Quels sont les frais d’entretien et annexes?

Si vous envisagez d’acheter un logement, vous devriez, avant l’acquisition, réfléchir aux frais qui vous attendent concrètement. L’expérience montre que les acheteurs regardent d’abord la charge mensuelle découlant des intérêts et des amortissements. Peu d’entre eux savent que la nouvelle maison ou le nouvel appartement engendre des frais d’entretien et des frais annexes réguliers; ils ignorent aussi le montant de ces frais. Par le passé, ces personnes étaient locataires et une partie de ces coûts est cachée dans le loyer.

Les frais annexes sont les dépenses courantes pour l’utilisation du bien immobilier et le bon fonctionnement de la technique du bâtiment. Les coûts énergétiques constituent généralement le poste le plus important.

En revanche, les frais d’entretien ne s’appliquent pas à l’exploitation courante, mais à l’entretien permanent du bien immobilier. L’étendue des travaux va de la petite réparation à l’amélioration ou au renouvellement d’éléments du bâtiment tels que le chauffage. Si l’on néglige cet entretien permanent, on risque de devoir entreprendre des travaux de rénovation importants ultérieurement.

Vous pouvez partir du principe que les frais d’entretien et les frais annexes annuels représentent environ 1% de la valeur du bien immobilier. Mais ce n’est qu’une règle de base. Le montant concret dépend davantage de l’état et de l’âge de votre bien immobilier. Pour les biens immobiliers récents, déjà optimisés sur le plan énergétique, les frais représentent dans un premier temps généralement moins de 1%, tandis que pour les constructions plus anciennes et non assainies, il faut compter plutôt avec des dépenses de 2%.

Avant d’acheter un bien immobilier, il est recommandé de demander aux propriétaires précédents la part des frais annexes. Dans le cas d’un appartement en propriété, cette information vous sera fournie par la communauté des propriétaires, avec laquelle vous devez participer aux frais annexes communs.

Les frais d’entretien varient en fonction de l’état du bien immobilier. Les propriétaires ont tout intérêt à constituer des réserves mensuelles afin de ne pas devoir utiliser leur revenu pour payer directement des rénovations importantes. En tant que propriétaire, vous assumez non seulement les coûts des rénovations de votre bien immobilier mais aussi ceux des parties communes du bâtiment telles que la cage d’escalier. Pour ce faire, des provisions communes sont généralement constituées.

Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous devez également prendre en considération les intérêts hypothécaires et un éventuel amortissement.

Intérêts hypothécaires

Pour le calcul des intérêts hypothécaires, prenez un taux d’intérêt théorique de 5%. Ainsi, vous pouvez vous permettre de financer l’hypothèque, même dans une phase de taux d’intérêt élevés.

Amortissements

En règle générale, les fonds versés par la banque se subdivisent en une première et une deuxième hypothèque. La première hypothèque représente deux tiers et la deuxième un tiers des fonds alloués. La deuxième hypothèque doit être remboursée dans un délai de 15 ans ou d’ici le départ à la retraite. Pour ce faire, vous devez budgétiser chaque année environ 1% du crédit total.

Frais d’entretien

Du point de vue fiscal, les frais d’entretien sont généralement considérés comme des «investissements préservant la valeur». Par exemple, avec une rénovation occasionnelle de la salle de bain, vous évitez que la valeur de votre logement diminue en raison de l’usure constante. De tels investissements sont déductibles des impôts.

Mais attention: si vous ne voulez pas seulement rénover votre salle de bain mais que vous souhaitez la transformer en véritable spa avec bain à remous et d’autres équipements, il s’agira alors, du point de vue fiscal, d’un «investissement augmentant la valeur». Vous n’avez pas droit à des déductions fiscales sur ces dépenses. Le mieux est de vous renseigner concrètement sur ce que votre canton considère comme une dépense de préservation de la valeur avant d’entreprendre des travaux de rénovation.

Dans le cas des propriétés par étage, les versements dans le fonds de renouvellement peuvent être déductibles fiscalement, à condition de n’utiliser ces fonds que pour les frais d’entretien des installations communes. Dans les cantons qui prélèvent un impôt foncier, celui-ci est également déductible au titre des frais d’entretien immobilier.

Ancillary expenses

Only a small proportion of ancillary costs are tax-deductible, including insurance premiums and administrative costs. Energy costs for heating and electricity as well as expenses for water, wastewater and waste charges are not deductible.

Il est facile d’estimer les frais d’entretien et les frais annexes lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement. De plus, il est possible d’influencer les coûts énergétiques du chauffage et de la production d’eau chaude, qui ont une importance financière particulière, par des investissements de rénovation ciblés. Ces coûts doivent aussi être calculés à l’avance.

Les frais d’entretien et les frais annexes doivent être additionnés aux paiements des intérêts et aux amortissements. Ces frais totaux mensuels ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu. Ainsi, la capacité à supporter la charge de votre logement sera garantie même en cas de circonstances défavorables. De cette façon, la maison de vos rêves ne virera pas au cauchemar.