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Sostenibilità dell’ipoteca per la casa
Qual è l’importo minimo di capitale proprio per l’ipoteca?
Comprare casa in Svizzera: tutti i dettagli sull’importo del capitale proprio e i consigli per comprare casa!
Contenuto:
Contenuto:
- Cosa rientra nel capitale proprio.
- I mezzi propri possono essere incrementati anche da anticipi ereditari o donazioni.
- Quanto capitale proprio serve per comprare casa?
- Per le seconde case – di vacanza o immobili a reddito – si applicano delle condizioni speciali.
- Copertura dei rischi di finanziamento.
- Alla conclusione
Per ottenere un mutuo ipotecario per l’acquisto di una casa, è necessario disporre di una quota di capitale proprio. Ma oltre al risparmio, il capitale proprio può essere accresciuto efficacemente anche in altro modo. Vediamo assieme come rafforzare il capitale proprio e garantire la sostenibilità dell’ipoteca.
Ovviamente, l’avere nei conti risparmio e stipendio fa parte del capitale proprio, ma anche i titoli e gli oggetti di valore - come quadri, gioielli e auto d’epoca - possono essere venduti e rientrare a farne parte. Lo stesso vale per il riscatto di una polizza assicurativa o per un terreno edificabile non occupato.
I mezzi propri per l’acquisto di una casa possono essere incrementati anche da anticipi ereditari o doni da parte dei familiari. Inoltre, gli averi del pilastro 3a si possono utilizzare interamente per finanziare un’abitazione di proprietà e valgono anch’essi come mezzi propri.
Tutti i fondi menzionati finora sono considerati come capitale proprio «solido». Esiste inoltre il cosiddetto capitale proprio «soft», che può essere utilizzato in parte per finanziare l’acquisto di un immobile. Questo prevede soprattutto il prelievo anticipato di averi previdenziali del 2° pilastro.
Quanto capitale proprio è necessario
Quanto capitale proprio è necessario
In Svizzera, di norma, il 20% del prezzo di acquisto o del valore di mercato deve essere finanziato con capitale proprio. Per il restante 80% dell’importo si può accendere un’ipoteca. In questo caso si distingue tra prima e seconda ipoteca. Fino a due terzi del prezzo di acquisto possono essere coperti dalla prima ipoteca, che non deve essere ammortizzata. La seconda ipoteca, invece, deve essere ammortizzata entro 15 anni con rimborsi regolari.
Per il capitale proprio vale quanto segue: almeno il 10% del finanziamento deve provenire da capitale proprio «solido», mentre il restante 10% può essere finanziato da un prelievo anticipato dalla cassa pensione. Va notato che in questo modello («solo» il 10% di mezzi propri solidi) l’ipoteca ammonta al 90% del prezzo di acquisto. Il 10% di mezzi propri «soft» non può essere utilizzato per ridurre l’importo dell’ipoteca.
Quanto costa la mia ipoteca?
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Altre regole per le case di vacanza e gli immobili a reddito
Chi desidera acquistare una casa per le vacanze o un immobile di lusso deve contribuire al finanziamento con una quota maggiore di capitale proprio, di solito il 40%. Inoltre, non è possibile utilizzare gli averi previdenziali del 3° o 2° pilastro come capitale proprio per finanziare gli immobili di vacanza.
Per quelli a reddito si applicano ancora altri principi: è possibile contribuire con un valore d’anticipo fino al 75% del valore dell’immobile, ma l’ipoteca deve essere ridotta a due terzi del valore dell’immobile entro 10 anni. Può essere utilizzato l’avere previdenziale a condizione che una parte dell’immobile sia occupata dal proprietario.
Difficoltà del finanziamento ipotecario
Difficoltà del finanziamento ipotecario
Un finanziamento ipotecario presenta alcuni rischi. Ad esempio il rischio di prezzo. Se il valore dell’immobile diminuisce, nel peggiore dei casi l’ipoteca può addirittura superarne il valore. In caso di vendita a condizioni sfavorevoli, si potrebbe verificare una perdita potenzialmente considerevole. Il rischio è particolarmente elevato se i prezzi degli immobili sono saliti per un lungo periodo di tempo.
È inoltre necessario essere consapevoli del rischio di tasso d’interesse. Soprattutto nei periodi caratterizzati da un rialzo dell’inflazione, i tassi d’interesse possono lievitare rapidamente. Se avete sottoscritto un’ipoteca con un tasso d’interesse flessibile (ipoteca SARON), il rimborso degli interessi potrebbe risultare più elevato.
Non da ultimo, bisogna tener presente anche i rischi della vita di tutti i giorni: ritrovarsi senza lavoro, ammalarsi ed aver bisogno di cure, oppure divorziare, sono eventualità che di solito hanno un impatto negativo sul reddito disponibile. In questi casi, chi possiede l’immobile potrebbe non essere più in grado di permettersi il pagamento degli interessi e l’ammortamento dell’ipoteca.
Copertura dei rischi di finanziamento
Copertura dei rischi di finanziamento
Di solito è possibile sottoscrivere un’assicurazione contro i rischi più comuni. Con un’assicurazione sulla vita, ad esempio, potete assicurarvi che gli eredi, come il vostro partner o i vostri figli, ricevano un indennizzo in caso di morte che copra tutto o parte del mutuo residuo. L’importo esatto dell’indennizzo dipende dal tipo di assicurazione.
In ogni caso, prima di acquistare una casa, è bene avere a disposizione una certa riserva finanziaria come cuscinetto di sicurezza. In questo modo, potete assicurarvi che almeno le perdite finanziarie temporanee, ad esempio in caso di disoccupazione o di malattia, non mettano immediatamente a rischio la vostra capacità di sostenere l’ipoteca.
Come posso tutelare la mia famiglia?
Come posso tutelare la mia famiglia?
- Con Immo-Protect di Zurich potete assicurarvi contro i rischi finanziari dovuti a decesso o incapacità di guadagno.
- Siete voi a decidere da quale rischio volete proteggervi e scegliere l'importo del pagamento.
- I nostri esperti vi aiuteranno a capire i concetti fondamentali sulla tutela della famiglia e del partner.
Consigli e suggerimenti per la gestione del capitale proprio
Consigli e suggerimenti per la gestione del capitale proprio
L’acquisto di un immobile deve essere preparato con cura. Per raccogliere il 20% di capitale proprio, dovreste iniziare a risparmiare o a costituire il vostro patrimonio il prima possibile. Un’opzione particolarmente intelligente è la previdenza volontaria nel pilastro 3a. Inoltre, è possibile detrarre dalle imposte i versamenti fino a un determinato importo. Grazie agli sgravi fiscali, accumulerete il capitale proprio necessario più rapidamente rispetto a un semplice conto di risparmio.
Sostenibilità: finanziamento nel lungo periodo della prima casa
Sostenibilità: finanziamento nel lungo periodo della prima casa
Quando si concede un’ipoteca, la banca valuta se siete in grado sostenere a lungo termine l’acquisto immobiliare. A tal fine, il costo dell’abitazione viene rapportato al reddito lordo. La regola di base stabilisce che i costi di gestione dell’abitazione non devono superare un terzo del reddito lordo. Solo in questo modo sarà possibile finanziare il vostro acquisto immobiliare a lungo termine. I costi mensili comprendono:
- interessi ipotecari figurativi
- eventuali ammortamenti
- spese di manutenzione e accessorie
Come viene calcolata esattamente la sostenibilità
A prima vista sembra semplice, ma, a causa delle normative in vigore, non è proprio così: per calcolare la sostenibilità si utilizzano tassi d’interesse figurativi, ossia importi presunti, anziché interessi reali. In questo modo si garantisce la possibilità di mantenere un immobile anche in caso di aumento dei tassi d’interesse.
I costi ipotecari sono calcolati a un tasso teorico del 5%, come è consuetudine sul mercato. Si tratta di un valore che, negli ultimi anni, è stato nettamente superiore agli attuali tassi di mercato per le ipoteche. A ciò si aggiunge l’ammortamento concordato per la seconda ipoteca e un tasso d’interesse teorico dell’1% del valore dell’immobile per le spese accessorie e di manutenzione annuali.
Esempi di finanziamento con capitale proprio e sostenibilità
Valore dell’immobile | Valore dell’immobile | Capitale proprio minimo necessario | Capitale proprio minimo necessario | Costi annui teorici* | Costi annui teorici* | Reddito lordo minimo necessario* | Reddito lordo minimo necessario* |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Valore dell’immobile | 600 000 | Capitale proprio minimo necessario | 120 000 | Costi annui teorici* | 35 333 | Reddito lordo minimo necessario* | 106 000 |
Valore dell’immobile | 800 000 | Capitale proprio minimo necessario | 160 000 | Costi annui teorici* | 47 111 | Reddito lordo minimo necessario* | 141 333 |
Valore dell’immobile | 1 000 000 | Capitale proprio minimo necessario | 200 000 | Costi annui teorici* | 58 889 | Reddito lordo minimo necessario* | 176 667 |
Valore dell’immobile | 1 250 000 | Capitale proprio minimo necessario | 250 000 | Costi annui teorici* | 73 661 | Reddito lordo minimo necessario* | 220 833 |
Valore dell’immobile | 1 500 000 | Capitale proprio minimo necessario | 300 000 | Costi annui teorici* | 88 333 | Reddito lordo minimo necessario* | 265 000 |
Valore dell’immobile | 2 000 000 | Capitale proprio minimo necessario | 400 000 | Costi annui teorici* | 117 778 | Reddito lordo minimo necessario* | 353 333 |
Errori più comuni nel finanziamento dell’acquisto di un immobile
Errori più comuni nel finanziamento dell’acquisto di un immobile
Confondere il prezzo di acquisto con il valore di mercato
La banca basa il finanziamento sul valore di mercato e non sul prezzo di acquisto effettivo. Questo perché la banca deve rispettare il cosiddetto principio del valore inferiore, con conseguenze sull’importo degli interessi e degli ammortamenti.
Sottovalutare i costi
In linea di principio, il finanziamento non dovrebbe prevedere margini troppo esigui. Se i tassi d’interesse aumentano o si verificano spese impreviste, la liquidità disponibile può rapidamente rivelarsi insufficiente.
Sottovalutare il rischio di oscillazione dei tassi d’interesse
Negli ultimi anni i tassi d’interesse si sono attestati su livelli storicamente bassi e molti acquirenti si sono assuefatti a questa situazione. Tuttavia, il passato ha dimostrato che i tassi d’interesse possono rapidamente invertire la rotta. La sottoscrizione di un mutuo a tasso fisso rappresenta un metodo efficace per proteggersi dal rialzo dei tassi d’interesse, anche se impedisce di beneficiare di un eventuale ribasso dei tassi.
Sottovalutare la necessità di una ristrutturazione
Le carenze strutturali dell’immobile, l’obsolescenza degli infissi o l’isolamento insufficiente rappresentano un rischio finanziario. Potrebbe essere improvvisamente necessario affrontare dei costi di ristrutturazione imprevisti. Prima dell’acquisto, quindi, è bene verificare nel dettaglio le condizioni di un immobile e valutare i rischi finanziari associati a eventuali carenze.
In linea di principio, gli acquirenti di una casa devono conferire il 20% del prezzo di acquisto dell’immobile come capitale proprio. Metà di questo importo deve essere raccolto attraverso fondi propri «solidi», come i conti di risparmio, salariali e del pilastro 3a. L’altra metà è coperta da capitale proprio «soft», come ad esempio un prelievo anticipato dal regime pensionistico. Tuttavia, per le case di vacanza o gli immobili a reddito è necessario raccogliere una quota più elevata di capitale proprio.
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