Affittare un appartamento come privati: informazioni importanti per locatori e locatari

Affittare un appartamento come privati non è solo una questione di fiducia, ma implica anche diritti e obblighi per locatori e locatari. Ecco le informazioni essenziali.

A che cosa occorre prestare particolare attenzione quando si stipula un contratto di locazione?

La legge non prevede particolari disposizioni di forma. Pertanto, in linea di principio, un rapporto di locazione può essere stabilito anche verbalmente. Tuttavia, è consigliabile stipulare il contratto per iscritto. Anche se di per sé entrambe le parti sono libere di redigere un proprio contratto, è preferibile utilizzare contratti tipo: in questo modo è più facile garantire che siano considerati tutti gli aspetti principali.

Inoltre, nelle disposizioni generali dei contratti tipo sono ad esempio contemplati altri temi importanti. In diversi Cantoni esiste un modulo obbligatorio per la pigione iniziale.

Ricordate di documentare lo stato dell’appartamento all’inizio del rapporto di locazione in un verbale di consegna; in caso contrario, di norma, un locatario non può essere ritenuto responsabile per eventuali danni nel corso della durata dell’affitto. Oggi è prassi del settore richiedere una cauzione iniziale pari a due o tre mensilità. Per l’affitto di spazi abitativi la legge consente un massimo di tre pigioni mensili. Sono inoltre previsti determinati termini di disdetta: per gli appartamenti si tratta di almeno tre mesi, per gli uffici di un minimo di sei mesi.

È importante che in un contratto scritto le due parti contraenti siano riportate in modo completo (per esempio, per i locatari è necessario indicare entrambi i coniugi o concubini) così che rispondano in modo solidale ai loro obblighi, in particolare per quanto riguarda l’affitto.

I costi accessori come riscaldamento, manutenzione domestica, acque reflue, ecc. possono essere addebitati solo se concordato contrattualmente.

E infine, la legge sancisce che un negozio abbinato, in rapporto con la locazione di locali d’abitazione o commerciali, è nullo se la conclusione o la continuazione della locazione viene subordinata a questo negozio e il locatario vi contrae in favore del locatore o di un terzo un obbligo che non è in diretta connessione con l’uso della cosa locata.

Quali ricerche sono consentite? Come posso verificare la solvibilità di un potenziale locatario?

Tra i principali rischi di un locatore figurano le perdite di canoni di locazione e le superfici sfitte. La sfida consiste quindi nella scelta dei locatari più adatti tra una cerchia di persone interessate generalmente ampia. La maggior parte dei locatori rilascia inizialmente un modulo di iscrizione in cui i potenziali locatari indicano dati personali, referenze, entità del reddito, ecc.

Le referenze possono essere verificate se il locatario le ha espressamente specificate o se si dichiara d’accordo. Tuttavia, l’indicazione di referenze da parte del locatario è facoltativa e possono essere richieste referenze solo per i candidati che entrano in considerazione per la scelta definitiva.

Inoltre, tra i documenti più importanti figurano gli estratti del registro delle esecuzioni aggiornati, che possono essere richiesti solo in relazione alla cessione locativa definitiva, ovvero in linea di massima, con riferimento al locatario indicato nel contratto. Questo principio vale in generale per i giustificativi legati ai dati del modulo di candidatura. Occorre tenere presente che un estratto del registro delle esecuzioni di una determinata località riflette solo la situazione locale. Se del caso, è anche giustificato richiedere gli estratti relativi a precedenti luoghi di residenza del potenziale locatario. Ultimo elemento, ma non per importanza: l’impressione ricavata da un colloquio personale svolge un ruolo determinante.

Il diritto di locazione è complesso. Quali sono gli inconvenienti più frequenti in cui si può incappare?

Una svolta particolarmente spiacevole può verificarsi quando non viene redatto un modulo per la pigione iniziale, richiesto obbligatoriamente da alcune disposizioni cantonali. La mancanza di questo modulo può costare cara al locatore: se, in un secondo momento, il locatario impugna il canone, il tribunale fisserà un canone di locazione d’ufficio (anche con effetto retroattivo) che sarà probabilmente inferiore a quello imposto dal locatore.

Il locatore è libero di fissare il canone di locazione a sua discrezione?

Occorre distinguere tra prima locazione e rilocazione.

Soprattutto nel secondo caso, i limiti sono relativamente modesti e gli aumenti meno problematici se sono stati effettivamente apportati cambiamenti consistenti, per esempio un risanamento completo. Altri motivi per un possibile aumento del canone di locazione (anche nel rapporto di locazione in corso) sono il cambiamento del tasso d’interesse di riferimento o l’inflazione.

Nell’ambito di una prima locazione, la maggior parte dei locatori privati si orienterà a valori di confronto sul mercato. Tuttavia, di fatto, la prassi a livello locale e di quartiere è difficile da dimostrare, perché i tribunali applicano per queste fattispecie requisiti elevati. È anche possibile effettuare una stima del valore locativo tramite un esperto. 

Come posso scoprire se la locazione del mio appartamento o della mia casa è davvero conveniente?

Dal punto di vista finanziario, è importante valutare correttamente lo stato approssimativo dell’immobile, degli impianti tecnici e dei dispositivi, nello specifico per tenere correttamente conto della manutenzione.

Per il finanziamento è importante sapere quanto segue.

Se si acquista una casa o un appartamento per poi affittarlo, non possono essere utilizzati fondi previdenziali del secondo o terzo pilastro (pilastro 3a). Per quanto riguarda il finanziamento, UBS non fa alcuna differenza se un immobile è abitato dal proprietario o affittato a terzi. 

Gli obblighi del locatore sono disciplinati, oltre che dalle disposizioni di legge, nel contratto di locazione. Uno dei compiti del locatore è garantire un buono stato dell’appartamento o della casa e provvedere alla manutenzione dell’edificio. Non bisogna sottovalutare il tempo e gli oneri finanziari, in quanto è necessario garantire, tra l’altro, la sicurezza all’interno e all’esterno dell’edificio (ad esempio l’utilizzo sicuro delle scale e l’accesso alla casa senza pericoli nella stagione invernale).

Una nuova costruzione comporta normalmente meno oneri rispetto a un vecchio edificio. Chi possiede una casa più vetusta, che non vede interventi di risanamento da 30 anni, probabilmente avrà costantemente lavori da eseguire. Se l’onere della gestione supera una certa portata, è naturalmente possibile incaricare anche un’amministrazione esterna. I costi dipendono dalle dimensioni dell’immobile e anche dagli incarichi conferiti. Per gli immobili singoli, spesso non vale la spesa, in quanto è prassi comune delle fiduciarie applicare un determinato importo minimo.

Dove mi conviene pubblicare l’inserzione per il mio appartamento se voglio affittarlo privatamente?

Oggi esistono numerosi portali dedicati al mercato immobiliare. Poiché è fondamentale che la ricerca e la presentazione del vostro immobile siano efficaci, conviene confrontare i portali.

Come si configura la ricerca di un appartamento sul portale, dove è possibile presentare l’appartamento in modo ottimale, come si contattano gli interessati? Sono tutte domande importanti da porsi prima di prendere una decisione. Inoltre, è opportuno informarsi con precisione sui costi dell’inserzione, che spesso viene offerta in pacchetti prenotabili in anticipo. Naturalmente potete anche pubblicare l’oggetto da affittare su due o tre portali, ma ciò ovviamente comporta costi più elevati.

Un’altra opzione è quella di incaricare un agente immobiliare, vagliando attentamente le referenze e richiedendo diverse offerte. Tenete conto anche dei costi, p. es. la provvigione di intermediazione.

Quali aspetti fiscali devo considerare in particolare quando affitto privatamente il mio appartamento?

La proprietà di immobili può influenzare notevolmente il calcolo fiscale: l’immobile deve essere tassato come patrimonio e i redditi locativi come reddito. D’altro canto, il proprietario della casa può dedurre interessi ipotecari, manutenzione e spese accessorie (nella misura in cui non vengano pagati dai locatari). A seconda dei casi, è possibile richiedere anche un forfait per la manutenzione.