Ipoteche e inflazione: investire invece di ammortizzare

Un immobile non è un libretto di risparmio, ma è un buon modo per costituire un patrimonio in combinazione con un’ipoteca. Prendiamo un caso pratico per illustrare questo aspetto:

la famiglia Muster possiede un’abitazione di proprietà del valore di un milione di franchi. Negli ultimi anni il valore dell’immobile è aumentato e allo stesso tempo la famiglia ha ammortato ogni anno una parte del mutuo. Attualmente, il debito ipotecario rappresenta solo il 60% circa del valore dell’immobile.

Supponiamo inoltre che la famiglia detenga 600 000 franchi di liquidità. Attualmente il denaro è fermo come averi in conto presso una banca. Gli interessi sono praticamente nulli. Ora, l’aumento significativo dei tassi di inflazione spinge la famiglia a riconsiderare le proprie finanze. Affinché il caso sia chiaro: l’inflazione erode parte del patrimonio in liquidità. I proprietari hanno tre opzioni tra cui scegliere:

Nella terza variante, va ricordato che ogni famiglia dovrebbe mantenere una data riserva di denaro. In modo da avere a disposizione non tutti i mezzi liberi di 600 000 franchi, ma la maggior parte. Gli economisti del team CIO (Chief Investment Officer) di UBS hanno calcolato le diverse varianti e sono giunti a una conclusione chiara: «Mantenere l’ipoteca, soprattutto in un contesto inflazionistico, può aiutare a costituire un patrimonio molto più velocemente rispetto a una strategia di rimborso apparentemente sicura». Gli economisti raccomandano di continuare a ipotecare l’immobile in modo moderato e di non ammortizzare l’ipoteca più del necessario. A causa dell’inflazione, i debiti, ossia l’ipoteca, perdono valore, mentre il valore dell’immobile aumenta nominalmente.

Chi investe il denaro in modo intelligente genererà una crescita patrimoniale, soprattutto con attività tangibili come le azioni. La soluzione decisiva è il rendimento a lungo termine: affinché i conti tornino davvero, i rendimenti ottenuti devono ovviamente essere superiore agli interessi dell’ipoteca. Con la variante 3 c’è un’alta probabilità di ottenere un vantaggio significativo in termini di rendimento. Secondo lo studio del CIO, il rendimento atteso di un portafoglio modello diversificato in franchi svizzeri si aggira attualmente intorno al 4,5-5% sul lungo termine. Si tratta di una cifra nettamente superiore agli attuali costi ipotecari, che si aggirano intorno al 2,5-2,7% per un’ipoteca a tasso fisso a 10 anni.

La conclusione è chiara: chiunque rimanga passivo ora e ignori la liquidità che giace più o meno senza interessi dovrà accettare perdite di valore. Tuttavia, se la famiglia del nostro caso di studio investe gran parte del suo patrimonio, realizzerà un maggiore aumento patrimoniale anche una volta dedotti tutti i costi. Le tasse, tra l’altro, non cambiano questa visione. È risaputo che i proprietari di case devono pagare le imposte sul valore locativo figurativo e in cambio possono detrarre gli interessi ipotecari. Tuttavia, l’imposta sulla proprietà è esigibile in entrambi i casi e non dovrebbe essere un criterio per stabilire come una famiglia debba utilizzare i propri mezzi liquidi.

Una strategia con un’ampia quota di azioni svizzere è ovvia. Le persone di età inferiore ai 50 anni possono prendere in considerazione una quota elevata di azioni, perché si prevede che abbiano un orizzonte d’investimento più lungo. Le azioni sono interessanti semplicemente per il tasso di rendimento azionario di oltre il 3%. In quanto attività tangibili, promettono anche una crescita del capitale sul lungo termine superiore all’inflazione. L’alternativa alle azioni sono i fondi immobiliari svizzeri. Anche in questo caso, sono i rendimenti relativamente buoni a rendere l’investimento così interessante: con circa il 2,8%, le distribuzioni sono attualmente pari ai tassi di interesse delle ipoteche. Come le azioni, anche i fondi immobiliari sono destinati a registrare valori in crescita nel lungo periodo. A ciò si aggiunge il fatto che offrono vantaggi fiscali. Questo perché le distribuzioni dei fondi immobiliari che detengono direttamente i beni immobili sono esenti da imposte per gli investitori.

Gli investimenti comportano sempre un certo rischio. Secondo lo studio di CIO, la probabilità che i rendimenti aggiuntivi previsti non possano essere raggiunti è di circa il 26%. La causa è riconducibile al fatto che i mercati azionari sono fondamentalmente volatili e comportano il rischio di «sottorendimento». Il 2022, ad esempio, è stato un anno negativo per gli investimenti, cosa che tuttavia si verifica solo molto raramente in questa misura. L’orizzonte d’investimento più lungo e l’attuazione di una strategia sono sempre determinanti.

«Un rischio nella strategia con investimenti di capitale potrebbe essere un forte aumento dei tassi di interesse», spiega Matthias Holzhey, economista di UBS e uno degli autori dello studio. Se la Banca nazionale svizzera (BNS) dovesse aumentare i tassi di interesse di riferimento più del previsto nei prossimi mesi e anni, ciò causerebbe ovviamente l’aumento dei costi di interesse dell’ipoteca nel nostro caso di studio. Allo stesso tempo, l’aumento dei tassi d’interesse comporta generalmente una correzione del valore degli investimenti in azioni o fondi immobiliari. Anche se questo scenario è improbabile, si possono prendere alcune precauzioni. «Con un’ipoteca a tasso fisso è possibile ottenere una buona copertura», afferma Matthias Holzhey. Chi stipula ipoteche a tasso fisso di 10 anni, ad esempio, resisterà bene a qualsiasi aumento dei tassi di interesse.

Le cifre dello studio CIO per i prossimi dieci anni parlano chiaro (vedere grafico): coloro che mantengono l’ipoteca e investono in un portafoglio azionario globale se la caveranno molto meglio. Il patrimonio totale della famiglia – al netto dei costi ipotecari, ovviamente – sarà superiore di oltre un terzo rispetto a quello che si avrebbe senza investimenti.