Propriété: la hausse des taux montre ses effets

Bonne nouvelle pour tous ceux qui rêvent d’avoir leur petit chez-soi: l’offre sur le marché immobilier ne cesse de s’élargir. Par ailleurs, la dynamique de hausse des prix des biens en propriété s’est sensiblement ralentie au cours de l’année 2023. Ils n’ont augmenté que de 3,4% sur une année glissante à la fin du 2e trimestre de 2023. L’année dernière, ce chiffre était de 5,5%. Les maisons individuelles ont particulièrement bénéficié de ce ralentissement.

À l’échelle régionale, ce sont la Suisse centrale et le Sud de la Suisse qui ont enregistré les plus fortes hausses de prix sur une année glissante ainsi que la dynamique la plus forte par rapport à l’année précédente. Cela s’explique par une demande immobilière qui se maintient à un niveau élevé dans les zones alpines. Quant à lui, l’Arc lémanique a enregistré une légère baisse lors des 4 derniers trimestres, alors que les prix avaient fortement augmenté ces dernières années.

Des biens en propriété abordables malgré la hausse des taux

La hausse des taux hypothécaires n’a pas pour autant rendu inaccessible un achat en propriété. Le maintien à un niveau élevé des financements sur le marché monétaire (SARON) indique que les acheteurs restent optimistes et anticipent une baisse des taux (directeurs) à long terme. La possibilité de déduire les intérêts hypothécaires du revenu imposable atténue également l’effet de la hausse des taux hypothécaires sur la demande de logements en propriété, car ils pèsent moins sur les finances des ménages.

La hausse des taux hypothécaires a fait augmenter les frais de financement d’un achat en propriété. Il faut ainsi s’attendre à ce que la demande de biens en propriété reste basse dans un premier temps. Nous nous attendons à ce que la hausse des taux directeurs de juin 2023 soit la dernière de la série de hausses décidées par la BNS. Ainsi, les taux sur les hypothèques du marché monétaire ne devraient pas changer dans les mois qui viennent. Les hypothèques à taux fixe devraient au contraire devenir plus abordables, selon nos estimations.

La baisse d’attractivité financière de l’achat en propriété conduit à une hausse de l’offre disponible, ce qui donne une meilleure marge de négociation aux acheteurs potentiels et devrait juguler les prix à l’échelle régionale.

Une évolution plus lente des prix de l’immobilier à moyen terme

Les risques de se retrouver au chômage devraient rester faibles dans les années qui viennent en raison du grand nombre de personnes partant à la retraite, et de l’entrée plus tardive sur le marché du travail des jeunes. En général, cela augmente l’envie d’accéder à la propriété. De plus, le marché du travail suisse reste fortement attractif pour les travailleurs étrangers, ce qui renforce la demande en logements. Nous nous attendons toutefois à ce que la hausse soit plus lente à moyen terme que pour les loyers, les revenus des ménages ou l’inflation.

D’après nos prévisions, l’hypothèque SARON à 10 ans reste, pour l’achat d’un bien en propriété, une option de financement plus abordable que l’hypothèque fixe sur la même période. 

Immobilier: acheter ou louer?

Différents facteurs déterminent s’il vaut mieux être locataire ou propriétaire, par exemple la situation personnelle. Il n’existe pas une seule réponse, car la charge financière dépend fortement de l’emplacement visé ainsi que du niveau de l’impôt sur le revenu.

Malgré la hausse des prix immobiliers, l’achat en propriété reste accessible à la classe moyenne dans la plupart des communes, comme le montre l’exemple suivant: un revenu annuel de 200 000 francs permet de s’offrir un bien d’une valeur maximale de 1,22 million de francs (avec un taux d’avance de 80%). Pour peu que le bien ait une surface de 120 m2, cela correspond à un prix d’environ 10 000 francs le mètre carré. Cela reste supérieur au prix des habilitations neuves haut de gamme d’environ 83% des communes de Suisse.

Les personnes qui cherchent à acquérir un bien dans les régions peu abordables comme Zurich, Genève, Bâle ou Zoug (ou toute autre commune en bord de lac ou touristique), ont besoin d’avoir des revenus bien plus importants.