Procédure d’appel d’offres pour l’achat d’une maison: un aperçu

En Suisse, de plus en plus de biens immobiliers changent de mains dans le cadre d’une procédure d’appel d’offre, surtout dans les grandes villes et leurs environs très prisés. Cette procédure est considérée comme une méthode efficace pour la vente de biens immobiliers. Et ce sont les vendeuses et vendeurs, en particulier, qui en attendent des avantages.

Au lieu de vendre à un prix trop bas ou de ne pas trouver d’acheteuse ou d’acheteur en raison d’un prix trop élevé, la procédure d’appel d’offres vous permet d’obtenir un prix de vente maximal dans un délai raisonnable. C’est notamment pour cette raison que c’est la méthode privilégiée par un nombre croissant de vendeuses et de vendeurs de biens immobiliers. Mais la procédure d’appel d’offres peut également offrir des opportunités intéressantes aux acheteuses et acheteurs.

La procédure d’appel d’offres est une méthode de vente de biens immobiliers convoités, dans le cadre de laquelle les personnes intéressées par l’achat font des offres individuelles. Il s’agit d’une vente cachée, pas d’une vente aux enchères. En Suisse, cette méthode s’est établie comme une alternative à la vente traditionnelle à prix fixe. Elle permet aux vendeuses et aux vendeurs d’obtenir le meilleur prix du marché pour un bien immobilier dans un processus relativement rapide. Ce facteur temps est décisif lorsque des biens immobiliers sont mis en vente dans l’urgence, par exemple après le décès de proches. Dans la procédure d’appel d’offres, la plupart des biens immobiliers sont vendus en l’espace de trois mois.

Voici comment se déroule une procédure d’appel d’offres typique: la vendeuse ou le vendeur met le bien immobilier publiquement en vente par le biais d’agences immobilières, d’annonces ou d’autres canaux de marketing. Ce faisant, elle ou il fournit les informations pertinentes sur le bien, telles que sa situation, sa taille, son année de construction et son plan d’ensemble. Sauf s’il s’agit d’immeubles de rendement, une date de visite est également indiquée à ce moment-là.

Après s’être fait une idée du bien à vendre sur place, les acheteuses et acheteurs potentiel-le-s sont ensuite sollicité-e-s. Un délai (en général de deux à trois semaines) est à leur disposition pour faire une première offre. La vendeuse ou le vendeur communique ensuite l’offre la plus élevée aux personnes offrantes. Si elles peuvent et souhaitent enchérir, ces dernières peuvent améliorer leur offre lors du prochain tour d’enchères. La plupart du temps, la procédure prend fin après ce deuxième tour.

La vendeuse ou le vendeur peut toutefois demander qu’il y ait davantage de tours d’enchères et accorder des visites supplémentaires. À la fin de la procédure d’appel d’offres, soit la vendeuse ou le vendeur choisit la personne offrante qui lui convient le mieux, soit elle ou il initie une nouvelle procédure de vente.

Les vendeuses et vendeurs ne sont pas obligé-e-s d’accepter l’offre la plus élevée. La vente est définitive lorsque les deux parties ont signé le contrat de vente et que celui-ci a été authentifié par un-e notaire.

1. Préparation de la vente: en tant que vendeuse ou vendeur, vous rassemblez les informations pertinentes au sujet du bien dans un prospectus de vente (comme les plans d’ensemble, des expertises, le certificat énergétique, des photos). Vous fixez également les conditions de la procédure d’appel d’offres, y compris le délai de soumission des offres. Le dossier d’offre detaillé fait partie intégrante de votre annonce ou vous le remettez aux personnes intéressées lors de la visite.
2. Annonce publique: l’intention de vendre est publiée avec la date possible d’une visite et l’indication qu’il s’agit d’une procédure d’appel d’offres.
3. Visite: lors d’une visite, les personnes intéressées s’informent sur place.
4. Obtenir une promesse de financement: en tant que personne intéressée par l’achat, vous devez maintenant demander à votre banque la promesse de financement pour une hypothèque. Vous saurez ainsi jusqu’à quel prix vous pouvez enchérir en toute sécurité. Respectez absolument cette limite, d’autant plus qu’il y a des impôts à payer lors de l’achat d’une maison en plus du prix d’achat.
5. Soumission des offres: soumission des offres dans les délais impartis.
6. Communication de l’offre maximale et prochain tour d’enchères: la vendeuse ou le vendeur communique aux personnes offrantes l’offre la plus élevée et leur donne la possibilité d’enchérir lors d’un tour suivant.
7. Adjudication et négociation: la vendeuse ou le vendeur choisit (éventuellement après d’autres tours d’enchères) la personne offrante qui lui convient le mieux et négocie le contrat de vente.
8. Conclusion de la vente et inscription au registre foncier: ce n’est qu’une fois que le contrat de vente est authentifié par les deux parties que la transaction est conclue. La suite des événements est la même que pour les autres types d’acquisition de biens immobiliers: inscription au registre foncier, financement et paiement.

Les documents de vente doivent décrire clairement les conditions de la procédure d’appel d’offres et mentionner explicitement qu’il s’agit d’une procédure d’appel d’offres. Pour un déroulement transparent, communiquez également le nombre de tours d’enchères et le délai de soumission des offres.

La procédure d’appel d’offres conduit certes rapidement à des résultats, mais il ne faut pas sous-estimer l’effort à fournir, d’autant plus qu’en matière de transactions immobilières, les exigences légales varient d’un canton à l’autre. Les vendeuses et vendeurs qui se font conseiller juridiquement au préalable par des expert-e-s en droit immobilier, tels que des avocat-e-s ou des notaires, sont plutôt du côté sûr.

Lors de la procédure d’appel d’offres, la transparence est un critère de qualité auquel vous devez prêter attention en tant que personne intéressée à l’achat. Recevez-vous toutes les informations nécessaires pour vous faire une idée réaliste du bien immobilier? Est-il possible de visiter le bien? Le processus est-il clairement décrit? Le processus offre-t-il suffisamment de temps pour s’informer en profondeur et clarifier les questions? Si tel n’est pas le cas, il est déconseillé de participer à la procédure.

Les acheteuses et acheteurs ne peuvent toutefois pas attendre une indication du prix souhaité par la vendeuse ou le vendeur. Elle ou il peut certes leur indiquer un prix d’achat minimal, mais ce n’est pas obligatoire. Il n’est pas toujours possible de visiter le bien avant la première offre, c’est même la règle pour les immeubles de rendement.

La procédure d’appel d’offres fait généralement grimper le prix. Les vendeuses et les vendeurs sont avantagé-e-s, tandis que de nombreuses personnes intéressées n’enchérissent qu’à contrecœur ou pas du tout. Les acheteuses potentielles et les acheteurs potentiels associent la perspective de prix plus bas et de bonnes affaires davantage aux ventes forcées. Celles-ci sont appliquées lorsque la ou le propriétaire devient insolvable, n’honore plus son hypothèque et que la prêteuse ou le prêteur hypothécaire ne parvient pas à vendre le bien de manière régulière.

La plupart des ventes aux enchères en Suisse sont des ventes forcées et ont lieu presque tous les jours. Surtout dans les cas de ventes aux enchères ordonnées par l’office des faillites et sans prix de réserve, le prix de vente peut être largement inférieur aux prix du marché. Ces différences de prix s’expliquent également par le fait que ces biens changent de propriétaire sans avoir été rénovés et sans garanties. Lors d’une vente forcée, les règles suivantes s’appliquent: la personne qui propose l’offre la plus élevée et remporte l’adjudication devra immédiatement verser une partie de la valeur estimée à titre d’acompte.

Si, en tant que vendeuse ou vendeur, vous indiquez une offre minimale, cela peut dissuader les chasseuses et les chasseurs de bonnes affaires qui, dans le cas contraire, enchériraient à des prix trop bas. À la fin de la procédure d’appel d’offres, vous êtes libre de décider si la personne qui a fait l’offre la plus élevée vous convient ou si vous préférez quelqu’un d’autre. La sympathie peut faire pencher la balance, par exemple avec une lettre de motivation personnelle ou un entretien amical lors de la visite.

Pour certaines vendeuses ou certains vendeurs, il est plus important de remettre la maison à une famille avec des enfants qu’à un groupe d’investisseurs à fort pouvoir d’achat. En outre, une personne qui ne prévoit pas d’effectuer de mesures de transformation et propose des conditions de paiement intéressantes du point de vue de la vendeuse ou du vendeur ou qui fait part de certaines intentions d’utilisation peut être favorisée par rapport à la personne la plus offrante.

Trois points sont particulièrement importants pour réussir à acheter un bien immobilier dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres:

1. Si possible, définissez votre stratégie de financement et votre budget maximal avec nos expert-e-s en financement avant la visite. Il faut également tenir compte des éventuels coûts futurs, tels que l’entretien et les éventuelles rénovations. Nous clarifions ensemble le juste prix du bien de vos rêves. Celui-ci est souvent difficile à estimer sans expérience du marché.
2. Si vous constatez lors de la visite qu’il s’agit de la maison de vos rêves, réagissez rapidement. Venez nous voir avec la documentation de vente complète. Nous veillons à ce que vous receviez rapidement et de manière fiable la confirmation de financement dont vous avez besoin, c’est-à-dire la décision hypothécaire ou la promesse de financement.
3. Maîtrisez vos émotions. La situation de concurrence d’une procédure d’appel d’offres exerce une forte pression sur de nombreuses personnes, ce qui pourrait également vous pousser à prendre des décisions sous le coup de l’émotion. Nous vous conseillons de respecter le budget que vous avez fixé avec nous.

La procédure d’appel d’offres est surtout appréciée des vendeuses et des vendeurs. Elles et ils obtiennent en effet des prix plus élevés grâce à la concurrence entre les acheteuses potentielles et les acheteurs potentiels, et conservent en outre le pouvoir de décision. Mais la procédure n’est pas non plus sans attrait pour les acheteuses et les acheteurs, et pas seulement lorsqu’elles et qu’ils passeront de l’autre côté et mettront le bien immobilier en vente par la suite.

Le fait de connaître le déroulement de la procédure, de s’informer minutieusement sur le bien immobilier malgré le délai serré et d’obtenir suffisamment tôt des promesses de financement crédibles auprès de notre banque permet de faire ses offres sur une base réaliste. Et qui sait: peut-être que la vendeuse ou le vendeur vous choisira, vous et votre sympathique famille, même si votre offre n’était pas la plus élevée?