À quoi faut-il prendre garde lors de la vente d’un bien immobilier hypothéqué?

Vendre une maison avec une hypothèque demande de la patience et de l’habileté. Quelles sont vos options pour l’hypothèque en cours lors de la vente d’un bien immobilier et à quoi devez-vous prendre garde lors de la planification et de la vente d’une maison?

Que ce soit après la retraite, suite à un changement de travail ou à un divorce: il arrive souvent qu’une personne veuille vendre sa maison alors que l’hypothèque est encore en cours. Dans un tel cas, vous disposez de plusieurs options pour vendre votre bien immobilier. 

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier et qu’une hypothèque est encore en cours, vous avez tout intérêt à passer préalablement en revue les conditions contractuelles de cette hypothèque. Quelle sera l’indemnité de résiliation anticipée si vous décidez de résilier et de rembourser l’hypothèque dans le cadre de la vente de votre maison? Quels seront les frais à payer si vous choisissez de transférer l’hypothèque sur un nouveau bien immobilier et que des modifications doivent être apportées au contrat?

Si vous souhaitez vendre votre hypothèque en même temps que votre bien immobilier, vous, l’agente immobilière ou l’agent immobilier devez veiller, dès la recherche des acquéreuses et acquéreurs potentiel-le-s, à ce qu’elles ou qu’ils ne soient pas déjà titulaires d’une hypothèque sur un précédent bien immobilier.

Si vous achetez un nouveau bien immobilier et que vous souhaitez transférer l’hypothèque, il est crucial de choisir le bon moment. En effet, la vente et l’achat doivent être immédiatement consécutifs, sinon la banque ne dispose plus d’un bien immobilier pour garantir le crédit. De plus, votre prêteuse ou prêteur hypothécaire doit vérifier à nouveau votre solvabilité. Votre situation financière ne doit donc pas s’être détériorée de manière significative. En principe, la banque n’est pas tenue de transférer l’hypothèque sur un nouveau bien immobilier. Mais généralement la prêteuse ou le prêteur hypothécaire fait toutefois des concessions à leurs clientes et clients.

Impliquez votre banque à temps dans le processus

Que vous vendiez l’hypothèque en même temps que votre maison ou souhaitiez la transférer sur un nouveau bien immobilier, certaines conditions doivent être remplies pour que le changement se fasse sans heurts. Il est donc préférable d’impliquer votre banque dès le début et de prendre rendez-vous avec votre conseillère ou conseiller bancaire ou hypothécaire. Le dialogue est ici essentiel. Votre conseillère ou conseiller vous détaillera les options et pourra par exemple calculer l’indemnité de remboursement anticipé si vous envisagez un rachat de l’hypothèque – c’est-à-dire sa résiliation anticipée.

Il arrive régulièrement que l’acquéreuse ou l’acquéreur reprenne le bien immobilier avec l’hypothèque. La transparence des négociations et la volonté de trouver un compromis sont ici essentielles. Après tout, plus une acquéreuse ou un acquéreur est intéressé-e par le bien immobilier, plus elle ou il est disposé-e à faire des compromis.

Selon le contexte des taux d’intérêt, la situation est à votre avantage ou votre détriment:

Si vous avez conclu votre hypothèque à un taux d’intérêt bas et qu’elle continue à courir pendant plusieurs années, il est fort possible que l’acquéreuse ou l’acquéreur ait intérêt à profiter de ces conditions avantageuses et à reprendre l’hypothèque. Si vous avez conclu l’hypothèque à une période où les taux d’intérêt étaient élevés, cela constitue plutôt un désavantage pour l’acquéreuse ou l’acquéreur. Elle ou il pourrait alors contracter une hypothèque plus avantageuse.

Dans ce dernier cas, vous pouvez faire un geste envers l’acquéreuse ou l’acquéreur en réduisant le prix d’achat de la maison du montant que l’acquéreuse ou l’acquéreur devra payer en plus pour votre hypothèque par rapport à une hypothèque plus avantageuse. Si, par exemple, une hypothèque plus avantageuse lui permettrait d’économiser 50 000 francs, vous pouvez déduire cette somme du prix de vente. Un autre avantage pour l’acquéreuse ou l’acquéreur est la possibilité de déduire davantage d’intérêts débiteurs du revenu imposable qu’avec une hypothèque plus avantageuse.

En pareil cas, il vous faut calculer avec votre conseillère ou conseiller hypothécaire si le paiement de l’indemnité de remboursement anticipé dépasse la réduction de prix de 50 000 francs sur votre logement en propriété. Si c’est le cas, vous avez tout intérêt à vendre votre maison avec l’hypothèque. Sinon, vous auriez plutôt intérêt à résilier l’hypothèque et à payer l’indemnité de remboursement anticipé. Vous pourrez ensuite la déduire de l’impôt sur les gains immobiliers lors de la vente de votre maison.

Cette démarche, vous le constaterez, demande de la patience, mais elle en vaut d’autant plus la peine quand, finalement, tout le monde bénéficie de la meilleure option possible.

Que se passe-t-il si le prix de vente ne suffit pas à rembourser l’hypothèque?

Si vous souhaitez résilier votre hypothèque de manière anticipée lors de la vente de votre maison et rembourser vos dettes, vous devez inclure l’indemnité de remboursement anticipé dans le prix de vente. À condition, bien évidemment, que cela ne conduise pas à une surévaluation massive du bien immobilier.

La raison en est simple: lorsque vous remboursez l’hypothèque de manière anticipée, une indemnité de remboursement anticipé est due, comme mentionné précédemment, en fonction de la durée restante et du taux d’intérêt. Si vous êtes dans l’obligation de revendre le bien immobilier au bout de deux ou trois ans seulement et que vous souhaitez alors résilier l’hypothèque, cette indemnité peut rapidement s’élever à plusieurs milliers de francs.

L’estimation d’un bien immobilier joue un rôle important dans la négociation du prix d’achat final. Il existe trois méthodes d’estimation courantes. Pour les maisons individuelles et les appartements en copropriété, on utilise généralement la méthode hédoniste.

La méthode hédoniste (également appelée méthode des valeurs comparables): cette méthode consiste à décomposer le bien immobilier en ses différentes caractéristiques, telles que l’emplacement, la surface, le nombre de pièces, le niveau de finition, etc. Ces caractéristiques sont ensuite comparées statistiquement, ce qui permet de calculer la valeur vénale de votre bien immobilier. En règle générale, cette méthode est la plus courante pour calculer la valeur d’une maison individuelle ou d’un appartement en copropriété. Vous pouvez, au choix, utiliser un calculateur en ligne ou confier l’estimation à un spécialiste.

La méthode de la valeur de rendement et la méthode de la valeur réelle sont également utilisées. La première s’applique surtout aux immeubles locatifs et aux biens immobiliers commerciaux, tandis que la seconde est utilisée pour les biens pour lesquels il n’existe pratiquement pas de données statistiques, comme les propriétés de luxe ou de charme ou les biens situés dans des régions reculées.

Vendre une maison encore grevée d’une hypothèque est en principe possible, mais pas si simple. Selon la situation et les circonstances financières, la meilleure option sera soit de vendre la maison avec l’hypothèque, soit de transférer l’hypothèque sur un nouveau bien immobilier, soit encore de résilier l’hypothèque et, le cas échéant, de payer une indemnité de remboursement anticipé.

La seule façon de trouver la bonne solution est d’impliquer dès le départ votre prêteuse ou votre prêteur hypothécaire dans la vente de votre maison. En effet, elle ou il décidera en fin de compte si une nouvelle preneuse ou un nouveau preneur d’hypothèque potentiel-le est solvable ou non, ou bien si elle ou il transfère l’hypothèque sur un nouveau bien immobilier.

Par ailleurs, la prêteuse ou le prêteur hypothécaire pourra également vous aider dans la vente de votre maison, qu’il s’agisse d’estimer la valeur de votre bien ou d’optimiser la vente sur le plan fiscal.