Comprare casa in età avanzata: che aspetti considerare?

Il fattore decisivo per l’acquisto di un’abitazione in età avanzata è innanzitutto la vostra situazione personale e finanziaria. Le vostre riserve finanziarie vi permettono di comprare una casa? È possibile un finanziamento? Come desiderate trascorrere la vecchiaia? Rispondere a queste e molte altre domande vi aiuta a capire se l’acquisto di un’abitazione in età avanzata faccia effettivamente al caso vostro. L’idea di invecchiare nella propria casa e vivere il più a lungo possibile in modo indipendente, secondo i propri desideri, è uno degli aspetti più importanti. Se e quando è il momento giusto per l’acquisto dipende dalla vostra situazione personale e dalle vostre esigenze abitative e di vita.

Dopo una lunga carriera lavorativa, è più probabile che disponiate del capitale necessario al finanziamento di una casa di proprietà, rispetto a quando eravate più giovani. Tuttavia, l’acquisto di una casa in età avanzata non è necessariamente conveniente dal punto di vista finanziario.

Un’elevata liquidità è inoltre una condizione fondamentale, poiché molti istituti di credito fissano per gli acquirenti più anziani una quota propria maggiore rispetto al minimo necessario del 20 percento del prezzo d’acquisto. Questo perché chi ha 50 anni o più ha meno tempo per rimborsare un’ipoteca rispetto, ad esempio, a una persona di 30 anni. Anche le rate dell’ammortamento aumentano con l’età. In linea di principio, entro la pensione la seconda ipoteca deve essere ammortizzata in modo tale che l’importo non superi il 65 percento del valore di anticipo dell’immobile.

Se desiderate acquistare una casa in età avanzata, potete utilizzare anche una parte degli averi accumulati nella cassa pensione per il finanziamento. Ma ci sono alcuni aspetti da considerare: un prelievo totale è possibile solo fino al compimento del 50° anno di età, in seguito, fino al pensionamento, è consentito solo un prelievo parziale. Utilizzare il capitale previdenziale a questo scopo potrebbe tuttavia causare nell’immediato una lacuna previdenziale per il futuro, poiché riduce notevolmente il patrimonio o la rendita della cassa pensione a vostra disposizione. Valutate quindi attentamente se le vostre riserve finanziarie consentono questa diminuzione del capitale di vecchiaia.

Fino ai 50 anni potete prelevare l’intero avere per l’acquisto di un’abitazione. Successivamente è possibile investire nella casa di proprietà il valore più alto tra il patrimonio della cassa pensione accumulato fino all’età di 50 anni e la metà del capitale attuale. L’importo di un eventuale prelievo di capitale dalla cassa pensione è rilevante anche dal punto di vista fiscale. L’imposta sulla liquidazione in capitale è un’imposta separata non trascurabile, calcolata indipendentemente dal patrimonio e dal reddito e soggetta a progressione nella maggior parte dei cantoni. In determinati casi, il prelievo per l’acquisto di un’abitazione comporta un risparmio fiscale aggiuntivo per un successivo prelievo di capitale al momento del pensionamento, mediante un prelievo scaglionato. In linea di principio, il prelievo per l’abitazione di proprietà è possibile fino a tre anni prima della maturazione del diritto alle prestazioni di vecchiaia, a meno che la cassa pensione non abbia definito condizioni più favorevoli nel regolamento.

Si applica la stessa imposta al prelievo di capitale dalla previdenza privata, il 3° pilastro. È possibile prelevare i fondi della previdenza volontaria vincolata per l’acquisto di un immobile fino a cinque anni prima dell’età ordinaria di pensionamento AVS, sotto forma di prelievi anticipati. Oltre tale termine, il saldo del pilastro 3a è disponibile in qualsiasi momento e a prescindere dallo scopo. L’unica limitazione è che il patrimonio su un conto 3a viene erogato interamente e non sono possibili prelievi parziali.

Ricordate che al momento del prelievo viene addebitata un’imposta sulla liquidazione in capitale, definita in base al luogo di domicilio e all’ammontare del capitale. Come regola generale, potete considerare una media del dieci percento del capitale. Questa imposta non può essere finanziata con il capitale versato, dovete quindi avere a disposizione altri fondi per coprirla.

Sebbene molte persone decidano di acquistare una casa già in giovane età, molte altre desiderano ancora realizzare questo sogno in età avanzata. Anche in questo caso una pianificazione corretta facilita notevolmente l’acquisto della casa più avanti negli anni e garantisce che l’immobile possa essere finanziato nonostante le perdite monetarie che spesso si verificano con il pensionamento. Di conseguenza, vi consigliamo di farvi un’idea delle possibilità di finanziamento immobiliare circa 15 anni prima del pensionamento e di elaborare un modello di finanziamento a lungo termine cinque anni prima di andare in pensione.

Garantire la sostenibilità

Prima di decidere di acquistare una casa, dovete avere la sicurezza di riuscire a finanziare l’immobile anche dopo il pensionamento. Di norma, durante la pensione il reddito a disposizione è nettamente inferiore e affinché l’abitazione di proprietà rimanga sostenibile, anche l’ipoteca massima deve essere ridotta.

In tal caso si parla della cosiddetta sostenibilità dell’ipoteca. La sostenibilità si definisce come il rapporto tra gli attuali costi di finanziamento e accessori di un’immobile e il reddito di chi beneficia del credito. Un’ipoteca è considerata sostenibile se i costi fissi regolari non superano un terzo del reddito disponibile. I costi fissi includono gli interessi, l’ammortamento concordato del prestito e i costi di manutenzione dell’immobile come i premi assicurativi, il riscaldamento e l’elettricità. Un’ipoteca minore e un prezzo di acquisto dell’immobile leggermente più basso aumentano notevolmente il margine di manovra.

Solvibilità in età avanzata

La verifica della solvibilità per un’ipoteca è la stessa sia prima, sia dopo il pensionamento. La sostenibilità è influenzata dalla possibilità di finanziare l’ipoteca con le rendite maturate e/o con il patrimonio disponibile. Se avete prelevato il capitale dalla cassa pensione, non è presente un reddito regolare e nel calcolo si considera un consumo di capitale.

Un fattore essenziale in ogni finanziamento immobiliare è il cosiddetto interesse ipotecario, il cui andamento determina i costi, le opportunità e i rischi del finanziamento di un’abitazione a uso proprio. Anche oscillazioni lievi dei tassi di interesse influiscono notevolmente sull’onere complessivo annuo. Se avete stipulato un’ipoteca a condizioni vantaggiose, potrebbe verificarsi un aumento significativo dei costi al momento della proroga. Calcolate quindi tassi crescenti nella vostra pianificazione finanziaria. Dato che gli interessi ipotecari possono cambiare in qualsiasi momento, si consiglia di tenere sotto controllo la situazione attuale dei tassi d’interesse.

Quando cercate casa, ricordatevi che nella migliore delle ipotesi abiterete lì fino a un’età molto avanzata e non tutti gli immobili sono adatti alle persone anziane, sia per la posizione che per le caratteristiche strutturali.

Una buona infrastruttura è importante. La casa si trova in una posizione comoda e ben collegata con i mezzi pubblici? Ci sono medici, farmacie e negozi nelle vicinanze, eventualmente raggiungibili a piedi? Un grande giardino è bello, ma deve essere mantenuto: avete a disposizione un budget per un giardiniere quando diventerà difficile occuparvene?

E non dimenticate la vita sociale: avere amici, conoscenti e parenti nelle vicinanze è importante. È di aiuto anche avere vicini disponibili, che non solo rendono la vita quotidiana più piacevole, ma possono anche darvi una mano di tanto in tanto. In pensione avrete inoltre più tempo per voi: considerate quindi le diverse offerte culturali e per il tempo libero.

L’intero immobile, così come l’accesso alla propria abitazione, dovrebbero essere privi di barriere e il più possibile su un solo livello: scale e più livelli ostacolano la mobilità e costituiscono un rischio in età avanzata. Pianificate i costi potenziali per gli adeguamenti richiesti dall’età: in futuro potrebbe essere necessaria l’installazione di un montascale, la costruzione di una rampa per sedie a rotelle, una diversa disposizione di mobili e rubinetti o una ristrutturazione del bagno per renderlo adatto a una persona anziana.

Nessuno può sapere a che età arriverà, ma questo rende ancora più importante guardare al futuro. Chi acquista un immobile in pensione dovrebbe riflettere su cosa vorrebbe che succedesse dopo il proprio decesso o se per motivi di salute non potesse più abitarvi. Affrontate tali questioni per tempo con la vostra famiglia, per evitare litigi futuri.

E ricordate che con un’ipoteca attiva deve essere garantita la finanziabilità dell’immobile. Se non redigete un testamento o un contratto successorio, l’intera eredità sarà suddivisa tra gli eredi secondo le norme del diritto successorio e la proprietà immobiliare passa alla comunione ereditaria. In caso di coniugi o partner registrati superstiti è possibile stabilire che questi possano rivendicare l’abitazione e riceverla come quota ereditaria.

L’acquisto di una casa di proprietà non deve rimanere un sogno irrealizzabile nemmeno in età avanzata e in vista della pensione. Le due sfide principali sono il periodo di ammortamento minore prima del pensionamento e le rate di ammortamento più elevate. Ulteriori garanzie, come ad esempio il pilastro 3a o un’assicurazione sulla vita, possono essere conteggiate come capitale proprio o utilizzate per rimborsi straordinari, rafforzando così la solvibilità.