agit ici de ce que l’on appelle le devoir de diligence. Celui-ci exige par exemple aussi de traiter avec respect les autres locataires. Bon à savoir: le devoir de diligence ne s’étend pas seulement à votre appartement, mais aussi aux parties communes, comme la cage d’escalier, la buanderie et la cave.

Les dommages sont également un thème fréquent, par exemple lorsque le chauffage est cassé, que de la moisissure se forme ou que la conduite d’eau fuit dans la salle de bain. Dans ce cas, vous avez à la fois le droit d’exiger une réparation rapide du défaut et l’obligation de signaler le dommage à la bailleresse ou au bailleur le plus rapidement possible. Si, par exemple, un dégât des eaux n’est pas signalé immédiatement, vous pouvez être poursuivi-e en justice.

Dans les faits, en droit du bail, il importe peu que le bail soit conclu entre vous et une agence immobilière ou un particulier, ou qu’il soit fait appel à une gérance. Les mêmes lois s’appliquent. Vous bénéficiez donc de la même protection juridique conformément au droit de bail.

Par exemple, la bailleresse ou le bailleur ne peut pas simplement modifier les conditions du contrat de location. Les directives et les délais déterminants doivent être respectés, ce qui implique parfois l’obligation de remplir un formulaire. Parallèlement, ce formulaire indique que vous pouvez, en tant que locataire, contester la modification du contrat auprès de l’autorité de conciliation dans le délai qui y est indiqué. 

Louer son logement à quelqu’un n’est pas seulement une question de confiance. Avant de prendre cette décision, il faut tenir compte de certains facteurs. Les questions de financement et de fiscalité en font partie, mais il faut également bien réfléchir aux dépenses et à la question de la rentabilité. Cela vaut donc la peine de clarifier au préalable s’il est financièrement intéressant de louer un bien immobilier à titre privé plutôt que de l’utiliser pour ses propres besoins.

Les locataires de logements privés doivent avoir conscience que la relation de location devient plus personnelle, avec ce que cela implique comme avantages et comme inconvénients. Un entretien personnel entre la bailleresse et le bailleur et la ou le locataire permet de déterminer si les deux parties peuvent envisager une relation de location et souhaitent s’y engager. En ce qui concerne la législation, les droits et obligations des locations privées sont exactement les mêmes que pour toute autre location de logement.