Acquisto immobiliare Vale la pena acquistare una casa? Vediamo assieme le basi da cui partire

A seconda dell’andamento del mercato, l’acquisto di un immobile può risultare un investimento interessante. Tuttavia, quasi nessuno decide se comprare casa o meno solo per motivi finanziari. Rispetto a vivere in affitto, possedere una casa di proprietà presenta una serie di vantaggi che rendono la vita più bella.

Non c’è infatti il rischio di disdetta, a differenza di un contratto di locazione che può essere disdetto per uso personale. Il possesso poi garantisce maggiore libertà: che si tratti di cambiare il colore delle pareti, allestire un’aiuola in giardino o rinnovare la cucina, chi possiede l’immobile può modificare la casa a proprio piacimento. Chi possiede case indipendenti ha il margine di manovra più ampio, mentre alcuni progetti in appartamenti devono essere concordati con la comunità abitativa.

Non esiste una risposta assoluta per stabilire se in Svizzera sia più conveniente vivere in affitto o comprare casa. Dipende da molti fattori individuali, come la regione, l’immobile, le proprie disponibilità economiche e, non da ultimo, il periodo. I risultati generici su una maggiore attrattiva dell’acquisto rispetto all’affitto hanno quindi un valore limitato e rappresentano un’istantanea circoscritta.

In tempi di bassi tassi di interesse, i costi mensili relativi alla casa di proprietà erano inferiori a quelli degli appartamenti in affitto in quasi tutte le regioni della Svizzera. Dal 2022 la situazione si è ribaltata in molte regioni a causa dell’aumento dei tassi di interesse sulle ipoteche. Ciononostante, l’acquisto di un immobile può essere conveniente. Se i prezzi degli immobili residenziali continuano a salire e i rendimenti dei risparmi rimangono bassi, lo si può considerare un investimento. Al tempo stesso, l’immigrazione, i bassi tassi di sfitto e l’aumento del tasso di riferimento delle ipoteche possono fare aumentare gli affitti, cosa che rende più interessante l’acquisto di una casa.

Sono poche le persone che al giorno d’oggi si chiedono se comprare o costruire, poiché i terreni edificabili sono diventati scarsi e costosi nelle posizioni centrali. Per questo motivo, chi vuole comprare casa acquista generalmente terreni con edifici già esistenti e quindi datati, che costringono a considerare la necessità di una ristrutturazione. A seconda delle condizioni, una ricostruzione sostitutiva è spesso più economica e offre più opzioni, ad esempio se si vuole ampliare la metratura o ottimizzare gli impianti energetici. Occorre prendere in considerazione la necessità di ristrutturazione anche se si eredita un immobile o lo si acquista all’asta o in una vendita forzata.

Chi possiede un terreno edificabile, invece, può realizzare la casa dei propri sogni senza dover pensare a ristrutturare. Tuttavia, anche chi non costruisce da zero ma effettua un cosiddetto acquisto su carta può avere voce in capitolo nel progetto, ad esempio sugli arredi interni. Potete anche eseguire autonomamente la ristrutturazione adattando alle vostre esigenze una casa o un appartamento acquistati a un prezzo conveniente.

Prima di iniziare a cercare l’immobile dei vostri sogni e chiedervi se potete permettervelo, è meglio porsi la domanda in anticipo: «Cosa posso permettermi?» Avere fin da subito un’idea chiara delle vostre possibilità finanziarie vi protegge dalla delusione di non soddisfare i requisiti di capitale proprio e di sostenibilità economica e non ottenere il finanziamento.

I motivi più comuni per cui non si concede un finanziamento sono un reddito annuo troppo basso o un capitale proprio insufficiente. Il calcolatore del prezzo massimo di acquisto di UBS vi indica l’importo che potete permettervi. In pratica, se l’immobile non costa più di cinque volte il vostro reddito lordo annuo e disponete di un capitale proprio pari al 20% del valore dell’immobile, dovreste potervelo permettere.

Un gran numero di acquirenti ha bisogno di un’ipoteca per acquistare un immobile in Svizzera. Esiste un’ampia gamma di istituti: banche, compagnie di assicurazione, casse pensioni, ecc. Per concedere un’ipoteca, ogni istituto vuole che due condizioni siano soddisfatte: il credito deve essere sostenibile. Un altro fattore determinante è l’anticipo.

Come regola generale, i costi mensili non devono rappresentare più del 33% del vostro reddito lordo per garantire un finanziamento sicuro dell’immobile a lungo termine. Questi costi comprendono gli interessi ipotecari figurativi del 5%, l’ammortamento e le spese di manutenzione e accessorie, calcolate a un tasso annuo dell’1% del valore dell’immobile.

Chi desidera comprare casa in Svizzera deve generalmente finanziare con capitale proprio almeno il 20% del valore dell’immobile. Il valore di riferimento è il cosiddetto valore di anticipo. Si tratta del prezzo di acquisto o del valore di mercato dell’immobile. Si prende come base il valore inferiore.

Per il restante 80% dell’importo è possibile accendere una o più ipoteche. Fino a due terzi del prezzo di acquisto possono essere coperti dalla prima ipoteca, che non deve essere ammortizzata. La seconda ipoteca, invece, deve essere ammortizzata entro 15 anni o entro l’età della pensione.

In caso di acquisto di case di vacanza o di immobili a reddito, sono necessarie quote di capitale proprio più elevate. Il capitale proprio comprende, ad esempio, i risparmi, i titoli, l’avere di previdenza del 3° pilastro, gli anticipi ereditari e i terreni edificabili non vincolati. È possibile finanziare il 10% dell’ipoteca attraverso un prelievo anticipato dalla cassa pensione (2° pilastro).

Con un’ipoteca fissa, il tasso di interesse rimane invariato per tutta la durata dell’ipoteca. Questo garantisce prevedibilità ed è vantaggioso se i tassi di interesse di mercato aumentano.

Le ipoteche SARON di UBS hanno un tasso di interesse variabile e una durata illimitata. Questa opzione di finanziamento flessibile conviene se si prevede che i tassi di interesse scendano o rimangano invariati e se si dispone di un certo margine di manovra finanziario.

Devo dividere l’ipoteca in tranche?

È consigliabile combinare diverse ipoteche e durate. In questo modo potete beneficiare dei vantaggi di entrambi i tipi di ipoteche e ridurre al minimo il rischio di dover rinnovare l’intera ipoteca in una sola volta in caso di variazioni sfavorevoli dei tassi di interesse. Alla scadenza dell’ipoteca il livello generale dei tassi può essere superiore rispetto al tasso finora pagato.

Ipoteca: durata lunga o breve?

Le ipoteche fisse hanno solitamente una durata compresa tra 2 e 10 anni. Più lunga è la durata, più alto è di solito il tasso di interesse. Ciò è dovuto principalmente al margine di sicurezza, ossia al sovrapprezzo per la garanzia del tasso di interesse. Uno svantaggio delle scadenze più lunghe è che sono meno flessibili: se si vende l’immobile durante la validità del contratto, la risoluzione anticipata dell’ipoteca può comportare un elevato indennizzo per scadenza anticipata, soprattutto se la durata residua è piuttosto lunga.

L’acquisto di una casa o di un appartamento di proprietà aumenta il vostro reddito imponibile del cosiddetto valore locativo. In cambio, potete dedurre dalla vostra dichiarazione d’imposta i costi dei lavori di manutenzione per la conservazione del valore (forfettari o effettivi), nonché gli interessi passivi e gli ammortamenti indiretti tramite il pilastro 3a. Tuttavia, ad eccezione delle misure di risparmio energetico, i lavori che migliorano lo stato dell’immobile e quindi ne aumentano il valore non sono deducibili.

Tassi di interesse ipotecari bassi, ovvero costi deducibili relativamente bassi, tendono a comportare imposte più alte. L’opposto avviene in caso tassi di interessi elevati. L’ammortamento diretto riduce il debito ipotecario e quindi anche gli interessi passivi deducibili. Ciò si traduce in imposte sul reddito in proporzione più elevate.

A differenza di chi vive in affitto pagando l’affitto e le spese accessorie, chi possiede la propria dimora si trova di fronte a un’abbondanza di voci di costo individuali. Il calcolo dei costi è di conseguenza più complicato. Oltre alle spese accessorie basate sul consumo di elettricità, acqua, acque reflue e riscaldamento, vi sono anche gli interessi ipotecari, i premi assicurativi, l’ammortamento, le commissioni, eventualmente imposte più alte e i costi per coprire piccole riparazioni e la manutenzione.

Le spese accessorie e di manutenzione annuali ammontano solitamente a circa l’1% del valore dell’immobile. Dovrete inoltre sostenere dei costi di ristrutturazione, voce che viene spesso sottovalutata. È consigliabile mettere da parte dei risparmi nel caso in cui si renda necessaria una ristrutturazione importante. Ad eccezione delle spese di consumo, le spese accessorie per le proprietà per piani sono spesso addebitate in base alla quota di valore concordata dalla comunione di comproprietà per piani.

Vendere un’abitazione di proprietà o un immobile a reddito in Svizzera è facile, perché il nostro mercato funziona. Sempre più immobili in Svizzera, soprattutto nelle grandi città e nelle aree circostanti, passano di mano attraverso la cosiddetta procedura di gara.

Dal punto di vista di chi vende, questo metodo di vendita offre il vantaggio di raggiungere il massimo prezzo di vendita in un periodo di tempo ragionevole, invece di vendere a un prezzo troppo basso o di non trovare chi si interessi a causa del prezzo troppo alto. Il prezzo che si può ottenere in una rivendita dipende da molti fattori, come le condizioni e la posizione dell’immobile, ma anche dal tempo a disposizione.

Se dovete vendere un immobile rapidamente, potreste dovere abbassare il prezzo. Questo vale soprattutto per le località periferiche, gli immobili molto costosi o quelli esclusivi. Anche l’attuale livello dei tassi di interesse influisce sul prezzo di rivendita. Se i tassi di interesse aumentano, c’è il rischio che i prezzi scendano. Lo «Swiss Real Estate Bubble Index» fornisce un’indicazione su se e in quali regioni esiste un potenziale di sopravvalutazione degli immobili.

Possedere una casa o un appartamento ha implicazioni finanziarie a lungo termine per voi e la vostra famiglia. È quindi meglio dedicare più tempo possibile a calcoli realistici e considerazioni approfondite prima di prendere una decisione. Quali sono le implicazioni fiscali? Qual è la giusta forma di finanziamento? Quanto denaro proprio siete inclini a investire a lungo termine nell’immobile? Le risposte a queste domande vi forniranno una buona base per la vostra decisione, indipendentemente dal fatto che acquistiate o costruiate un immobile o che preferiate vivere in affitto.