Vendere l'abitazione di proprietà Cosa tenere in considerazione quando si vende un immobile con un’ipoteca

Vendere una casa con un’ipoteca richiede pazienza e abilità. Quali opzioni avete per l’ipoteca corrente quando vendete il vostro immobile e a cosa dovete prestare attenzione quando pianificate e vendete la vostra casa?

Con il pensionamento, cambiando lavoro o dopo un divorzio, spesso accade che si voglia vendere la propria casa anche se l’ipoteca è ancora in corso. In questo caso, ci sono diverse opzioni per vendere il vostro immobile. 

Se volete vendere il vostro immobile e l’ipoteca è ancora in corso, dovreste esaminare tempestivamente le condizioni contrattuali di questa ipoteca. Quale indennità per scadenza anticipata è dovuta se si vuole estinguere e rimborsare l’ipoteca nell’ambito della vendita della casa? Quali sono le spese da pagare se si vuole trasferire l’ipoteca su un nuovo immobile e si devono apportare modifiche al contratto?

Se volete vendere la vostra ipoteca insieme all’immobile, voi o l’agente immobiliare dovete assicurarvi, quando cercate potenziali acquirenti, che non abbiano già un’ipoteca su un vecchio immobile.

Se state acquistando un nuovo immobile e l’ipoteca deve essere trasferita, è fondamentale trovare il momento giusto. Questo perché la vendita e l’acquisto devono susseguirsi immediatamente, altrimenti la banca non potrà disporre dell’immobile come garanzia per il prestito. Inoltre, l’istituto di credito ipotecario dovrà verificare nuovamente il vostro merito creditizio. La vostra situazione finanziaria non dovrebbe quindi essere peggiorata in modo significativo. In linea di principio, la banca non è obbligata a trasferire l’ipoteca su un nuovo immobile. Tuttavia, gli istituti di credito ipotecario di solito accontentano la loro clientela.

Coinvolgete la vostra banca nel processo sin dagli inizi

Soprattutto se volete vendere l’ipoteca insieme alla vostra casa o trasferirla per una nuova proprietà, ci sono alcuni elementi che dovete tener presenti per far funzionare il passaggio. È quindi opportuno coinvolgere la vostra banca fin dall’inizio e fissare un appuntamento per una consulenza bancaria o ipotecaria. Il dialogo è l’elemento fondamentale. La vostra o il vostro consulente sarà in grado di illustrarvi le opzioni in dettaglio e, ad esempio, di calcolare l’indennità per scadenza anticipata, se state pensando di riscattare l’ipoteca, ossia di estinguerla in anticipo.

Spesso accade che l’acquirente rilevi l’immobile con l’ipoteca. In questo caso è essenziale negoziare con trasparenza ed essere disponibili al compromesso. In definitiva, più l’acquirente si interessa all’immobile, maggiore sarà la sua disposizione a scendere a compromessi.

A seconda della situazione dei tassi d’interesse, avete più o meno vantaggi.

Se la vostra ipoteca è stata contratta a un tasso d’interesse basso e continuerà a durare per diversi anni, è possibile che l’acquirente abbia interesse a beneficiare delle condizioni favorevoli e a intestarsi l’ipoteca. Se l’ipoteca è stata contratta in un momento in cui i tassi d’interesse erano elevati, ciò rappresenta uno svantaggio per l’acquirente, perché al momento potrebbe accendere un’ipoteca più vantaggiosa.

In quest’ultimo caso, potete accontentare l’acquirente riducendo il prezzo d’acquisto della casa dell’importo che l’acquirente paga in più per la vostra ipoteca rispetto a un’ipoteca più favorevole. Ad esempio, se con un’ipoteca più vantaggiosa risparmiasse 50 000 franchi, potreste dedurre questo importo dal prezzo di vendita. Un altro vantaggio per l’acquirente è che può dedurre dal proprio reddito imponibile una quantità maggiore di interessi debitori rispetto a un’ipoteca più favorevole.

In questo caso, dovete calcolare con la vostra o il vostro consulente ipotecario se il pagamento di un’indennità per scadenza anticipata sarebbe superiore alla riduzione di prezzo di 50 000 franchi della vostra casa. In tal caso, vale la pena vendere la casa con l’ipoteca. In caso contrario, sarebbe meglio estinguere l’ipoteca e pagare l’indennità per scadenza anticipata, che potrà essere dedotta dall’imposta sugli utili da sostanza immobiliare al momento della vendita della casa.

Vi renderete conto che questo processo richiede pazienza, ma ne vale la pena quando alla fine ogni parte può beneficiare della migliore opzione possibile.

Cosa succede se il prezzo di vendita non estingue l’ipoteca?

Se al momento della vendita dell’abitazione volete disdire anticipatamente l’ipoteca ed estinguere il debito, dovrete tener conto dell’indennità per scadenza anticipata nel prezzo di vendita. A condizione, ovviamente, che l’immobile non sia enormemente sopravvalutato.

Il motivo è semplice: in caso di riscatto anticipato dell’ipoteca, è prevista un’indennità per scadenza anticipata che dipende dalla durata residua e dal tasso d’interesse. Se dovete vendere l’immobile dopo soli due o tre anni e volete quindi estinguere l’ipoteca, questo rimborso può ammontare rapidamente a diverse migliaia di franchi.

La valutazione dell’immobile è una base importante per la negoziazione del successivo prezzo d’acquisto; esistono tre metodi di valutazione comuni. Il metodo edonico è generalmente utilizzato per le case unifamiliari e gli appartamenti di proprietà.

Il metodo edonico (noto anche come metodo del valore comparativo): con questo metodo l’immobile viene scomposto nelle sue componenti, come l’ubicazione, la dimensione, il numero di stanze, lo standard delle rifiniture, ecc. Queste componenti vengono poi confrontate statisticamente per calcolare il valore di mercato dell’immobile. Questo è il metodo più comune per calcolare il valore di una casa unifamiliare o di un appartamento di proprietà. Potete utilizzare un calcolatore online o far eseguire la stima da un professionista.

Esistono anche il metodo del valore di rendimento e il metodo del valore reale. Il primo è utilizzato principalmente per le case plurifamiliari e gli immobili commerciali, mentre il secondo è utilizzato per le proprietà per cui non esistono quasi dati statistici, come le proprietà di lusso e da collezione o quelle situate in regioni remote.

Vendere una casa su cui grava ancora un’ipoteca è possibile in linea di principio, ma non è facile. A seconda della situazione e delle condizioni finanziarie, la soluzione migliore è vendere la casa con l’ipoteca, trasferire l’ipoteca su un nuovo immobile di proprietà o estinguere l’ipoteca e pagare un’indennità di scadenza anticipata, se necessario.

Solo coinvolgendo il vostro creditore ipotecario nella vendita della casa fin dall’inizio riuscirete a trovare la soluzione giusta. Infatti è lui a decidere in ultima analisi se una o un potenziale neotitolare dell’ipoteca è meritevole di credito o se trasferirà l’ipoteca su una nuova proprietà.

Inoltre, l’istituto di credito ipotecario sarà anche in grado di assistervi nella vendita della vostra casa, sia per determinare il valore dell’immobile che per ottimizzare la vendita dal punto di vista fiscale.