Trasferire l’ipoteca Disdire un’ipoteca: quando ha senso e come funziona?

Se volete disdire la vostra ipoteca e cambiare banca, dovete pianificare bene questa fase. Scoprite cosa è importante quando si disdice un’ipoteca, quali opzioni avete a disposizione per cambiarla e quando è conveniente farlo dal punto di vista finanziario.

Se desiderate disdire la vostra ipoteca, avete la possibilità di scegliere un nuovo modello di ipoteca o di cambiare finanziatore. È necessario prendere in considerazione una serie di fattori. Ad esempio, a quali condizioni è possibile disdire l’ipoteca o quali sono le spese da sostenere in caso di riscatto anticipato.

Pianificare anticipatamente la disdetta dell’ipoteca

Un’ipoteca può essere disdetta al termine della durata del contratto o prima. In quest’ultimo caso, la banca può esigere un’indennità per rimborso anticipato. A seconda dell’offerta della nuova ipoteca, potrebbe valerne la pena.

L’ideale sarebbe iniziare a pianificare la disdetta dell’ipoteca da 18 mesi circa fino a un anno prima. In questo modo avrete il tempo sufficiente per trovare l’ipoteca successiva ideale. Occorre tener presente che la situazione dei tassi d’interesse sul mercato ipotecario può ancora cambiare durante questo periodo. Discutete i possibili sviluppi del mercato con il/la vostro/a consulente ipotecario/a.

Quando è il momento ideale per disdire un’ipoteca?

Se il termine della vostra ipoteca si avvicina, è il momento di valutare se desiderate prolungarla con la stessa banca o disdirla e passare a un’altra banca.

Come devo procedere se desidero disdire un’ipoteca?

La disdetta di un’ipoteca funziona fondamentalmente sempre nello stesso modo:

1. chiarite tempestivamente se vale la pena cambiare finanziatore di ipoteche. Le raccomandazioni in questo caso variano e vanno da 18 a 6 mesi prima del termine dell’ipoteca esistente. Durante questo periodo, confrontate le condizioni dei diversi finanziatori.
2. Chiarite le condizioni del vostro attuale contratto ipotecario. Il termine di disdetta è particolarmente importante in questo caso.
3. Assicuratevi di avere a portata di mano il vostro dossier con tutta la documentazione rilevante per l’ipoteca. In questo modo, gli istituti finanziari possono proporvi offerte di finanziamento adeguate.
4. Discutete le opzioni di finanziamento con la vostra banca e, se necessario, con la banca a cui desiderate passare. Naturalmente, potete anche chiedere informazioni a diversi finanziatori e poi scegliere la migliore offerta possibile.
5. Chiedete offerte di finanziamento vincolanti in modo da poterle confrontare. Non esitate a chiedere chiarimenti in caso di dubbi.
6. Disdite l’ipoteca esistente al termine della durata contrattuale e nel rispetto del termine di disdetta. A seconda delle circostanze, l’ipoteca può anche essere disdetta anticipatamente vendendo l’ipoteca insieme all’immobile.

L’opportunità di disdire anticipatamente l’ipoteca dipende in larga misura dalla durata rimanente dell’ipoteca attuale. Se la durata restante è di diversi anni, l’indennità per rimborso anticipato può essere molto elevata, in particolare per le ipoteche fisse di lunga durata. Infatti, qualora desideriate cambiare l’ipoteca in anticipo, la banca perderà il reddito derivante dagli interessi calcolati sulla base del contratto giuridicamente vincolante. La banca investirà invece il denaro preso in prestito sul mercato, dove i proventi da interessi sono inferiori e, pertanto, guadagnerà meno. La banca può addebitarvi l’importo in negativo. Le spese sono più o meno elevate a seconda della durata rimanente dell’ipoteca. Non è però raro che ne valga comunque la pena. Soprattutto se il risparmio di interessi sulla nuova ipoteca supera l’indennità per rimborso anticipato.

In linea di principio, è possibile disdire una singola tranche dell’ipoteca e passare a un’altra banca. A condizione che abbiate un’ipoteca frazionata. Le tranche rimanenti rimangono poi presso la banca precedente fino al termine della durata.

È importante sapere che il pegno immobiliare (ossia la cartella ipotecaria) sul vostro immobile, che la banca utilizza come garanzia per il debito ipotecario, normalmente non è ripartito tra le singole tranche ipotecarie. Tuttavia, la banca precedente è tenuta a cedere l’ipoteca al nuovo finanziatore non appena riceve una promessa di pagamento irrevocabile da parte di quest’ultimo. In caso contrario, il nuovo finanziatore non potrà garantirvi l’ipoteca.

Se, ad esempio, desiderate continuare con il finanziatore precedente a causa dei costi dell’indennità per rimborso anticipato, l’ipoteca può essere frazionata. Tuttavia, ciò comporta dei costi.

Se volete disdire la vostra ipoteca e cambiare banca, ci sono alcuni fattori da considerare. La cosa più importante da fare in caso di possibile disdetta è informarsi tempestivamente sulle alternative e sulle condizioni. Soprattutto se cambiate in anticipo, vale la pena richiedere una consulenza dettagliata e non esitare a negoziare buone condizioni. In definitiva, esistono molte opzioni per cambiare un’ipoteca e i finanziatori di ipoteche sono sempre aperti al dialogo.