Hauskauf im Alter: Was gilt es zu beachten?

Der entscheidende Faktor bei einem Hauskauf im Alter ist vor allem Ihre persönliche und finanzielle Situation. Lassen Ihre finanziellen Rücklagen einen Hauskauf zu? Ist eine Finanzierung möglich? Wie möchten Sie Ihren Ruhestand verbringen? Antworten auf diese und viele weitere Fragen geben einen Anhaltspunkt darüber, ob ein Hauskauf im Alter für Sie infrage kommt. Die Vorstellung, im eigenen Zuhause alt zu werden, und das möglichst lange selbstständig nach den eigenen Wünschen, zählt dabei zu den wichtigsten Aspekten. Ob und wann der richtige Zeitpunkt für den Eigenheimkauf gekommen ist, richtet sich nach Ihrer jeweiligen Lebenssituation und Ihren individuellen Wohn- und Lebensbedürfnissen.

Nach einer langen Berufstätigkeit steht Ihnen das nötige Eigenkapital für die Finanzierung eines Eigenheims vielleicht eher zur Verfügung als in jungen Jahren. Trotzdem ist der Hauskauf im Alter aus finanzieller Sicht nicht unbedingt sinnvoll.

Eine hohe Liquidität ist eine wichtige Grundvoraussetzung, da viele Kreditinstitute bei älterer Käuferschaft einen höheren Eigenmittelanteil ansetzen als die mindestens notwendigen 20 Prozent des Kaufpreises. Der Grund: Wer über 50 Jahre alt ist, hat für die Rückzahlung einer Hypothek weniger Zeit als beispielsweise eine 30-jährige Person. Auch die Tilgungsraten sind im Alter höher. Grundsätzlich muss die 2. Hypothek bis zur Pensionierung so weit amortisiert werden, dass die Höhe der restlichen Hypothek maximal 65 Prozent des Belehnungswertes der Immobilie entspricht.

Planen Sie einen Hauskauf in späteren Jahren, können Sie dafür auch einen Teil des angesparten Pensionskassenguthabens zur Finanzierung nutzen. Dabei ist jedoch zu beachten: Den Bezug der gesamten Leistungen können Sie nur bis zum 50. Lebensjahr tätigen. Danach und bis zur Pensionierung ist nur noch ein Teilbezug möglich. Planen Sie, das Vorsorgekapital zu diesem Zweck einzusetzen, so kann schnell eine spätere Vorsorgelücke entstehen, da Ihnen weniger Vermögen bzw. eine viel tiefere Rente aus der Pensionskasse zur Verfügung stehen wird. Prüfen Sie also sorgfältig, ob Ihre finanziellen Rücklagen diese Schmälerung des Alterskapitals zulassen.

Bis und mit einem Alter von 50 Jahren dürfen Sie das gesamte Guthaben für den Erwerb von Wohneigentum beziehen. Danach können Sie entweder den Stand des Pensionskassenvermögens mit Alter 50 oder die Hälfte des aktuellen Alterskapitals – je nachdem, welcher der beiden Werte höher ist – ins Eigenheim investieren. Die Höhe eines allfälligen Kapitalbezugs aus der Pensionskasse ist auch aus steuerlicher Sicht wichtig.

Die Kapitalauszahlungssteuer ist eine separate Steuer und nicht unerheblich. Sie wird unabhängig von Vermögen sowie Einkommen berechnet und unterliegt in den meisten Kantonen einer Progression. Mit dem Bezug für Wohneigentum können Sie bei einem späteren Kapitalbezug bei der Pensionierung durch einen gestaffelten Bezug unter Umständen zusätzlich Steuern sparen. Der Bezug von Vorsorgegeldern für den Erwerb von Wohneigentum ist grundsätzlich bis drei Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen möglich, ausser die Pensionskasse hat günstigere Bedingungen im Reglement definiert.

Derselben Steuer unterliegt auch der Kapitalbezug aus Ihrer privaten Vorsorge, der 3. Säule. Gelder aus der freiwilligen, gebundenen Altersvorsorge können Sie sich bis fünf Jahre vor dem ordentlichen AHV-Rentenalter als Vorbezüge für den Kauf einer Immobilie auszahlen lassen. Danach steht Ihnen das Guthaben der Säule 3a jederzeit und unabhängig vom Zweck zur Verfügung. Die einzige Einschränkung hierbei: Das Vermögen auf einem 3a-Konto wird vollständig ausbezahlt und kann nicht in Teilen bezogen werden.

Wichtig: Bei der Auszahlung wird eine Kapitalauszahlungssteuer fällig. Diese ist abhängig von Ihrem Wohnort und der Höhe des Kapitals. Als Faustregel können Sie mit durchschnittlich zehn Prozent des Kapitals rechnen. Diese Steuer kann nicht mit dem ausbezahlten Kapital finanziert werden. Die Mittel für die Steuer müssen anderweitig bereits vorhanden sein.

Obwohl sich viele Menschen schon in jüngeren Jahren für einen Hauskauf entscheiden, gibt es noch immer einige, die sich diesen Traum erst im fortgeschrittenen Alter erfüllen möchten. Auch in diesem Fall gilt: Die richtige Planung erleichtert den späteren Hauskauf enorm. Sie stellt auch sicher, dass trotz den monetären Einbussen, die mit der Pensionierung oftmals eintreten, die Finanzierung der Immobilie gegeben ist. Dementsprechend empfiehlt es sich, sich etwa 15 Jahre vor der Pensionierung einen ersten Überblick über die Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung zu verschaffen. Ein langfristiges Finanzierungsmodell sollte fünf Jahre vor dem Ruhestand ausgearbeitet werden.

Tragbarkeit gewährleisten

Ehe Sie sich entscheiden, ein Eigenheim zu kaufen, sollten Sie sicher sein, dass das Objekt auch nach der Pensionierung noch finanziert werden kann. In der Regel haben Sie im Rentenalter ein deutlich geringeres Einkommen zur Verfügung. Damit das Wohneigentum dennoch tragbar bleibt, muss deshalb auch die maximal mögliche Hypothek niedriger ausfallen.

Man spricht hier von der sogenannten Tragbarkeit der Hypothek. Als Tragbarkeit wird das Verhältnis der laufenden Finanzierungs- und Nebenkosten einer Liegenschaft zum Einkommen des Kreditnehmers bezeichnet. Eine Hypothek gilt als tragbar, wenn die regelmässigen Fixkosten nicht mehr als ein Drittel des verfügbaren Einkommens ausmachen. Zu den fixen Kosten zählen Zinsen, die vereinbarte Amortisation des Darlehens und die Unterhaltskosten der Immobilie wie Versicherungsprämien, Heiz- und Stromkosten. Eine niedrigere Hypothek und ein etwas geringerer Kaufpreis der Immobilie erhöhen den Handlungsspielraum deutlich.

Bonität im Alter

Im Ruhestand erfolgt für eine Hypothek dieselbe Bonitätsprüfung wie zuvor. Die Tragbarkeit wird davon beeinflusst, ob die Hypothek mit dem zur Verfügung stehenden Renteneinkommen und/oder dem vorhandenen Vermögen finanzierbar ist. Wenn jemand das Kapital aus der Pensionskasse bezogen hat, entfällt ein regelmässiges Einkommen und es wird ein Kapitalverzehr in der Betrachtung berücksichtigt.

Ein wesentlicher Faktor bei jeder Immobilienfinanzierung ist der sogenannte Hypothekarzins. Seine Entwicklung bestimmt die Kosten, Chancen und Risiken Ihrer Eigenheimfinanzierung. Bereits geringe Zinsschwankungen wirken sich deutlich auf die jährliche Gesamtbelastung aus. Wenn Sie eine Hypothek zu günstigen Konditionen abgeschlossen haben, kann es sein, dass bei einer Verlängerung der Laufzeit Ihre Finanzierung deutlich teurer wird. Kalkulieren Sie deshalb steigende Zinsen in Ihre Finanzplanung mit ein. Da sich der Hypothekarzins jederzeit ändern kann, empfiehlt es sich, die aktuellen Konditionen und Zinssätze im Auge zu behalten.

Bedenken Sie bei der Suche nach einem Eigenheim, dass Sie im Idealfall bis ins hohe Alter dort wohnen. Nicht jede Immobilie eignet sich jedoch als Alterswohnsitz – sei es aufgrund der Wohnlage oder der baulichen Gegebenheiten.

Eine gute Infrastruktur ist wichtig. Ist die Immobilie verkehrsgünstig gelegen und an den öffentlichen Nahverkehr angebunden? Gibt es Ärzte, Apotheken und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, die gegebenenfalls auch zu Fuss erreichbar sind? Ein grosser Garten ist schön, muss aber instand gehalten werden. Ist das Budget für einen Gärtner vorhanden, wenn das später schwerfällt?

Vergessen Sie auch Ihr Sozialleben nicht: Freunde, Bekannte und die Familie in der Nähe zu haben, ist wichtig. Von Vorteil sind auch hilfsbereite Nachbarn, die nicht nur den Alltag angenehmer machen, sondern hin und wieder etwas für einen erledigen können. Im Ruhestand haben Sie zudem mehr Zeit. Abwechslungsreiche Freizeit- und Kulturangebote sind daher ebenfalls zu berücksichtigen.

Die Immobilie selbst sowie der Zugang zu den eigenen vier Wänden sollte barrierefrei und möglichst ebenerdig sein. Treppen und mehrere Ebenen beeinträchtigen die Mobilität und sind im Alter ein Risiko. Planen Sie potenzielle Kosten für altersgerechte Renovationen ein. Vielleicht ist später die Installation eines Treppenlifts nötig oder der Bau einer Rollstuhlrampe. Eventuell müssen Einbauten oder Armaturen versetzt oder das Badezimmer altersgerecht renoviert werden.

Er mag im Alter nicht mehr ganz so weit reichen, doch das macht den Blick in die Zukunft umso wichtiger. Wer im Ruhestand eine Immobilie kauft, sollte sich darüber Gedanken machen, was nach dem eigenen Tod damit geschehen soll – oder wenn man selbst aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr darin wohnen kann. Besprechen Sie solche Angelegenheiten frühzeitig mit Ihrer Familie, damit es später nicht zu Unstimmigkeiten kommt.

Und denken Sie daran, dass bei einer aktiven Hypothek die Finanzierbarkeit der Immobilie gewährleistet sein sollte. Sofern Sie weder ein Testament noch einen Erbvertrag aufsetzen, wird der gesamte Nachlass nach dem gesetzlichen Erbrecht unter den Erben aufgeteilt. In diesem Fall geht das Wohneigentum auf die Erbengemeinschaft über. Für den überlebenden Ehegatten, die überlebende Ehegattin oder den überlebenden eingetragenen Partner oder die überlebende eingetragene Partnerin kann bestimmt werden, dass diese das Wohneigentum beanspruchen und es an ihren Erbteil anrechnen können.

Der Kauf eines Eigenheims muss auch im fortgeschrittenen Alter und im Hinblick auf den Ruhestand kein Wunschdenken bleiben. Die beiden zentralen Herausforderungen sind die kürzere Amortisationszeit bis zur Pensionierung und die höheren Tilgungsraten. Zusätzliche Sicherheiten, wie zum Beispiel die Säule 3a oder eine Lebensversicherung, können als Eigenkapital angerechnet oder für Sonderrückzahlungen eingesetzt werden – und stärken die Bonität.