Popolari più che mai: appartamenti di vacanza

Le località di montagna svizzere come Gstaad, St. Moritz o Zermatt sono molto richieste. Sono infatti ai primi posti praticamente in tutte le classifiche internazionali delle migliori località per appartamenti e case di vacanza. «A St. Moritz e in alcuni altri comuni, i prezzi al metro quadro per gli appartamenti si attestano di conseguenza su livelli molto alti», spiega Maciej Skoczek, economista e analista immobiliare di UBS. Nell’Alta Engadina, il prezzo di una proprietà per piani parte da circa 15 000 CHF al metro quadro. Per le migliori posizioni con vista panoramica e in caso di ristrutturazioni di alta qualità, spesso si raggiungono valori massimi di oltre 25 000 franchi al metro quadro – insomma, qui non c’è traccia di crisi o di stagnazione. Al contrario: nel segmento delle case di lusso, non ci sono limiti alla scala dei prezzi, spiega Maciej Skoczek.

Sono popolari anche molte località in altre parti del cantone dei Grigioni e nei cantoni Ticino, Vallese, Berna, Obvaldo, Nidvaldo, Svitto e Glarona. Tuttavia, i prezzi pubblicizzati per gli appartamenti, e ancora di più per le case unifamiliari e gli chalet, variano molto a seconda del cantone e del comune. Inoltre, il mercato è soggetto ad alcune fluttuazioni: poco prima che la legge sull’iniziativa sulle abitazioni secondarie entrasse definitivamente in vigore nel 2016, l’attività edilizia per le nuove costruzioni era ancora fiorente. Prima, è stato necessario assorbire questo eccesso di offerta regionale. Nel frattempo, però, i prezzi sono aumentati di nuovo, e ancora di più l’anno scorso. Durante la pandemia di coronavirus del 2020, possedere una proprietà in montagna è ovviamente diventato più importante. Secondo i dati provvisori, i prezzi sarebbero aumentati praticamente ovunque. «Stiamo parlando di un incremento dei prezzi di circa il 4% nell’arco di un anno», spiega Maciej Skoczek.

Il turismo interno ne beneficia in vari modi. Anja Beck, Managing Director Residential presso Engel & Völkers a Zugo, commenta: «In cima alla lista dei desideri di molti clienti al momento non c’è una località nel sud della Francia o a Maiorca, bensì in Svizzera.» Le restrizioni di viaggio e le misure di quarantena conseguenti alla pandemia sono chiaramente un buon motivo per preferire gli immobili sul territorio nazionale. A questo si aggiunge una seconda tendenza: se sempre più persone lavoreranno da casa nel medio e lungo termine, le preferenze abitative cambieranno.

Improvvisamente, rifugiarsi nel proprio «luogo di ritiro» non solo durante le vacanze e nel fine settimana diventa un’opzione attraente. Se si presume, come regola generale, che i pendolari negli agglomerati urbani spesso tollerano tempi di viaggio di 45-50 minuti, anche distanze un po’ più lunghe potrebbero risultare accettabili date le nuove circostanze. «Le località facilmente accessibili dalla pianura probabilmente ne beneficeranno in modo sproporzionato», sostiene Maciej Skoczek. Questo è chiaramente il caso del Basso Vallese o della valle del Reno di Coira, con destinazioni popolari come Flims o Laax. Anche Engelberg si distingue per un incremento significativo dei prezzi.

La domanda costantemente sostenuta incontra un’offerta spesso scarsa. Ciò è dovuto al fatto che la disponibilità di nuove costruzioni rimane bassa in molti luoghi. Da quando l’iniziativa sulle abitazioni secondarie è entrata in vigore nel 2016, non si possono costruire nuovi edifici nei comuni con una quota di seconde case del 20%. I cantoni permettono alcune eccezioni, per esempio per gli appartamenti turistici o per le riconversioni di vecchie abitazioni.

I motivi e le esigenze per l’acquisto di un immobile per le vacanze rimangono molto individuali. Per alcuni, è fondamentale che la località e le infrastrutture offrano una vasta gamma di opportunità di praticare sport. Altri vorrebbero non solo utilizzare il loro appartamento, ma anche affittarlo regolarmente per poter coprire parte dei costi di gestione. Un terzo gruppo vede una proprietà per le vacanze come un’opportunità di investimento a lungo termine e prevede di utilizzarla come residenza principale dopo il pensionamento. Questi proprietari di immobili dovrebbero considerare attentamente la qualità dell’ubicazione e delle infrastrutture locali, così come il livello di tassazione, dei premi della cassa malati e del costo della vita in generale.

Quando si chiede se una casa di vacanza è adatta anche come investimento di capitale, i potenziali acquirenti dovrebbero essere realistici. «Secondo noi, una casa di villeggiatura è più un oggetto di consumo che un investimento», dichiara Maciej Skoczek. Da un lato, le spese correnti come quelle per la manutenzione, la locazione o la gestione, la tassazione del valore locativo e/o del reddito da locazione sono di solito più alte di quanto si presuma generalmente. Dall’altro lato, gli affitti in montagna sono spesso soggetti a forti fluttuazioni stagionali.