Logement à la retraite: à quoi faut-il prêter attention?

Le facteur déterminant pour acheter un logement à la retraite est avant tout votre situation personnelle et financière . Vos réserves vous permettent-elles de devenir propriétaire? Un financement est-il possible? Comment souhaitez-vous passer cette période de votre vie? Les réponses à ces questions et à bien d’autres déterminent si vous pouvez acheter un logement à la retraite. L’idée de rester le plus de temps possible chez vous, de manière autonome, selon vos souhaits, est l’un des aspects les plus importants. Ce seront votre situation et vos besoins individuels qui permettront de déterminer si et quand ce sera le bon moment pour devenir propriétaire.

Après une longue période d’activité professionnelle, vous disposez peut-être de plus de fonds propres pour acheter un logement que lorsque vous étiez jeune. Néanmoins, l’acquisition d’un logement à la retraite n’est pas nécessairement judicieux d’un point de vue financier.

Des liquidités importantes sont une condition importante, car de nombreux établissements de crédit demandent aux personnes d’un certain âge une part de fonds propres plus élevée que les 20% généralement requis . Tout simplement parce qu’une personne de plus de 50 ans dispose de moins de temps pour rembourser une hypothèque qu’une personne de 30 ans par exemple. Les taux d’amortissement sont également plus élevés à l’âge de la retraite. En règle générale, la 2e hypothèque doit être amortie jusqu’au départ à la retraite afin que le montant hypothécaire atteigne au maximum 65% de la valeur de nantissement du bien immobilier.

Si vous prévoyez d’acheter un logement à un certain âge, vous pouvez utiliser une partie de l’avoir épargné dans la caisse de pension. Il convient toutefois de noter qu’il n’est possible de percevoir l’ensemble des prestations que jusqu’à l’âge de 50 ans. Ensuite et jusqu’au départ à la retraite, seul un retrait partiel est envisageable. Si vous avez l’intention d’utiliser votre capital de prévoyance pour devenir propriétaire, une lacune de prévoyance peut survenir rapidement car vous disposez alors de moins de fonds ou d’une rente beaucoup plus faible de la caisse de pension. Déterminez donc minutieusement si vos réserves financières vous permettent de faire face à une réduction du capital de vieillesse.

Jusqu’à l’âge de 50 ans, vous pouvez retirer la totalité de l’avoir de votre caisse de pension pour acheter un logement. Ensuite, vous avez la possibilité d’investir soit le montant de votre avoir de la caisse de pension à 50 ans, soit la moitié du capital de vieillesse actuel – la valeur la plus élevée – dans votre logement. Le montant d’un éventuel retrait de capital de la caisse de pension est également important d’un point de vue fiscal. L’impôt sur les versements en capital est un impôt distinct et non négligeable. Il est calculé indépendamment de la fortune et du revenu et est progressif dans la plupart des cantons. Devenir propriétaire vous permet, dans certaines circonstances, de réduire encore vos impôts en cas de retrait échelonné à la retraite. Un retrait pour un logement en propriété est possible jusqu’à trois ans avant la naissance du droit aux prestations de vieillesse, sauf si la caisse de pension a prévu une réglementation plus avantageuse dans son règlement.

Le versement d’un capital de votre prévoyance privée (3e pilier) est soumis au même impôt. Vous pouvez demander le versement d’avoirs provenant de votre prévoyance individuelle liée jusqu’à cinq ans avant l’âge ordinaire de la retraite AVS pour l’achat d’un bien immobilier. Ensuite, l’avoir du pilier 3a est à votre disposition à tout moment, quel qu’en soit le but. Il n’existe qu’une seule restriction: l’avoir sur un compte 3a est versé intégralement et ne peut pas être perçu en plusieurs fois .

Important: les versements en capital sont imposables. Le taux d’imposition dépend de votre lieu de résidence et du montant du capital. En règle générale, vous devez compter en gros sur un taux de 10%. Le capital versé ne peut pas être utilisé pour payer cet impôt, lequel doit donc pouvoir être financé par d’autres moyens.

Bien que de nombreuses personnes décident d’acheter un logement lorsqu’elles sont encore jeunes, beaucoup souhaitent réaliser ce rêve à un âge avancé. Dans ce cas également, une planification appropriée facilite grandement l’achat. Elle permet de garantir que le bien immobilier pourra être financé, malgré la baisse de revenus qui survient souvent à la retraite. Par conséquent, il est recommandé d’établir un premier aperçu de vos possibilités de financement immobilier environ 15 ans avant votre départ à la retraite. Un modèle de financement à long terme devrait être élaboré cinq ans avant la retraite.

Garantir l’admissibilité

Avant de décider d’acquérir un logement, vous devez avoir la certitude de pouvoir encore financer l’objet après votre départ à la retraite. En règle générale, vous disposez d’un revenu nettement moins élevé à la retraite. Pour que l’achat reste néanmoins supportable financièrement, l’hypothèque maximale possible doit donc être moins élevée qu’elle ne le serait si vous étiez encore dans la vie active.

On parle ainsi de l’admissibilité d’une hypothèque. L’admissibilité est le rapport entre, d’une part, les frais de financement et les frais accessoires courants d’un bien immobilier et, d’autre part, le revenu de qui emprunte. Une hypothèque est considérée comme admissible, donc supportable financièrement, si les frais fixes réguliers ne représentent pas plus d’un tiers du revenu disponible. Les frais fixes comprennent les intérêts, l’amortissement convenu du prêt et les coûts d’entretien du bien immobilier, tels que les primes d’assurance ainsi que les frais de chauffage et d’électricité. Une hypothèque relativement peu élevée et un prix d’achat du bien immobilier lui aussi relativement faible augmentent considérablement la marge de manœuvre.

Solvabilité à la retraite

Au moment du départ à la retraite, un nouvel examen de solvabilité est effectué pour l’hypothèque. L’admissibilité est influencée par le fait que l’hypothèque est alors financée avec les rentes et/ou la fortune. Si on a retiré le capital de sa caisse de pension, on ne dispose plus d’un revenu régulier et l’utilisation du capital est prise en compte dans l’examen.

Un facteur essentiel pour tout financement immobilier est le taux d’intérêt hypothécaire. Son évolution détermine les coûts ainsi que les opportunités et les risques de votre financement. Les faibles fluctuations des taux d’intérêt ont déjà un impact significatif sur la charge globale annuelle. Si vous avez conclu une hypothèque à des conditions avantageuses, il se peut que votre financement devienne nettement plus cher lorsque vous prolongez la durée de votre hypothèque. Intégrez par conséquent les hausses de taux dans la planification de votre financement . Étant donné que le taux d’intérêt hypothécaire peut changer à tout moment, il est recommandé de toujours garder un œil sur les conditions et les taux.

Lorsque vous recherchez un logement, gardez à l’esprit que vous y résiderez idéalement jusqu’à un âge avancé. Cependant, tous les biens immobiliers ne sont pas adaptés pour la retraite, que ce soit en raison de la situation du logement ou des conditions de construction.

Une bonne infrastructure est importante. Le bien immobilier est-il facilement accessible en transports en commun? Y a-t-il des cabinets médicaux, des pharmacies et des commerces à proximité? Sont-ils accessibles à pied? Avoir un grand jardin c’est bien, mais celui-ci doit être entretenu. Si cela devient difficile plus tard, disposez-vous d’un budget pour un service de jardinage?

N’oubliez pas non plus votre vie sociale: il est important d’avoir des amitiés, des connaissances et sa famille à proximité. Un voisinage serviable, qui non seulement rend la vie quotidienne plus agréable, mais peut aussi vous dépanner de temps en temps, est également un avantage. Vous disposez de plus de temps à la retraite. Il convient donc de prendre en compte les offres variées de loisirs et de culture.

Le bien immobilier lui-même ainsi que l’accès à ses quatre murs doivent être sans entraves et idéalement de plain-pied. Les escaliers et les marches sont un obstacle à la mobilité et représentent un risque. Planifiez les coûts potentiels pour des rénovations adaptées à votre âge. Peut-être faudra-t-il installer un monte-escalier ou construire une rampe pour fauteuil roulant plus tard, voire déplacer des éléments intégrés ou des robinetteries ou encore adapter la salle de bain.

Il est toujours important de penser à l’avenir. Les personnes en retraite qui achètent un bien immobilier devraient se demander ce qu’il en adviendra une fois qu’elles ne seront plus là ou si elles ne pourront plus y vivre pour des raisons de santé. Discutez suffisamment tôt de ces questions avec votre famille afin d’éviter tout désaccord.

N’oubliez pas qu’une hypothèque active devrait garantir la viabilité financière du bien immobilier. Si vous n’établissez ni testament ni pacte successoral, l’ensemble de la succession est réparti entre la communauté héritière conformément au droit successoral. Dans ce cas, la propriété du logement est transférée à la communauté héréditaire. Le propriétaire peut décider que la personne conjointe ou partenaire enregistrée survivante pourra prétendre à la propriété du logement et l’imputer à sa part successorale.

L’achat d’un logement ne doit pas rester un rêve pieux, même à un âge avancé. Les deux principaux défis sont la durée d’amortissement plus courte jusqu’au départ à la retraite et la hausse des taux d’amortissement. Des garanties supplémentaires, telles que le pilier 3a ou une assurance-vie, peuvent être considérées comme des fonds propres ou être utilisées pour des remboursements extraordinaires afin de renforcer la solvabilité.