Il diritto di locazione in Svizzera Affittare un appartamento come privati: informazioni importanti per locatori e locatari
Quali diritti e obblighi ha il locatore? E quali il locatario? Di che cosa devono tenere conto entrambi nel contratto di locazione?
Contenuto:
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- Che cosa devono sapere i locatori se affittano privatamente il loro appartamento
- Quali sono gli obblighi del locatore? Quanto è impegnativo il suo onere?
- Che cosa devono sapere i locatari se affittano privatamente un’abitazione
- Di quale protezione beneficio in qualità di locatario?
- Alla conclusione
Affittare un appartamento come privati non è solo una questione di fiducia, ma implica anche diritti e obblighi per locatori e locatari. Ecco le informazioni essenziali.
Quali requisiti legali devo osservare, in particolare quando cedo in affitto privatamente il mio appartamento?
Il diritto di locazione in Svizzera prevede diverse disposizioni in materia di diritti e obblighi del locatore, che sono in linea di principio disciplinate dal Codice delle obbligazioni. Quest’ultimo sancisce ad esempio che, mediante il contratto di locazione, il locatore si obbliga a concedere in uso una cosa al locatario e questi a pagargli un corrispettivo, ovvero il canone di locazione concordato, per tale cessione.
I diritti principali del locatore sono i seguenti.
- In alcune circostanze, il locatore ha il diritto di aumentare la pigione nel corso del rapporto di affitto in corso, ad esempio in caso di aumento del tasso d’interesse di riferimento o di incrementi generali dei costi. Sono previsti anche moduli da utilizzare obbligatoriamente, nonché disposizioni e scadenze che il locatore deve rispettare.
- Se sussiste un accordo in questo senso, il locatore può addebitare al locatario determinate spese accessorie. Si considerano come tali le spese effettive del locatore per prestazioni connesse all’utilizzo dell’immobile locativo, come i costi di esercizio per riscaldamento, acqua calda e simili, nonché per le imposte pubbliche derivanti dall’utilizzo del bene. Questi esborsi devono essere chiaramente documentati nel conteggio delle spese accessorie.
- Nel contratto può essere vietato l’uso improprio dell’appartamento, ad esempio come ufficio o studio medico.
- Il locatore non può tenere una copia delle chiavi. In linea di principio ha il diritto di accedere all’appartamento solo se ha ottenuto il consenso del locatario con debito anticipo. In casi eccezionali e urgenti, dove il ritardo comporterebbe gravi conseguenze, p. es. per la rottura di una tubazione, il locatore può accedere all’immobile affittato senza il consenso del locatario. Anche in queste circostanze, è tuttavia consigliabile informare preventivamente il locatario.
- In linea di principio, la disdetta ordinaria è possibile in qualsiasi momento nel rispetto dei termini previsti. Occorre tuttavia tenere presente che in alcuni casi la disdetta può essere contestata. Inoltre, in determinate circostanze, il locatore può sciogliere un contratto di locazione a breve termine se, ad esempio, il locatario non paga la pigione o i costi accessori concordati contrattualmente. Anche in questo caso, sono previste disposizioni e scadenze da rispettare.
Di seguito sono riportate importanti domande e risposte sui diritti e gli obblighi del locatore.
A che cosa occorre prestare particolare attenzione quando si stipula un contratto di locazione?
La legge non prevede particolari disposizioni di forma. Pertanto, in linea di principio, un rapporto di locazione può essere stabilito anche verbalmente. Tuttavia, è consigliabile stipulare il contratto per iscritto. Anche se di per sé entrambe le parti sono libere di redigere un proprio contratto, è preferibile utilizzare contratti tipo: in questo modo è più facile garantire che siano considerati tutti gli aspetti principali.
Inoltre, nelle disposizioni generali dei contratti tipo sono ad esempio contemplati altri temi importanti. In diversi Cantoni esiste un modulo obbligatorio per la pigione iniziale.
Ricordate di documentare lo stato dell’appartamento all’inizio del rapporto di locazione in un verbale di consegna; in caso contrario, di norma, un locatario non può essere ritenuto responsabile per eventuali danni nel corso della durata dell’affitto. Oggi è prassi del settore richiedere una cauzione iniziale pari a due o tre mensilità. Per l’affitto di spazi abitativi la legge consente un massimo di tre pigioni mensili. Sono inoltre previsti determinati termini di disdetta: per gli appartamenti si tratta di almeno tre mesi, per gli uffici di un minimo di sei mesi.
È importante che in un contratto scritto le due parti contraenti siano riportate in modo completo (per esempio, per i locatari è necessario indicare entrambi i coniugi o concubini) così che rispondano in modo solidale ai loro obblighi, in particolare per quanto riguarda l’affitto.
I costi accessori come riscaldamento, manutenzione domestica, acque reflue, ecc. possono essere addebitati solo se concordato contrattualmente.
E infine, la legge sancisce che un negozio abbinato, in rapporto con la locazione di locali d’abitazione o commerciali, è nullo se la conclusione o la continuazione della locazione viene subordinata a questo negozio e il locatario vi contrae in favore del locatore o di un terzo un obbligo che non è in diretta connessione con l’uso della cosa locata.
Quali ricerche sono consentite? Come posso verificare la solvibilità di un potenziale locatario?
Tra i principali rischi di un locatore figurano le perdite di canoni di locazione e le superfici sfitte. La sfida consiste quindi nella scelta dei locatari più adatti tra una cerchia di persone interessate generalmente ampia. La maggior parte dei locatori rilascia inizialmente un modulo di iscrizione in cui i potenziali locatari indicano dati personali, referenze, entità del reddito, ecc.
Le referenze possono essere verificate se il locatario le ha espressamente specificate o se si dichiara d’accordo. Tuttavia, l’indicazione di referenze da parte del locatario è facoltativa e possono essere richieste referenze solo per i candidati che entrano in considerazione per la scelta definitiva.
Inoltre, tra i documenti più importanti figurano gli estratti del registro delle esecuzioni aggiornati, che possono essere richiesti solo in relazione alla cessione locativa definitiva, ovvero in linea di massima, con riferimento al locatario indicato nel contratto. Questo principio vale in generale per i giustificativi legati ai dati del modulo di candidatura. Occorre tenere presente che un estratto del registro delle esecuzioni di una determinata località riflette solo la situazione locale. Se del caso, è anche giustificato richiedere gli estratti relativi a precedenti luoghi di residenza del potenziale locatario. Ultimo elemento, ma non per importanza: l’impressione ricavata da un colloquio personale svolge un ruolo determinante.
Il diritto di locazione è complesso. Quali sono gli inconvenienti più frequenti in cui si può incappare?
Una svolta particolarmente spiacevole può verificarsi quando non viene redatto un modulo per la pigione iniziale, richiesto obbligatoriamente da alcune disposizioni cantonali. La mancanza di questo modulo può costare cara al locatore: se, in un secondo momento, il locatario impugna il canone, il tribunale fisserà un canone di locazione d’ufficio (anche con effetto retroattivo) che sarà probabilmente inferiore a quello imposto dal locatore.
Il locatore è libero di fissare il canone di locazione a sua discrezione?
Occorre distinguere tra prima locazione e rilocazione.
Soprattutto nel secondo caso, i limiti sono relativamente modesti e gli aumenti meno problematici se sono stati effettivamente apportati cambiamenti consistenti, per esempio un risanamento completo. Altri motivi per un possibile aumento del canone di locazione (anche nel rapporto di locazione in corso) sono il cambiamento del tasso d’interesse di riferimento o l’inflazione.
Nell’ambito di una prima locazione, la maggior parte dei locatori privati si orienterà a valori di confronto sul mercato. Tuttavia, di fatto, la prassi a livello locale e di quartiere è difficile da dimostrare, perché i tribunali applicano per queste fattispecie requisiti elevati. È anche possibile effettuare una stima del valore locativo tramite un esperto.
Come posso scoprire se la locazione del mio appartamento o della mia casa è davvero conveniente?
Dal punto di vista finanziario, è importante valutare correttamente lo stato approssimativo dell’immobile, degli impianti tecnici e dei dispositivi, nello specifico per tenere correttamente conto della manutenzione.
Per il finanziamento è importante sapere quanto segue.
Se si acquista una casa o un appartamento per poi affittarlo, non possono essere utilizzati fondi previdenziali del secondo o terzo pilastro (pilastro 3a). Per quanto riguarda il finanziamento, UBS non fa alcuna differenza se un immobile è abitato dal proprietario o affittato a terzi.
Gli obblighi del locatore sono disciplinati, oltre che dalle disposizioni di legge, nel contratto di locazione. Uno dei compiti del locatore è garantire un buono stato dell’appartamento o della casa e provvedere alla manutenzione dell’edificio. Non bisogna sottovalutare il tempo e gli oneri finanziari, in quanto è necessario garantire, tra l’altro, la sicurezza all’interno e all’esterno dell’edificio (ad esempio l’utilizzo sicuro delle scale e l’accesso alla casa senza pericoli nella stagione invernale).
Una nuova costruzione comporta normalmente meno oneri rispetto a un vecchio edificio. Chi possiede una casa più vetusta, che non vede interventi di risanamento da 30 anni, probabilmente avrà costantemente lavori da eseguire. Se l’onere della gestione supera una certa portata, è naturalmente possibile incaricare anche un’amministrazione esterna. I costi dipendono dalle dimensioni dell’immobile e anche dagli incarichi conferiti. Per gli immobili singoli, spesso non vale la spesa, in quanto è prassi comune delle fiduciarie applicare un determinato importo minimo.
Dove mi conviene pubblicare l’inserzione per il mio appartamento se voglio affittarlo privatamente?
Oggi esistono numerosi portali dedicati al mercato immobiliare. Poiché è fondamentale che la ricerca e la presentazione del vostro immobile siano efficaci, conviene confrontare i portali.
Come si configura la ricerca di un appartamento sul portale, dove è possibile presentare l’appartamento in modo ottimale, come si contattano gli interessati? Sono tutte domande importanti da porsi prima di prendere una decisione. Inoltre, è opportuno informarsi con precisione sui costi dell’inserzione, che spesso viene offerta in pacchetti prenotabili in anticipo. Naturalmente potete anche pubblicare l’oggetto da affittare su due o tre portali, ma ciò ovviamente comporta costi più elevati.
Un’altra opzione è quella di incaricare un agente immobiliare, vagliando attentamente le referenze e richiedendo diverse offerte. Tenete conto anche dei costi, p. es. la provvigione di intermediazione.
Quali aspetti fiscali devo considerare in particolare quando affitto privatamente il mio appartamento?
La proprietà di immobili può influenzare notevolmente il calcolo fiscale: l’immobile deve essere tassato come patrimonio e i redditi locativi come reddito. D’altro canto, il proprietario della casa può dedurre interessi ipotecari, manutenzione e spese accessorie (nella misura in cui non vengano pagati dai locatari). A seconda dei casi, è possibile richiedere anche un forfait per la manutenzione.
Quali condizioni contrattuali si devono osservare in particolare in caso di locazione privata?
Nel contratto devono essere chiaramente definiti i contraenti, l’immobile in affitto, il tasso d’interesse netto, il termine di disdetta con le relative date, nonché le spese accessorie. Le condizioni contrattuali generali sono parte integrante del contratto solo se riportate anche nello stesso. È essenziale leggere attentamente la documentazione contrattuale e, se necessario, richiedere assistenza, p. es. presso un avvocato.
Importante: in linea di principio non si applicano condizioni contrattuali che si discostano dalle disposizioni di legge vincolanti. Tra queste rientrano, ad esempio, condizioni che impongono ai locatari di farsi carico delle riparazioni fino all’1% del canone annuo netto.
Per i rapporti di locazione sono disponibili i cosiddetti contratti tipo, che regolano diritti e obblighi di locatari e locatori in conformità alla legge. Di norma è consigliabile utilizzare un contratto tipo di questo genere.
Prima della consegna dell’abitazione, occorre inoltre redigere il relativo verbale dettagliato. Questo documento garantisce che vi sia chiarezza sullo stato dell’immobile locato.
Oggi è prassi del settore richiedere una cauzione iniziale pari a due o tre mensilità. Per l’affitto di spazi abitativi la legge consente un massimo di tre pigioni mensili. Sono inoltre previsti determinati termini di disdetta: per gli appartamenti si tratta di almeno tre mesi, per gli uffici di un minimo di sei mesi. Assicuratevi che la cauzione e il termine di disdetta e, in generale, il rapporto di locazione siano conformi alla normativa vigente.
Se un immobile in affitto è considerato come appartamento della famiglia, si applicano disposizioni particolari, p. es. un coniuge può disdire il contratto di locazione solo con il consenso esplicito dell’altro e le comunicazioni importanti devono essere inviate separatamente a entrambe le parti.
Quali costi accessori possono sussistere in caso di affitto tra privati?
In linea di principio, i costi accessori sono disciplinati dalla legge. Si tratta dell’indennità per le prestazioni del locatore o di terzi connesse all’uso dell’immobile. Non importa quindi se si tratta di un affitto tra privati o tramite un’amministrazione. Tra questi rientrano i costi di esercizio del riscaldamento, dell’acqua calda e simili, nonché le imposte pubbliche derivanti dall’utilizzo dell’immobile.
Conteggio delle spese accessorie a forfait o in acconto: le differenze
A seconda del contratto di locazione, le spese accessorie vengono addebitate in acconto o su base forfettaria.
Pagamento in acconto: si paga mensilmente un importo anticipato e alla fine dell’anno il locatore redige un conteggio dettagliato. Se gli acconti sono superiori al conteggio finale, l’importo corrispondente viene rimborsato. Se invece i costi effettivi risultano più elevati, sarà necessario un conguaglio.
Pagamento forfettario: si paga un importo forfettario e non viene redatto alcun conteggio annuale.
Inoltre, esiste la variante «Incluse», in base alla quale le spese accessorie non esplicitamente menzionate nel contratto sono incluse nel canone di locazione. Pertanto, non possono essere conteggiate a titolo supplementare se non sono menzionate nel contratto.
Quali sono i miei diritti e obblighi come locatario in caso di locazione tra privati?
In qualità di locatari avete numerosi diritti e obblighi. Un diritto importante per tutti i rapporti di locazione è la comunicazione del canone di affitto precedente e di quello nuovo iniziale. Informatevi su quale importo ha pagato il locatario precedente per l’appartamento. Alcuni Cantoni prevedono l’obbligo di forma. Ciò significa che oltre al nuovo canone d’affitto, il locatore deve comunicare anche il vecchio su un modulo ufficiale.
Se vengono addebitate in acconto, verificate attentamente il conteggio delle spese accessorie. Il pagamento deve essere effettuato solo per quelle esplicitamente menzionate nel contratto di locazione. Rientra tra i vostri diritti anche richiedere un conteggio dettagliato qualora il non sia comprensibile, p. es. perché le singole voci non sono state dichiarate con precisione. Non sono, ad esempio, consentite voci come «Altri costi di esercizio».
In qualità di locatari siete tenuti a pagare il canone di locazione e le spese accessorie, nonché a gestire con cura e diligenza l’oggetto locato. Si tratta del cosiddetto obbligo di diligenza, nel quale rientra anche la considerazione delle esigenze degli altri locatari. Importante: l’obbligo di diligenza si estende non solo al vostro appartamento, ma anche alle parti comuni come la scala, la lavanderia e la cantina.
Un tema che torna spesso d’attualità è costituito, ad esempio, dai danni che possono insorgere, quali un guasto al riscaldamento, la formazione di muffa o una perdita di acqua nel bagno. In questi casi, avete diritto sia a una riparazione tempestiva che a una eliminazione del difetto, nonché l’obbligo di segnalare il danno al locatore il più presto possibile. Se, ad esempio, un danno causato dall’acqua non viene segnalato immediatamente, si può essere chiamati in causa.
In realtà, il diritto di locazione non distingue se il rapporto di locazione sussiste tra voi e un’agenzia immobiliare o un privato, oppure se c’è un’amministrazione: si applicano le stesse leggi. Per questo motivo godete quindi in ogni caso della stessa protezione giuridica ai sensi del diritto di locazione.
Per esempio, il locatore non può modificare le condizioni nel contratto di locazione quando e come desidera; devono essere rispettate le disposizioni e le scadenze rilevanti, in parte con obbligo di forma. Allo stesso tempo, nel modulo è indicato che in qualità di locatari potete contestare la modifica del contratto presso l’autorità di conciliazione entro il termine ivi indicato.
Affittare la propria abitazione a qualcuno non è solo una questione di fiducia. Prima di optare per questa scelta, occorre tenere conto di alcuni fattori. Tra questi rientrano gli aspetti finanziari e fiscali, ma anche l’impegno richiesto e l’economicità devono essere ben tenuti in debita considerazione. Vale quindi la pena chiarire preventivamente se, sotto il profilo finanziario, conviene affittare privatamente un immobile anziché utilizzarlo per il proprio fabbisogno.
I locatari di abitazioni private devono essere consapevoli che il rapporto di locazione implica anche una componente personale, con tutti i vantaggi e gli svantaggi del caso. Durante l’incontro di persona, locatore e locatario si rendono conto se esistono i presupposti e l’intenzione per avviare un rapporto di locazione. Per quanto riguarda la situazione giuridica, la locazione privata di abitazioni prevede gli stessi diritti e obblighi di qualsiasi altro contratto di locazione.
