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Propriété
Qu’est-ce que la PPE?
La propriété par étage existe en Suisse depuis 1965. Son succès est toujours d’actualité. Que faut-il savoir?
Contenu:
Contenu:
- Qu’est-ce que la PPE?
- Droits et devoirs du copropriétaire
- Que faut-il prendre en compte lors de l’achat et de la vente d'une propriété par étage?
- La propriété par étage du point de vue fiscal
- Vers la conclusion
La propriété par étage existe en Suisse depuis 1965. L'article 712a du Code civil suisse pose la base légale de la propriété par étage (et par extension des appartements en propriété). Découvrez en quoi consiste exactement une propriété par étage, et ce que vous devez et pouvez faire dans le cadre d’une communauté de propriétaires par étage.
Une propriété par étage (PPE) est une part de copropriété sur un terrain et sur le bâti. Contrairement à une maison individuelle, les frais du sol et d’autres éléments de construction (chauffage, façade, escaliers, toit) sont répartis entre plusieurs personnes. Les acquéreurs d'un bien en propriété par étage le font pour différentes raisons. Ainsi, en tant que propriétaire par étage, vous pouvez profiter, suivant la localité, d'une superficie plus grande pour le même prix par rapport à ce que vous auriez eu avec une maison individuelle, ou d'un standard plus élevé. Les travaux d’entretien sont également répartis entre plusieurs acteurs. La propriété par étage est subordonnée à un ensemble de règles et d’obligations que vous devez connaître si vous prévoyez d'acheter un bien de ce type.
Différences entre la part de copropriété, le droit exclusif et le droit de jouissance exclusif
Différences entre la part de copropriété, le droit exclusif et le droit de jouissance exclusif
La part de copropriété, le droit exclusif et le droit de jouissance exclusif sont des termes qui relèvent de la propriété par étage et que vous devriez connaître. Vous trouverez ci-dessous une comparaison des principales différences.
Part de copropriété | Part de copropriété | Droit exclusif | Droit exclusif | Droit de jouissance exclusif | Droit de jouissance exclusif |
|---|---|---|---|---|---|
Part de copropriété | Part qu’une personne détient dans une propriété commune. | Droit exclusif | Droits de jouissance individuels dans une propriété commune: les éléments de construction peuvent être modifiés tant que les droits exclusifs d’autres personnes ne sont pas contestés. | Droit de jouissance exclusif | Droits de jouissance uniques concernant les éléments de construction et installations communs sans droit de modification. |
Part de copropriété | Cela comprend tout ce qui est étroitement lié à la maison, comme les façades ou les balcons. Il peut également s’agir de locaux techniques ou de terrains de jeu. | Droit exclusif | Il s’agit des espaces intérieurs du logement, des locaux annexes ou encore du garage fermé. | Droit de jouissance exclusif | Le jardin ou, par exemple, le toit-terrasse peuvent faire partie du droit de jouissance exclusif. |
Part de copropriété | Les parts de copropriété sont inscrites au registre foncier. | Droit exclusif | Lors de la création de la propriété par étage, le droit exclusif est saisi dans le feuillet du registre foncier pour la part concernée de l’étage. | Droit de jouissance exclusif | Lors de la création de la propriété par étage, le droit de jouissance exclusif est inscrit dans le règlement. |
Parties communes d’un immeuble et gestion
Parties communes d’un immeuble et gestion
En principe, la communauté de propriétaires par étage peut s’occuper elle-même de l’administration. Il est recommandé, au moins lorsque qu’il y a de nombreuses parties prenantes, de recourir à un professionnel. Dans ce cas, l'administrateur est nommé par l'assemblée de copropriétaires.
La gestion revêt une importance cruciale. Les missions sont en règle générale inscrites dans le contrat d’administration et partiellement dans le règlement. On y inclut entre autres:
- la gestion administrative et la comptabilité (primes d’assurance, frais de conciergerie, de chauffage ou d'eau chaude)
- l’établissement des comptes annuels, la gestion technique ainsi que la représentation de la communauté auprès de personnes tierces
Si le bâtiment de la propriété par étage doit être rénové, d'autres dépenses comme l'analyse du bâtiment, la budgétisation et les mandats aux architectes s'y ajoutent.
En outre, l’administrateur est le gardien du respect du règlement. Toute personne ne respectant pas ces dispositions chez soi ou dans toute autre partie du bâtiment doit être rappelée à l’ordre. Si les rappels se révèlent sans effet, alors le problème posé par le propriétaire fautif doit être mis à l’ordre du jour de la réunion annuelle. Prenons un exemple: imaginons qu’une propriétaire reconvertisse son bien en salon de beauté, en violation du règlement. Un vote à la majorité peut interdire cette exploitation commerciale. Enfin, si cela ne suffit pas, un tribunal peut, en dernier recours, statuer sur le cas après une action en justice visant à faire respecter le règlement.
Expertise en matière de propriété – tout au long du cycle de vie d’un bien immobilier
Expertise en matière de propriété – tout au long du cycle de vie d’un bien immobilier
Acheter, entretenir, vendre: à chaque étape de la vie d’un bien immobilier, de nouveaux défis se présentent. Heureusement, vous pouvez toujours compter sur le savoir-faire de notre réseau de partenaires.
Chaque copropriétaire a certains droits et devoirs liés à sa propriété. Découvrez-les dans le tableau ci-dessous.
Que peut faire un copropriétaire avec son unité? | Que peut faire un copropriétaire avec son unité? | Décisions communes et rôle de l’assemblée des propriétaires d'étage | Décisions communes et rôle de l’assemblée des propriétaires d'étage | Obligations en matière d’entretien, de rénovation et de financement des parties communes | Obligations en matière d’entretien, de rénovation et de financement des parties communes |
|---|---|---|---|---|---|
Que peut faire un copropriétaire avec son unité? |
| Décisions communes et rôle de l’assemblée des propriétaires d'étage |
| Obligations en matière d’entretien, de rénovation et de financement des parties communes |
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L’achat et la vente d'un logement requièrent toujours des efforts de planification. C'est également le cas pour la propriété par étage.
Planification et prise de décision communes
Planification et prise de décision communes
Tous les propriétaires par étage constituent la communauté de propriétaires par étage, qui utilise, administre et entretient le terrain ainsi que le bâti. La communauté n’est certes pas une personne morale, mais elle peut porter plainte et poursuivre autrui en justice, ou faire l’objet d’une plainte et être poursuivie en justice. Elle se réunit au moins une fois par an pour l’assemblée des propriétaires d’étage durant laquelle les tâches ainsi que les modifications du règlement de la communauté sont décidées. Ce dernier régit les relations de voisinage, avec le règlement intérieur.
Les décisions sont prises à la majorité simple. La loi établit que la moitié de la communauté détenant au moins la moitié des parts doit être présente pour que des décisions puissent être prises. Les modifications de l’acte constitutif, dans lequel les quotes-parts sont consignées avec les parts des différentes unités de la propriété commune doivent se faire à l'unanimité.
Les décisions de l’assemblée sont retranscrites dans un procès-verbal. Celui-ci vous donne un bon aperçu en tant qu'acheteur potentiel quant aux relations entre les différents propriétaires par étage, au financement de l’entretien du bien et aux frais courants. Si une société de gérance se charge de l’administration, c’est elle également qui s'occupe de la rédaction du procès-verbal.
Financement, frais d’entretien et fonds de rénovation
Lors de l'achat d'une propriété par étage, vous disposez plus ou moins des mêmes possibilités de financement que lors de l'achat d'une maison: prêt, hypothèque, financement en fonds propres ou avoirs de caisse de pension. Vérifiez les différentes possibilités de financement et les différents modèles hypothécaires et choisissez ce qui vous convient le mieux. Il est recommandé de demander un conseil professionnel pour le financement, quelle que soit votre situation.
Si vous connaissez plus ou moins le montant des frais annuels avant l’achat immobilier, vous êtes à l’abri des mauvaises surprises au niveau financier. Les intérêts hypothécaires et les amortissements exigés font partie des frais. Afin de prévoir une marge de sécurité suffisante, la solvabilité est calculée avec un taux indicatif de 5% sur l’ensemble du montant financé.
À cela s’ajoutent les frais annexes et d’entretien. Chaque propriétaire par étage doit être en mesure de financer, au prorata de sa quote-part, l’ensemble des dépenses de réparation, d’entretien ou de peinture, par exemple, de la propriété. L’argent que vous y consacrez dépend grandement de l’ancienneté et de l’état du bien. Vous pouvez tabler sur 1% de la valeur du bien en guise de base de calcul. Il est souvent délicat d’estimer le montant des frais annexes et d’administration, surtout pour un bien neuf. Michel de Roche, avocat à Bâle et président de la chambre professionnelle PPE, recommande de consulter le vendeur ou l'entrepreneur général à ce propos.
Vous pouvez déduire de votre déclaration fiscale les intérêts hypothécaires pour une propriété par étage, comme pour tout bien immobilier en général. De plus, les frais d’entretien qui maintiennent la valeur du bien sont également déductibles; il s'agit, par exemple, du renouvellement des appareils de cuisine. Les frais de gérance et de surveillance d’un bien par un tiers sont aussi déductibles: référez-vous pour cela aux directives des autorités fiscales cantonales. Les versements dans le fonds de rénovation peuvent être mentionnés dans la déclaration d'impôt, à condition que l'argent soit utilisé ultérieurement pour l'entretien du bâtiment et non à d'autres fins. Pour conclure, les mesures prises en faveur de l’environnement (installation photovoltaïque, fenêtres à économie d’énergie) sont en règle générale également déductibles des impôts. Par contre, il n’est pas possible d’indiquer les dépenses créant une plus-value immobilière ni les dépenses courantes (primes d’assurance de l'inventaire du ménage ainsi que factures d’eau, de chauffage et d’électricité).
En fonction de la situation initiale, il peut être intéressant de réaliser les amortissements de façon indirecte. L’hypothèque reste alors inchangée, ce qui constitue un avantage fiscal, et les amortissements vont, par exemple, sur un compte du pilier 3a auprès d'une banque.
En étant copropriétaire, vous avez nécessairement divers rôles et obligations à respecter. Si vous les connaissez, vous pourrez non seulement mieux planifier vos finances, mais aussi vous intégrer facilement dans la vie de voisinage, au sein de la communauté de propriétaires par étage.
Disclaimer
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