Promuovere proprietà di abitazioni in Svizzera: prelievo PPA

Non pagare mai più l’affitto e vivere in un’abitazione di proprietà: è questo il sogno di molti svizzeri. Purtroppo, però, non tutti possono realizzarlo perché non dispongono del capitale proprio sufficiente: secondo la legge, infatti, per comprare un immobile da utilizzare come abitazione principale sono necessari mezzi propri pari al 20% del prezzo di acquisto.

Grazie alla promozione della proprietà di abitazioni, per acquistare l’appartamento o la casa in cui si abita è possibile utilizzare gli averi previdenziali come mezzi propri. Così facendo, arrivare al 20% di capitale proprio diventa più facile e il sogno di un’abitazione di proprietà può finalmente avverarsi.

La Svizzera è un paese di locatari, non di proprietari, che rappresentano infatti solo il 36% - una percentuale bassa nel confronto internazionale. Secondo l’ultima rilevazione strutturale condotta nel 2020, Appenzello Interno e Vallese sono i Cantoni con la percentuale più alta di proprietari di abitazioni, oltre il 50%, mentre Ginevra e Basilea Città sono quelli con la percentuale più bassa, meno del 20%.

Inoltre, la promozione della proprietà di abitazioni per il fabbisogno privato personale rientra tra gli obiettivi della Confederazione ed è addirittura sancita dall’articolo 108 della Costituzione federale.

In Svizzera, la proprietà di abitazioni viene promossa soprattutto attraverso la possibilità, fiscalmente agevolata, di utilizzare il capitale della previdenza professionale (2° pilastro) o della previdenza individuale vincolata (pilastro 3a) per l’acquisto di una casa o di un appartamento a uso proprio.

Questo capitale può aiutarvi a raccogliere i mezzi propri necessari pari al 20% del prezzo di acquisto. Anche se il 10% della somma d’acquisto non può provenire dalla cassa pensioni (2° pilastro), può certamente provenire dal pilastro 3a. Se avete sia il 2° pilastro che il pilastro 3a, potete ricorrere a tutti e due per riunire i fondi propri richiesti. Nel caso di entrambi i pilastri, potete scegliere se farvi versare il capitale previdenziale disponibile per il finanziamento del vostro immobile o se costituirlo in pegno presso il creditore ipotecario.

Potete inoltre utilizzare la formula del prelievo anticipato per rimborsare l’ipoteca (ammortamento parziale) o per ristrutturare o rimodernare la vostra abitazione di proprietà.

Il capitale di libero passaggio disponibile presso la cassa pensione può essere versato (prelievo anticipato) o costituito in pegno per accendere un’ipoteca più alta (costituzione in pegno). L’ammontare disponibile figura nel certificato di previdenza della cassa pensione.

Potete attingere all’intera somma degli averi del 2° pilastro fino all’età di 50 anni: l’intero avere di libero passaggio è a vostra disposizione per l’acquisto di una casa. Dopo il 50° anno di età avete due possibilità, ovvero riscuotere la prestazione di libero passaggio a cui avreste avuto diritto quando avevate 50 anni oppure la metà della prestazione che vi spetta al momento del prelievo, a seconda di qual è quella più elevata.

L’importo minimo per un prelievo anticipato è di CHF 20 000. C’è anche un importo minimo che si può rimborsare alla cassa pensioni su base volontaria ed è pari a CHF 10 000. Per la maggior parte delle casse pensione, il rimborso è possibile fino a tre anni prima del pensionamento.

Nell’ambito del pilastro 3a, chi esercita un’attività lucrativa può stipulare un contratto di previdenza presso un’assicurazione o una fondazione di previdenza. Come nel caso del 2° pilastro, il capitale risparmiato negli anni può essere utilizzato per la proprietà di abitazioni mediante prelievo anticipato o costituzione in pegno. A differenza del 2° pilastro, per i prelievi dal pilastro 3a non esiste un importo minimo. Numerose fondazioni di previdenza non concedono prelievi parziali, ma versano solo la totalità dell’avere.

Potete richiedere il prelievo anticipato di averi previdenziali del 2° pilastro e del pilastro 3a ogni cinque anni. Tuttavia, è possibile farlo solo fino a tre o cinque anni a ridosso del pensionamento, ovvero prima che preleviate le prestazioni di vecchiaia dal vostro istituto di previdenza.

Nel caso del 2° pilastro e del pilastro 3a i versamenti sono deducibili dalle imposte, mentre i pagamenti vengono tassati. I prelievi anticipati vengono tassati come prestazioni in capitale in tutti i Cantoni separatamente dagli altri redditi a un’aliquota previdenziale più conveniente. In media, circa il 10% del prelievo anticipato diventa esigibile sotto forma di imposta, una percentuale che può variare a seconda del Cantone, del Comune e dell’ammontare del prelievo stesso. L’imposta non può essere versata con l’importo del pagamento, che è riservato alla proprietà di abitazioni.

Non dimenticate inoltre l’imposta sul patrimonio, che può aumentare in quanto, prelevando averi previdenziali fiscalmente agevolati per accedere alla proprietà di abitazioni, incrementate il vostro patrimonio imponibile. Questo è un elemento che viene spesso trascurato.

In caso di costituzione in pegno non si applicano imposte, a meno che il pegno non venga realizzato. Un ulteriore aspetto fiscale che merita di essere sottolineato è che potete effettuare nuovamente riscatti fiscalmente agevolati nella cassa pensione solo dopo aver rimborsato la totalità dei prelievi anticipati nel 2° pilastro, ovvero prevalentemente nella vostra cassa pensione. Dopo ogni rimborso parziale, potete richiedere il rimborso dell’imposta proporzionalmente versata al momento del pagamento entro un termine di tre anni.

Che cosa succede con il prelievo anticipato qualora vendiate la casa o l’appartamento di proprietà? Nel caso in cui decidiate di vendere l’immobile che avete acquistato con la promozione della proprietà di abitazioni, perdete il diritto a usufruire della promozione: La cassa pensioni ha fatto iscrivere nel registro fondiario la cosiddetta limitazione del diritto di alienazione, cosa che garantisce la restituzione dei fondi in caso di vendita: Quanto ricevuto dal conto del 2° pilastro, dovrete nuovamente versarlo dopo la vendita. In cambio, avete tre anni di tempo per richiedere la restituzione dell’imposta che avete pagato sul prelievo di capitale.

La situazione è diversa per le casse pensioni private del pilastro 3a: non siete tenuti a rimborsare questi prelievi anticipati quando vendete la vostra casa.

Vi sono eccezioni in virtù delle quali, nonostante abbiate venduto l’immobile, siete esonerati dall’obbligo di rimborsare il prelievo anticipato dal 2° pilastro, per esempio se acquistate una nuova abitazione finanziata con la PPA entro due anni. Un altro caso in cui la cassa pensione non richiede il rimborso è se trasferite la vostra abitazione di proprietà a nome di un beneficiario ai sensi del diritto di previdenza, per esempio alla o al partner (senza vendere l’immobile).

In seguito a una sentenza del Tribunale federale, l’obbligo di rimborso decade se si affitta l’immobile dopo avervi abitato per molto tempo e non si è quindi voluto effettuare un «investimento redditizio» con i fondi del prelievo anticipato. L’obbligo di rimborso sussiste invece se concedete ad altre persone diritti sulla proprietà di abitazioni che devono essere considerati economicamente equivalenti a un’alienazione, come per esempio un usufrutto.

Prima di considerare il ricorso agli averi previdenziali sul conto del 2°pilastro o del pilastro 3a per l’acquisto di un’abitazione, parlate innanzitutto con la vostra banca e la vostra cassa pensione. Vi consigliamo di fissare i colloqui per tempo: le casse pensione, infatti, possono farvi aspettare fino a sei mesi per un prelievo anticipato o, in alcuni casi, addirittura rifiutarlo. Chi desidera utilizzare subito l’avere della cassa pensione invece di conservarlo per quando andrà in pensione deve inoltre valutare in che modo colmare le eventuali lacune previdenziali.