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Condominiums in District 3, Zurich

Das Stockwerkeigentum gibt es in der Schweiz seit 1965. Dann trat der Artikel 712a des Schweizerischen Zivilgesetzbuches in Kraft. Er ist die rechtliche Grundlage des Stockwerkeigentums, sprich der Eigentumswohnung. Was genau ein Stockwerkeigentum ist und was Sie als Teil einer Stockwerkeigentümergemeinschaft tun müssen und können, erfahren Sie in diesem Artikel.

Was ist Stockwerkeigentum?

Bei einem Stockwerkeigentum (StWE) handelt es sich um Miteigentum an einem Gesamtgrundstück und dem darauf erstellten Gebäude. Im Vergleich zum Einfamilienhaus werden die Kosten für Grund und Boden wie auch für weitere Infrastrukturelemente – von der Heizung über die Fassade und das Treppenhaus bis zum Dach – auf mehrere Personen verteilt. Für Stockwerkeigentum entscheiden sich Käuferinnen und Käufer aus verschiedensten Gründen. So können Sie als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer je nach Ortschaft für das gleiche Geld mehr Wohnfläche als bei einem Hausbesitz oder einen höheren Standard geniessen. Auch der Aufwand für den Unterhalt verteilt sich auf mehrere Parteien. Stockwerkeigentum ist mit einer Reihe von Regeln und Pflichten verbunden, die Sie als Käuferin oder Käufer einer Eigentumswohnung kennen sollten.

Unterscheidung zwischen Miteigentumsanteil, Sonderrecht und Sondernutzungsrecht

Bei den Begriffen Miteigentumsanteil, Sonderrecht und Sondernutzungsrecht handelt es sich um Bezeichnungen, die im Zusammenhang mit dem Stockwerkeigentum stehen und welche Sie kennen sollten. Im Folgenden finden Sie eine Gegenüberstellung der wichtigsten Unterschiede.

Miteigentumsanteil

Miteigentumsanteil

Sonderrecht

Sonderrecht

Sondernutzungsrecht

Sondernutzungsrecht

Miteigentumsanteil

Anteil, den eine Person an einem gemeinschaftlichen Eigentum besitzt.

Sonderrecht

Individuelle Nutzungsrechte an einem gemeinschaftlichen Eigentum: Die Bauteile dürfen verändert werden, solange die Sonderrechte von anderen nicht angegriffen werden.

Sondernutzungsrecht

Alleinige Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Bauteilen und Anlagen ohne Recht auf Veränderung.

Miteigentumsanteil

Hierzu gehört alles, was fest mit dem Haus verbunden ist. Dies sind etwa Fassaden oder Balkone. Es können auch Abstellräume oder Spielplätze sein.

Sonderrecht

Hierzu gehören die Innenräume der Wohnung, Nebenräume oder auch die abschliessbare Garage.

Sondernutzungsrecht

Der Garten oder etwa die Dachterrasse können zum Sondernutzungsrecht gehören.

Miteigentumsanteil

Die Miteigentumsanteile werden im Grundbuch eingetragen.

Sonderrecht

Das Sonderrecht wird bei der Begründung des Stockwerkeigentums im Grundbuchblatt vom jeweiligen Anteil des Stockwerks eingetragen.

Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht wird bei der Stockwerkeigentumsbegründung im Reglement umschrieben.

Gemeinschaftliche Teile einer Liegenschaft und deren Verwaltung

Im Prinzip kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft die Verwaltung selber übernehmen. Ratsam und, zumindest bei einer grösseren Anzahl an Parteien, üblich ist, diese an einen professionellen Immobilienbewirtschafter auszulagern. In diesem Fall wird die Verwaltung von der Stockwerkeigentümergemeinschaft gewählt.

Der Verwaltung kommt grosse Bedeutung zu. Ihre Pflichten sind in der Regel im Verwaltungsvertrag und teils auch im Reglement genau umschrieben. Dazu zählen unter anderem:

  • Administration und Rechnungswesen (Versicherungsprämien, Hauswart, Heiz- und Warmwasserkosten)
  • die Erstellung der Jahresrechnung, der Unterhalt und die Bewirtschaftung des Gebäudes sowie die Vertretung der Gemeinschaft gegenüber Dritten

Wird das Gebäude der Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer renoviert, kommen weitere Aufgaben wie Gebäudeanalyse, Budgetierung, Aufträge an Architekten hinzu.

Darüber hinaus ist die Verwaltung zugleich Hüterin über die Einhaltung des Reglements. Wer sich zum Beispiel innerhalb seiner eigenen vier Wände oder im allgemeinen Gebäudeteil nicht an die vereinbarten Regeln hält, muss darauf angesprochen werden. Sofern Ermahnungen des Verwalters keine Besserung bringen, müsste das Thema für eine Jahresversammlung traktandiert werden. Ein Beispiel: Wenn eine Eigentümerin im Widerspruch zum Reglement ihre Wohnung als Kosmetikstudio nutzt, kann ihr diese Nutzung per Mehrheitsbeschluss untersagt werden. Hilft schliesslich alles nichts, kann als letzte Instanz ein Gericht den Fall nach einer Klage auf Einhaltung des Reglements beurteilen.

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Rechte und Pflichten des Stockwerkeigentümers

Als Stockwerkeigentümerin oder -eigentümer hat man bestimmte Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit seinem Eigentum. Welche das sind, zeigt die folgende Tabelle auf einen Blick.

Was kann ein Stockwerkeigentümer mit seiner Einheit machen?

Was kann ein Stockwerkeigentümer mit seiner Einheit machen?

Gemeinschaftliche Entscheidungen und die Rolle der Eigentümerversammlung

Gemeinschaftliche Entscheidungen und die Rolle der Eigentümerversammlung

Pflichten in Bezug auf Unterhalt, Renovierung und Finanzierung von Gemeinschaftsbereichen

Pflichten in Bezug auf Unterhalt, Renovierung und Finanzierung von Gemeinschaftsbereichen

Was kann ein Stockwerkeigentümer mit seiner Einheit machen?

  • Der Stockwerkeigentümer kann seine Wohnung und dazugehörige Nebenräume (z.B. Keller oder Estrich) nutzen und ausbauen.
  • Der Stockwerkeigentümer darf gemeinschaftliche Bauteile nicht ohne Zustimmung der anderen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer ändern.

Gemeinschaftliche Entscheidungen und die Rolle der Eigentümerversammlung

  • An Eigentümerversammlungen werden diverse Entscheidungen getroffen, z.B. die Wahl der Verwaltung, ein neuer Farbanstrich der Fassade oder die Gutheissung des Jahresbudgets.
  • Jede Stockwerkeigentümerin und jeder Stockwerkeigentümer hat bei Abstimmungen eine Stimme, deren «Wert» im Reglement geregelt wird. Wer nicht mit dem Ausgang der Abstimmung einverstanden ist, kann diesen innerhalb eines Monats anfechten.
  • Die Verwaltung lädt regelmässig zur Eigentümerversammlung ein. Tut sie das nicht, kann sie von der Stockwerkeigentümergemeinschaft einberufen werden.

Pflichten in Bezug auf Unterhalt, Renovierung und Finanzierung von Gemeinschaftsbereichen

  • Die gemeinschaftlichen Kosten betreffen etwa die Heizkosten inkl. Sanierung der Heizkörper, den Lohn des Hauswarts oder Containergebühren.
  • Die Kosten richten sich nach der individuellen Wertquote der einzelnen Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer.
  • Jede Stockwerkeigentümerin und jeder Stockwerkeigentümer zahlt regelmässig in den Erneuerungsfonds ein.

Was ist beim Kauf und Verkauf von Stockwerkeigentum zu beachten?

Der Kauf und Verkauf von Eigentum ist immer mit einem Planungsaufwand verbunden. Das gilt auch für das Stockwerkeigentum.

Planungen und Beschlüsse in der Stockwerkeigentümerschaft

Alle Miteigentümerinnen und Miteigentümer bilden die Stockwerkeigentümergemeinschaft, die das Grundstück sowie die Immobilie nutzt, verwaltet und unterhält. Die Gemeinschaft ist zwar keine juristische Person, kann aber selbstständig klagen und betreiben wie auch beklagt und betrieben werden. Sie trifft sich mindestens einmal jährlich zur Stockwerkeigentümerversammlung, an der informiert sowie über Ausgaben oder Änderungen des Reglements, welches zusammen mit der Hausordnung das Zusammenleben festlegt, beschlossen wird.

Beschlüsse werden mit einfachem Mehr gefasst. Das Gesetz schreibt vor, dass die Hälfte der Gemeinschaft, die auch mindestens zur Hälfte anteilsberechtigt ist, anwesend sein muss, um beschlussfähig zu sein. Änderungen des Begründungsaktes, in welchem die Wertquoten festgehalten sind, also die Anteile der einzelnen Einheiten am Gesamteigentum, müssen einstimmig erfolgen.

Die Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung werden im Protokoll festgehalten. Die Protokolle geben Ihnen als interessierter Käuferin oder interessiertem Käufer ein gutes Bild über das Verhältnis der Stockwerkeigentümer untereinander, zur Finanzierung des Liegenschaftsunterhalts und zu den laufenden Kosten. Ist eine Verwaltung eingesetzt, führt diese das Protokoll.

Die Finanzierung, die Unterhaltskosten und der Erneuerungsfonds

Beim Erwerb von Stockwerkeigentum stehen Ihnen grundsätzlich die gleichen Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung wie beim Hauskauf. Ob privates Darlehen, Hypothek, Finanzierung mit Eigenkapital oder Pensionskassenguthaben: Prüfen Sie die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten und Hypothekarmodelle genau und wählen Sie die für Sie beste Lösung aus. Eine professionelle Beratung ist für die Finanzierung in den allermeisten Fällen empfehlenswert.

Wenn Sie vor dem Kauf die ungefähre Höhe der Kosten kennen, die mit dem Wohneigentum jährlich auf Sie zukommen, sind Sie finanziell auf der sicheren Seite. Zu den Kosten gehören die Zinsen für die Hypothek und die vorgeschriebenen Amortisationen. Um eine ausreichende Sicherheitsmarge vorzusehen, wird die finanzielle Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zins von fünf Prozent auf dem gesamten Finanzierungsbetrag gerechnet.

Dazu kommen Unterhalts- und Nebenkosten. Der einzelne Eigentümer muss sämtliche Auslagen für Reparaturen, Unterhalt, Malerarbeiten usw. an seiner Stockwerkeinheit anteilsmässig nach der Wertquote selber finanzieren können. Welchen Betrag Sie dafür einsetzen, hängt massgeblich vom Alter und vom Zustand der Wohnung ab. Als Berechnungsgrundlage können Sie mit einem Prozent des Immobilienwerts kalkulieren. Schwierig ist häufig die Schätzung der allgemeinen Neben- und Verwaltungskosten – vor allem bei einem Neubau. «Es empfiehlt sich, den Verkäufer oder Generalunternehmer danach zu fragen», sagt Michel de Roche, Rechtsanwalt in Basel und Präsident der Fachkammer Stockwerkeigentum.

Haben Sie Fragen rund um Preise, Zinsen und Hypotheken?

Kontaktieren Sie Ihren Berater oder Ihre Beraterin. Sie freuen sich auf Ihren Anruf.

Stockwerkeigentum und Steuerabzüge

Hypothekarzinsen können Sie, wie bei Immobilienbesitz, auch bei Stockwerkeigentum in der Steuererklärung als Abzug eintragen. Zudem sind die werterhaltenden Unterhaltskosten für Ihre Wohnung abziehbar, wie zum Beispiel der Ersatz von Küchengeräten. Auch die Kosten für die Verwaltung und die Wartung einer Liegenschaft durch Dritte können Sie abziehen – Details dazu finden Sie in der Wegleitung der kantonalen Steuerbehörde. Die Einzahlungen in den Erneuerungsfonds können Sie in der Steuerrechnung aufführen, sofern das Geld später tatsächlich für Gebäudeunterhalt und nicht anderweitig eingesetzt wird. Nicht zuletzt sind Massnahmen im Bereich Umweltschutz (Photovoltaik, Energiesparfenster usw.) in der Regel voll abziehbar. Nicht angeben können Sie hingegen wertvermehrende Investitionen sowie Auslagen, die Teil Ihrer Lebenshaltungskosten sind – also Hausratversicherungsprämien, Strom, Warmwasser- und Heizkosten.

Je nach Ausgangslage ist es für Sie sinnvoll, Amortisationen indirekt zu leisten. Die Hypothek bleibt dabei in unveränderter Höhe bestehen, was steuerlich von Vorteil ist. Die Amortisationszahlungen gehen dann zum Beispiel auf ein Säule-3a-Konto bei der Bank.

Fazit

Das Leben als Stockwerkeigentümerin oder -eigentümer ist unumgänglich mit diversen Rollen und Pflichten verbunden. Kennen Sie diese, können Sie nicht nur finanziell besser planen, sondern sich auch reibungslos in das nachbarschaftliche Leben einer Gemeinschaft – der Stockwerkeigentümergemeinschaft – eingliedern.

Wissenswertes für Sie

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