Che cos'è la proprietà per piani?

Le proprietà per piani sono presenti in Svizzera dal 1965: in quell’anno, infatti, è entrato in vigore l'articolo 712a del Codice civile svizzero che costituisce la base giuridica della proprietà per piani, ossia dell'appartamento in proprietà. In questo articolo scoprirete cos'è esattamente una proprietà per piani e cosa dovete e potete fare come membro della comunione dei comproprietari per piani.

Nel caso della proprietà per piani si acquista una quota di comproprietà del terreno e dell'edificio costruito su di esso. Rispetto a una casa unifamiliare, i costi per il terreno e per altri elementi infrastrutturali (dal riscaldamento alla facciata, dalle scale al tetto) sono ripartiti tra più persone. Chi acquista una proprietà per piani lo fa per diversi motivi. Per la stessa somma di denaro, i comproprietari di solito (a seconda dell’ubicazione dell’immobile) ottengono una superficie abitabile maggiore o uno standard più elevato rispetto alla proprietà di una casa. Anche i costi di manutenzione sono distribuiti tra più parti. La proprietà per piani è associata a una serie di regole e obblighi che in qualità di acquirenti dovreste conoscere.

I termini quota di comproprietà, diritto esclusivo e diritto d'uso esclusivo sono termini relativi alla proprietà per piani che è opportuno capire: vediamo le principali differenze.

L'acquisto e la vendita di un immobile implicano sempre una certa pianificazione. Ciò vale anche per le proprietà per piani.

Tutti i comproprietari formano la comunione dei comproprietari per piani che utilizza, gestisce e mantiene l'immobile e il fondo. Sebbene tale comunione non sia una persona giuridica, può intentare cause e operare in modo indipendente, nonché essere citata in giudizio essa stessa. Si riunisce almeno una volta all'anno per l'assemblea dei comproprietari per piani, in cui fornisce informazioni sulle spese o prende decisioni sulle modifiche al regolamento, che disciplina la convivenza insieme alle norme condominiali.

Le decisioni vengono prese a maggioranza semplice. La legge prevede che, per poter avere un quorum, debba essere presente il 50 per cento dei comproprietari e che questi rappresentino almeno il 50 per cento delle quote di comproprietà. Le modifiche all'atto costitutivo, in cui sono riportate le quote di valore, ossia le quote delle singole unità nella proprietà comune, possono essere apportate solo se approvate all'unanimità.

Le decisioni dell'assemblea vengono scritte nel verbale. Questi fanno capire agli acquirenti interessati come sono i rapporti tra i vari comproprietari e come vengono gestiti i finanziamenti della manutenzione e i costi di ricorrenti dell'immobile. Se è presente un'amministrazione, è questa che si occupa del verbale.

Finanziamento, costi di manutenzione e fondo di rinnovazione

Quando si compra una proprietà per piani, si hanno fondamentalmente le stesse opzioni di finanziamento previste per l'acquisto di una casa. Che si tratti di prestiti privati, ipoteche, finanziamenti con capitale proprio o averi della cassa pensione, esaminate attentamente le diverse opzioni di finanziamento e i modelli ipotecari e scegliete la soluzione migliore per voi. Nella maggior parte dei casi, è consigliabile richiedere una consulenza professionale.

Se prima dell'acquisto conoscete i costi approssimativi che dovrete sostenere annualmente per l'abitazione di proprietà, a livello finanziario siete al sicuro. Il costo comprende gli interessi sull'ipoteca e gli ammortamenti prescritti. Al fine di garantire un margine di sicurezza sufficiente, la sostenibilità finanziaria viene calcolata con un tasso di interesse figurativo del cinque per cento sull'importo totale del finanziamento.

Inoltre, ci sono le spese accessorie e di manutenzione. Il singolo proprietario deve essere in grado di sostenere, proporzionalmente alla quota di valore, tutte le spese per riparazioni, manutenzione, lavori di verniciatura, e così via sulla sua unità di piano. L'importo di tali spese dipende in gran parte dall'età e dalle condizioni dell'appartamento. Come base per il calcolo, potete considerare l'uno per cento del valore dell'immobile. Spesso è difficile stimare tutte le spese accessorie e amministrative, soprattutto nel caso di un nuovo edificio. «È consigliabile chiederlo al venditore o all'impresa generale», afferma Michel de Roche, avvocato di Basilea e Presidente della Camera professionale della proprietà per piani.

Come per altri immobili, anche per la proprietà per piani è possibile detrarre gli interessi ipotecari nella dichiarazione d'imposta. Inoltre, anche i costi di manutenzione che preservano il valore dell'immobile sono detraibili, come i lavori di verniciatura, la sostituzione di elettrodomestici o la ristrutturazione dei pavimenti. Lo stesso vale per le spese per l'amministrazione e la manutenzione da parte di terzi; i dettagli sono disponibili nelle direttive delle autorità fiscali cantonali. Nella dichiarazione d'imposta potete elencare i versamenti nel fondo di rinnovazione, a condizione che il denaro in seguito venga effettivamente utilizzato per la manutenzione dell'edificio e non in altro modo. Ultimo ma non meno importante: le misure attuate per la tutela dell'ambiente (fotovoltaico, finestre a risparmio energetico, ecc.) sono di norma completamente detraibili. Al contrario, non è possibile detrarre investimenti che aumentano il valore dell'immobile e spese che fanno parte del costo della vita, come ad esempio i premi dell'assicurazione, la mobilia domestica e i costi di elettricità, acqua calda e riscaldamento.

A seconda della situazione iniziale, può convenire pagare gli ammortamenti indirettamente. L'ipoteca rimane invariata (il che è un vantaggio fiscale) e i pagamenti dell'ammortamento vanno poi, ad esempio, su un conto del pilastro 3a presso la banca.

La vita di un proprietario in condominio è legata inevitabilmente a diversi ruoli e obblighi. Se li conoscete, non solo sarete in grado di pianificare meglio dal punto di vista finanziario, ma anche di integrarvi senza problemi nella vita di vicinato di una comunità: la comunione dei comproprietari per piani.