Studio UBS: la domanda spinge i prezzi e gli affitti

Lo studio di USB sul settore immobiliare, «Real Estate Focus 2024», illustra gli attuali sviluppi del mercato immobiliare svizzero e fornisce preziose indicazioni sulle tendenze e le sfide che dovranno affrontare locatarie e locatari cosi come proprietarie e proprietari di abitazioni. Nel seguente articolo abbiamo riassunto i risultati più importanti.

Per molti, il sogno di possedere un’abitazione si sta allontanando sempre di più

Lo studio di UBS sul settore immobiliare lo dimostra chiaramente: nonostante l’aumento degli interessi, che in genere frena la domanda di immobili residenziali per via dell’aumento dei costi abitativi per le abitazioni di proprietà, nel 2023 in Svizzera i prezzi degli appartamenti sono aumentati di quasi il 3,5 percento. Le case unifamiliari costano quasi il 2,5 percento in più rispetto all’anno precedente. Per molte economie domestiche questo andamento rappresenta sempre più un ostacolo finanziario e rende inaccessibile l’acquisto di una casa.

Rispetto a 20 anni fa, quando il 60 percento delle economie domestiche poteva ancora permettersi un’abitazione di medie dimensioni, oggi la percentuale è scesa ad appena il 15 percento. Un’economia domestica media riesce ad acquistare un appartamento di 4,5 stanze al prezzo mediano solo in poco meno di un quarto delle 106 regioni economiche della Svizzera.

Nel complesso, la domanda di abitazioni di proprietà si è indebolita a causa dei prezzi elevati e degli interessi più alti, il che si riflette, ad esempio, nel minor numero di abbonamenti di ricerca sottoscritti, mai così basso dal luglio 2015. Al contempo, però, la crescita superiore alla media delle fasce di reddito più alte sta portando a un’ulteriore domanda di abitazioni di proprietà a prezzi sempre più alti. L’immigrazione di professioniste e professionisti qualificati, che spesso guadagnano bene e apportano patrimonio, contribuisce a questa domanda.

Aumento dei prezzi lontano dai centri

Sul mercato delle abitazioni di proprietà, si registra una tendenza verso le zone decentrate, lontano dai grandi centri. Sempre più persone sono disposte a trasferirsi in regioni meno costose. La possibilità di lavorare da casa ha aumentato la disponibilità a percorrere distanze maggiori quando occorre recarsi in ufficio.

Gli aumenti di prezzo più consistenti, fino al 10 percento, sono stati registrati nel cantone dei Grigioni e nell’Alto Vallese. I prezzi sono aumentati a un tasso superiore alla media in tutta la Svizzera orientale, mentre nella Svizzera occidentale il cantone di Friburgo ha registrato l’aumento più marcato dei prezzi degli immobili residenziali, pari a circa il 4 percento. All’altra estremità della scala si collocano invee le grandi città. Nelle regioni di Ginevra e Basilea i prezzi sono addirittura leggermente scesi.

Speranza in un calo dei costi di utilizzo

Nell’ultimo anno vivere in un’abitazione di proprietà è diventato più costoso. Un fattore chiave è stato l’aumento dei costi di gestione dovuti agli interessi ipotecari, alla manutenzione e al valore locativo. Se nel 2021 i costi di utilizzo per un appartamento di proprietà del costo di 800 000 franchi ammontavano a circa 17 000 franchi, attualmente sono saliti del 50 percento e ammontano a circa 26 000 franchi all’anno.

La prospettiva di un leggero allentamento è avvallata dalla previsione di un ulteriore calo degli interessi. I costi di utilizzo più bassi delle abitazioni di proprietà dovrebbero renderle nuovamente più allettanti rispetto alle case in affitto.

A differenza dei costi di utilizzo, per i prezzi degli immobili le prospettive di diminuzione sono ben poche. Attualmente, i prezzi elevati sono sostenuti dalla scarsa offerta di case e appartamenti disponibili sul mercato. Non si può contare neanche su un aiuto dalle nuove costruzioni - i permessi di costruzione hanno continuato a diminuire nel 2023. Nel 2024, la disponibilità dovrebbe aumentare solo dello 0,8 percento per gli appartamenti di proprietà e dello 0,5 per le case unifamiliari.

Nell’anno in corso i prezzi delle abitazioni di proprietà dovrebbero aumentare leggermente dell’1,5 (appartamenti) e dell’1 percento (case unifamiliari). Dal 2025 si prevede una maggiore dinamica dei prezzi legata alla congiuntura.

Aumento degli affitti e della domanda

Qual è la situazione nel settore degli appartamenti in affitto? Lo studio lo dice chiaramente: gli affitti sono in aumento. L’anno scorso gli affitti richiesti sono aumentati di quasi il 5 percento rispetto all’anno precedente, facendo segnare l’incremento più marcato degli ultimi 15 anni.

Negli ultimi dieci anni, la domanda di alloggi è aumentata in media dell’1,3 percento l’anno. L’immigrazione e l’aumento della formazione di economie domestiche hanno contribuito al boom della domanda di appartamenti in affitto. Tra il 2020 e il 2023, l’aumento della domanda di alloggi ha portato a una diminuzione dei tassi di sfitto dal 2,7 all’1,7 percento.

I comuni in agglomerati diventano più interessanti

Accanto al continuo afflusso nei grandi centri, i comuni periferici sono diventati più interessanti per locatarie e locatari, che trasferendosi possono risparmiare notevolmente sull’affitto. Questa tendenza, sostenuta dalla possibilità lavorare fuori sede, è particolarmente evidente nell’area di Zurigo: a dieci minuti di viaggio, gli affitti sono inferiori di un quinto rispetto alla capitale cantonale, a 20 minuti scendono a un terzo e a 60 minuti alla metà.

Per chi investe, quindi, cresce l’attrattiva dei comuni periferici. Il calo dei tassi di sfitto e l’aumento dei redditi da locazione comportano un rischio minore per gli investimenti. Anche i costi di transazione per lo sviluppo del progetto e i rischi normativi sono spesso inferiori nei comuni più piccoli rispetto alle grandi città.

Conclusioni e previsioni

Nel complesso, il «Real Estate Focus 2024» evidenzia che sempre meno economie domestiche sono in grado di realizzare il sogno di possedere un’abitazione, mentre la domanda di appartamenti in affitto è in costante crescita e gli affitti salgono. La prospettiva di un ulteriore calo degli interessi e di un possibile rallentamento dell’aumento dei prezzi promette un certo sollievo sul mercato immobiliare. Al momento è improbabile che il boom faccia registrare un rilancio come durante la pandemia.