Was ist beim Verkauf einer Immobilie mit Hypothek zu beachten

Ein Haus verkaufen, das mit einer Hypothek belastet ist, braucht Geduld und Geschick. Welche Optionen Sie beim Immobilienverkauf für die laufende Hypothek haben und worauf Sie bei Planung und Hausverkauf achten sollten.

Ob nach der Pensionierung, bei einem Jobwechsel oder einer Scheidung: Es kommt häufig vor, dass jemand sein Haus verkaufen möchte, obwohl die Hypothek noch läuft. In diesem Fall gibt es mehrere Optionen, wie Sie Ihre Immobilie verkaufen können. 

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten und noch eine Hypothek läuft, sollten Sie die Vertragsbedingungen dieser Hypothek frühzeitig durchgehen. Welche Vorfälligkeitsentschädigung wird fällig, falls Sie die Hypothek im Rahmen des Hausverkaufs auflösen und zurückbezahlen möchten? Welche Gebühren werden fällig, wenn Sie die Hypothek auf eine neue Immobilie übertragen möchten und Vertragsänderungen gemacht werden müssen?

Wenn Sie Ihre Hypothek mit der Liegenschaft zusammen verkaufen möchten, sollten Sie oder der Makler bereits bei der Suche nach potenziellen Käuferinnen und Käufern darauf achten, dass diese nicht selbst schon eine Hypothek von einer alten Liegenschaft mitbringen.

Falls Sie eine neue Immobilie kaufen und die Hypothek übertragen werden soll, ist das richtige Timing entscheidend. Denn Verkauf und Kauf müssen unmittelbar aufeinanderfolgen, da der Bank sonst die Immobilie als Sicherheit für den Kredit fehlt. Kommt hinzu, dass Ihr Hypothekargeber Sie erneut auf Ihre Kreditwürdigkeit hin prüfen muss. Ihre finanziellen Umstände sollten sich also nicht wesentlich verschlechtert haben. Grundsätzlich ist die Bank nicht verpflichtet, die Hypothek auf eine neue Immobilie zu übertragen. Meist kommen die Hypothekargeber ihren Kundinnen und Kunden jedoch entgegen.

Involvieren Sie frühzeitig Ihre Bank in den Prozess

Gerade wenn Sie die Hypothek Ihres Hauses mitverkaufen oder diese für eine neue Immobilie übernehmen möchten, muss einiges passen, damit der Wechsel klappt. Deshalb sollten Sie Ihre Bank gleich von Beginn weg involvieren und einen Termin für eine Bank- oder Hypothekarberatung vereinbaren. Der Dialog ist hier das A und O. Ihre Beraterin oder Ihr Berater wird Ihnen die Optionen im Detail erklären und beispielsweise auch die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen können, falls Sie gedenken, die Hypothek zurückzukaufen – also vorzeitig aufzulösen.

Es kommt immer wieder vor, dass die Käuferin oder der Käufer die Liegenschaft mit der Hypothek übernimmt. Transparente Verhandlungen und Kompromissbereitschaft sind hier essenziell. Letztlich ist die Käuferin oder der Käufer umso kompromissbereiter, je mehr sie oder er an der Liegenschaft interessiert ist.

Je nach Zinssituation sind Sie im Vor- oder Nachteil.

Haben Sie Ihre Hypothek zu einem tiefen Zinssatz abgeschlossen und läuft diese noch mehrere Jahre weiter, ist es gut möglich, dass die Käuferin oder der Käufer ein Interesse daran hat, von den günstigen Konditionen zu profitieren und die Hypothek zu übernehmen. Haben Sie die Hypothek zu einer Zeit mit hohen Zinssätzen abgeschlossen, ist das für die Käuferin oder den Käufer eher ein Nachteil. Sie oder er könnte aktuell eine günstigere Hypothek aufnehmen.

Im letzteren Fall können Sie der Käuferin oder dem Käufer mit dem Kaufpreis des Hauses entgegenkommen, indem Sie den Preis um jenen Betrag senken, den die Käuferin oder der Käufer für Ihre Hypothek zusätzlich zahlt im Vergleich zu einer günstigeren Hypothek. Würde sie oder er beispielsweise mit einer günstigeren Hypothek 50 000 Franken sparen, können Sie diesen Betrag vom Verkaufspreis abziehen. Ein weiterer Vorteil für die Käuferin oder den Käufer ist, dass sie oder er mehr Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen kann als mit einer günstigeren Hypothek.

Für Sie gilt es in diesem Fall, mit Ihrer Hypothekarberaterin oder Ihrem Hypothekarberater zu berechnen, ob die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung höher ausfallen würde als der Preiserlass von 50 000 Franken auf Ihr Wohneigentum. Wenn ja, lohnt es sich, das Haus mit der Hypothek zu verkaufen. Falls nicht, wäre es besser, die Hypothek abzulösen und die Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, da Sie diese bei einem Hausverkauf von der Grundstückgewinnsteuer abziehen können.

Sie werden merken, dieser Prozess erfordert Geduld, aber er lohnt sich umso mehr, wenn am Ende alle von der bestmöglichen Option profitieren können.

Was geschieht, wenn der Verkaufspreis die Hypothek nicht tilgt?

Wer die Hypothek bei einem Hausverkauf vorzeitig ablösen und die Schulden tilgen will, sollte beim Verkaufspreis die Vorfälligkeitsentschädigung miteinkalkulieren. Vorausgesetzt natürlich, dass dadurch die Immobilie nicht massiv überteuert ist.

Der Grund dafür ist einfach: Wenn Sie die Hypothek vorzeitig zurückzahlen, wird wie bereits erwähnt je nach Restlaufzeit und Zinssatz eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Wenn Sie gezwungen sind, die Immobilie bereits nach zwei, drei Jahren wieder zu verkaufen und deshalb die Hypothek auflösen wollen, kann diese Entschädigung schnell mehrere Tausende von Franken betragen.

Eine Immobilienbewertung ist eine wichtige Grundlage, um den späteren Kaufpreis zu verhandeln, wobei es drei gängige Bewertungsmethoden gibt. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen wird in der Regel die hedonische Methode angewendet.

Die hedonische Methode (auch Vergleichswertmethode): Bei dieser Methode wird die Immobilie in ihre Komponenten zerlegt, etwa Lage, Grösse, Anzahl Zimmer, Ausbaustandard etc. Diese Komponenten werden dann statistisch verglichen und so ein Verkehrswert für Ihre Immobile errechnet. In der Regel ist dies die gängigste Methode, um den Wert eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung zu errechnen. Sie können wahlweise einen Online-Rechner verwenden oder lassen die Schätzung von einer Fachperson durchführen.

Daneben gibt es die Ertragswert- und die Realwertmethode. Wobei erstere vor allem bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien zur Anwendung kommt und letztere bei Objekten, für die es kaum statistische Daten gibt, wie etwa Luxus- und Liebhaberobjekte oder solche in abgelegenen Regionen.

Ein Haus zu verkaufen, auf dem noch eine Hypothek lastet, ist grundsätzlich möglich, aber nicht ganz einfach. Je nach Situation und den finanziellen Umständen ist es die beste Option, das Haus mit der Hypothek zu verkaufen, die Hypothek auf eine eigene neue Immobilie zu übertragen oder aber die Hypothek abzulösen und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

Die richtige Lösung lässt sich nur finden, wenn Sie Ihren Hypothekargeber von Beginn weg in den Hausverkauf involvieren. Denn er entscheidet letztlich, ob eine potenzielle Hypothekarnehmerin oder ein potenzieller neuer Hypothekarnehmer kreditwürdig ist oder ob er die Hypothek auf eine neue Immobilie überträgt.

Abgesehen davon wird der Hypothekargeber Sie auch beim Hausverkauf unterstützen können, sei es, um den Wert Ihrer Immobilie zu bestimmen oder den Verkauf steuertechnisch zu optimieren.