Acquisto di un’abitazione Quali sono le spese accessorie e di manutenzione?

Chi riflette sull’acquisto di un’abitazione propria dovrebbe valutare fin dall’inizio i costi a cui va incontro. L’esperienza dimostra che gli acquirenti considerano innanzitutto l’ammontare dell’addebito mensile dovuto a interessi e ammortamenti. C’è però molta meno consapevolezza del fatto che la nuova soluzione immobiliare comporti anche spese accessorie e di manutenzione, e spesso non è chiaro a quanto possano ammontare. Chi è stato locatario sa solo vagamente che una parte di questi costi è nascosta nell’affitto.

I costi accessori di un’abitazione propria rappresentano le spese ricorrenti associate all’uso dell’immobile e al regolare funzionamento dell’impianto domestico. La voce più importante è solitamente quella dell’energia.

I costi di manutenzione, invece, non riguardano il normale funzionamento, bensì il mantenimento e la preservazione dello stato dell’immobile. La portata dei lavori va dalla piccola riparazione a quella più importante, fino al rinnovo di componenti dell’edificio, come, per esempio, l’impianto di riscaldamento. Qualora questi interventi venissero trascurati, si rischierebbe di dover affrontare successivamente ingenti lavori di rinnovo e risanamento.

In media, potete considerare un importo annuo pari a circa l’1% del valore dell’immobile; tuttavia si tratta solo di un’indicazione generale. L’importo effettivo dipende sicuramente dallo stato e dalla vetustà dell’immobile. Per le case più recenti, già ottimizzate dal punto di vista energetico, potete stimare meno dell’1% del valore prima di tutto, mentre le strutture più datate, che non sono mai state oggetto di interventi di risanamento, comportano oneri piuttosto al 2%.

Prima di acquistare un immobile esistente, è bene chiedere ai proprietari precedenti a quali spese accessorie hanno dovuto far fronte. Nel caso di un appartamento in condominio, dalla proprietà per piani (PPP) si risale alla quota da versare per le spese accessorie comuni.

I costi di manutenzione variano notevolmente a seconda dello stato dell’immobile. Ai proprietari di abitazioni, siano esse case o appartamenti, si suggerisce di prevedere accantonamenti mensili, in modo che le spese di ristrutturazione più ingenti non vengano saldate attingendo direttamente al reddito. In qualità di proprietari in un condomino, oltre a sostenere i costi per i lavori di ristrutturazione del vostro appartamento, dovete farvi carico anche della quota relativa alle zone comuni dello stabile, quali il vano scala. Per questo, di norma vengono costituiti fondi di accantonamento comuni.

Se acquistate un immobile, dovete mettere in conto anche gli interessi ipotecari e un eventuale ammortamento.

Interessi ipotecari

Per il calcolo degli interessi ipotecari potete considerare un tasso calcolatorio del 5%, in modo da essere sicuri di potervi permettere l’ipoteca anche in una fase di rialzo.

Ammortamenti

Di regola, la banca fornisce il capitale di terzi in forma di prima e seconda ipoteca che coprono rispettivamente due terzi e un terzo dell’importo complessivo. La seconda ipoteca deve essere ripagata nell’arco di 15 anni oppure entro il pensionamento. A tal fine, ogni anno dovreste preventivare circa l’1% del credito totale ottenuto.

Spese di manutenzione

Dal punto di vista fiscale, le spese di manutenzione sono di norma considerate "investimenti conservativi del valore". Per esempio, con un risanamento occasionale del bagno evitate che il valore dell’immobile diminuisca in seguito al normale utilizzo. Questi investimenti possono essere detratti dalle imposte.

Attenzione: se non vi limitate a risanare il bagno, ma lo trasformate in un’elegante spa con vasca idromassaggio e altri servizi, ai fini fiscali si tratta di un "investimento che aumenta il valore" e non può essere dedotto dalle imposte. La soluzione migliore è informarsi concretamente prima dell’intervento di risanamento e capire quali uscite vengono considerate nel vostro Cantone come incrementative del valore.

I comproprietari di piani possono dedurre dalle imposte i depositi nel fondo di rinnovamento, a condizione che vengano utilizzati solo per coprire le spese di manutenzione degli spazi comuni. Nei Cantoni che applicano l’imposta sugli immobili, anche questa tassa è deducibile in quanto è legata alla manutenzione dell’immobile.

Costi accessori

Per quanto riguarda le spese accessorie, solo una piccola parte (che comprende i premi assicurativi e le spese di amministrazione) è detraibile fiscalmente. Per contro, non si possono detrarre i costi energetici di riscaldamento e corrente, e nemmeno quelli legati all’acqua, alle acque reflue e allo smaltimento dei rifiuti.

Se desiderate acquistare una casa o un appartamento, è del tutto possibile stimare le spese accessorie e di manutenzione. Inoltre, eventuali interventi di risanamento mirati possono influenzare i costi energetici per il riscaldamento e l’erogazione di acqua calda, che rivestono particolare importanza a livello finanziario. Anche questi dovrebbero essere calcolati in anticipo.

Al calcolo degli interessi e degli ammortamenti è fondamentale aggiungere le spese accessorie e di manutenzione. L’importo complessivo di queste uscite mensili non dovrebbe superare un terzo del vostro reddito. Così facendo, si garantisce la sostenibilità dell’abitazione anche in presenza di circostanze sfavorevoli, evitando che il sogno della casa diventi un incubo.