Vendere una casa con o senza agente?

Un imminente trasloco un’altra città per motivi professionali, il trasferimento dei figli o semplicemente la voglia di cambiare: ci sono molti motivi per vendere la propria casa o il proprio appartamento. La complessità di quest’operazione è il motivo per cui solo il 12 percento delle vendite di immobili in Svizzera viene effettuato senza l’aiuto di un o una professionista.

Tuttavia, sebbene possa richiedere molto tempo, è possibile vendere anche senza il supporto di un agente immobiliare. Abbiamo riassunto per voi i pro e i contro della vendita della casa senza questo sostegno.

Se avete deciso di vendere privatamente senza agente, vi mostreremo passo dopo passo cosa tenere a mente.

Per una vendita di successo e ai sensi della legge, è necessario attenersi a un calendario rigoroso, poiché ci sono molte fasi intermedie da considerare: che si tratti di una stima del valore, di un annuncio, di una visita della casa o di un contratto d’acquisto, tutte le tappe devono essere ben preparate.

È molto utile fissare un termine per la vendita e pianificare il processo a ritroso. Definite le scadenze entro le quali completare le singole fasi.

Aumentare il valore dell’immobile attraverso la ristrutturazione

Il vostro immobile deve valere il più possibile per ottenere un buon prezzo di vendita. Tuttavia, questo valore è determinato da molti fattori, tra cui l’anno di costruzione e lo standard delle rifiniture. Più vecchia è la casa (o l’appartamento), maggiore è il deprezzamento dovuto all’età.

È possibile arrestare questo invecchiamento con misure volte a conservare il valore; eseguendo altri lavori è persino possibile aumentarne il valore. Conservare il valore significa sostituire allestimenti obsoleti con altri equivalenti, ad esempio imbiancando le pareti. Potete tenere conto delle misure di conservazione del valore nella vostra dichiarazione fiscale.

Per valorizzazione, invece, si intende la creazione di nuovo valore, ad esempio sostituendo un vecchio pavimento con un parquet di alta qualità. Sebbene non sia possibile detrarre fiscalmente i costi di tali misure, è possibile tenerne conto in un secondo momento al momento della vendita della casa.
Questi costi possono essere dedotti al momento di determinare gli utili da sostanza immobiliare, riducendo così l’onere fiscale.

Potete anche aumentare il valore del vostro immobile investendo nell’efficienza energetica, in misure di risanamento energetico o nelle energie rinnovabili: ad esempio, attraverso un migliore isolamento termico della facciata, nuove finestre o un impianto solare sul tetto.

Tali investimenti possono essere indicati nella dichiarazione fiscale. Tuttavia, poiché possono raggiungere rapidamente le decine di migliaia di franchi, è bene calcolare attentamente in anticipo se vale davvero la pena effettuare lavori di ristrutturazione estesi. Informatevi anche sull’esistenza di sovvenzioni pubbliche per questi investimenti, in virtù del miglioramento del bilancio energetico di un immobile.

Come determinare il valore della vostra casa

La cosa più importante per una vendita di successo è un prezzo indicativo realistico basato sul valore di mercato dell’immobile. Tuttavia, la determinazione di questo valore è più facile a dirsi che a farsi: non esistono listini prezzi fissi per gli immobili. Case identiche dal punto di vista strutturale hanno prezzi diversi a seconda della posizione, delle dotazioni o dell’anno di costruzione. Anche i prezzi sul mercato immobiliare possono cambiare rapidamente.

Tuttavia, esistono diversi modi di valutare gli immobili per trovare un prezzo realistico per la vostra casa o il vostro appartamento.

In primo luogo, potete far valutare il vostro immobile online su varie piattaforme. Per questa valutazione online o edonica, inserite i dati relativi alla proprietà e li confrontate con quelli di immobili simili della stessa regione venduti negli ultimi mesi. In questo modo ottenete una stima iniziale, che a seconda della piattaforma e della quantità di dati forniti può essere più o meno realistica.

Gli e le agenti conoscono molto bene il mercato immobiliare locale, quindi le loro valutazioni sono spesso plausibili. Tuttavia, potrebbero essere più ottimisti sul valore della vendita per convincervi con una promettente collaborazione.

In terzo luogo, potete incaricare uno o una specialista certificati affinché determini il prezzo d’acquisto per voi. Potete trovare questi esperti ed esperte indipendenti e affidabili, ad esempio, attraverso l’Associazione svizzera di valutatori immobiliari o l’Associazione Svizzera dell’economia immobiliare.

Naturalmente, anche la vostra stima svolge un ruolo nel prezzo di vendita. Quali ricavi vi aspettate? Quanto vi serve per le ipoteche esistenti? Dovete inoltre tener conto dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare che il venditore deve sostenere.

Con un prezzo indicativo realistico per il vostro immobile, entrate nella seconda fase, quella della commercializzazione. Per attrarre il maggior numero possibile di persone interessate e ottenere la migliore efficacia possibile, vi servono annunci di impatto, foto eccellenti e un dossier di vendita professionale.

Potreste messaggi da persone interessate subito dopo la pubblicazione dell’annuncio. Assicuratevi di essere raggiungibili al numero che avete fornito. Dovete rispondere rapidamente alle richieste di informazioni via e-mail. Rimanete cortesi e obiettivi.

Chi ha già venduto con successo una casa può sentirsi in grado di rifarlo. L’ideale è che la vendita sia avvenuta senza problemi e che abbiate potuto beneficiare di una serie di vantaggi. Tuttavia, potreste anche aver sperimentato gli svantaggi di questo modello di vendita.

Vantaggio 1

Si risparmia la commissione di un agente immobiliare, che può arrivare fino al 3 percento del prezzo d’acquisto.

Vantaggio 2

Avete carta bianca a livello di commercializzazione e tenete d’occhio tutti i processi di vendita. Siete voi a decidere chi può acquistare il vostro immobile.

Svantaggio 1

D’altra parte, una vendita legalmente conforme di un immobile richiede molta esperienza, conoscenza e tempo. Una buona conoscenza del mercato immobiliare spesso aiuta a stabilire e far rispettare il prezzo corretto per l’immobile.

Svantaggio 2

Le negoziazioni richiedono grande abilità. Molti venditori e venditrici privati affrontano la vendita influenzati da emozioni personali e perdono l’obiettività. Se le trattative di vendita sono condotte male, il ricavato della vendita diminuirà.

Oltre al processo di vendita vero e proprio, ci sono dei punti che dovreste chiarire, in particolare il vostro approccio se si tratta di un immobile peculiare o le tempistiche di vendita.

Vendita di proprietà peculiari

Se volete vendere un fondo, spesso la fortuna è dalla vostra: la domanda di terreni disponibili è in crescita. La vendita è relativamente facile anche senza agenti. Occorre innanzitutto verificare il tipo di terreno. Nei futuri terreni edificabili si possono fare lavori, appunto, solo in futuro. Nel caso di un terreno edificabile disponete di un piano d’edificabilità legalmente valido per il fondo. Un fondo edificabile, invece, è completamente urbanizzato. Determinare il valore di un terreno edificabile o di fondi è più facile che per una casa o un appartamento: è quindi possibile calcolare il valore in base al prezzo al metro quadro della rispettiva posizione.

La situazione è diversa per le case plurifamiliari. Di norma, nell’edificio vivono conduttori e conduttrici che possono influenzare il processo di vendita. Nell’ambito della vendita, non avete a che fare solo con acquirenti privati, ma spesso anche con mediatori/trici professionisti/e o investitori/trici. È inoltre particolarmente impegnativo trovare il giusto prezzo di offerta per una proprietà di questo tipo. Per questo motivo è consigliabile rivolgersi a un agente immobiliare.

La situazione è simile per gli immobili commerciali. Anche in questo caso la stima è complessa e ci sono anche aspetti fiscali da tenere in conto: la vendita di immobili commerciali comporta anche il pagamento di imposte sul reddito e imposte sulla sostanza commerciale. In questo caso è consigliabile rivolgersi a un agente immobiliare commerciale esperto che abbia le giuste competenze per commercializzare e vendere l’immobile nel vostro interesse.

Quando è il momento giusto per vendere?

Probabilmente vi state chiedendo se sia il caso di vendere ora o se possiate ottenere un prezzo migliore tra qualche mese? Diversi fattori determinano il momento migliore per vendere una casa. La situazione attuale del mercato è importante perché i prezzi degli immobili possono cambiare rapidamente a causa degli sviluppi del mercato.

Anche la proprietà e il suo stato determinano il momento giusto per la vendita: una casa estiva si vende meglio in primavera o in estate che in inverno. Forse ha senso eseguire prima i lavori di ristrutturazione per poter vendere l’immobile a un prezzo più alto?

Ma naturalmente conta anche la vostra situazione finanziaria personale: quanto più urgente è l’esigenza di ottenere i proventi della vendita, tanto più velocemente si dovrà vendere, forse anche al di sotto del valore.

Infine, ci sono gli aspetti fiscali: l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dipende, tra l’altro, dalla durata della proprietà. Poiché i regolamenti sono diversi da regione a regione, può essere vantaggioso aspettare prima di vendere un immobile.

Quanto tempo serve per una vendita senza agente?

I venditori e le venditrici di immobili sperano in una vendita rapida e agevole. Ma niente illusioni: può volerci tempo prima che una casa trovi un nuovo proprietario. Gli studi dimostrano che ci vogliono in media quattro mesi per trovare un acquirente per appartamenti di proprietà o case. Nel caso di immobili di lusso o proprietà particolarmente sofisticate, possono passare anche due anni o più prima di cambiare proprietario o proprietaria.

Questo è uno dei motivi per cui solo il 12 percento delle circa 60 000 transazioni immobiliari ogni anno in Svizzera sono effettuate direttamente da privati e private. Per tutte le altre vendite, gli e le agenti accompagnano l’intero processo di vendita.

Tempistiche

Quando si vende un immobile, nulla è più dannoso della fretta. Pertanto, non solo dovreste pianificare la vendita del vostro immobile nei dettagli, ma anche trovare per tempo una nuova abitazione. Una casa sfitta di solito si vende meglio di una casa ancora occupata. Tuttavia, un immobile arredato ha un aspetto più invitante e familiare quando viene presentato.

Se avete già trovato un nuovo domicilio, potete evitare il fastidio delle visite della casa o dell’appartamento in cui avete appena vissuto. Inoltre, non è necessario convenire con il nuovo proprietario o la nuova proprietaria di una clausola di trasferimento in merito alla data del trasloco.

Potete vendere il vostro immobile senza agente e sono sempre più numerose le offerte sul mercato che forniscono un sostegno parziale da parte di professionisti senza la necessità di affidare l’intero processo di vendita a una figura professionale. Tuttavia, la pianificazione e la realizzazione sono complesse e possono richiedere molto tempo. Sono soprattutto i numerosi passaggi intermedi a rendere così complicata una vendita conforme alla legge.

È necessaria una pianificazione rigorosa: avete abbastanza disciplina per farlo? Dovete anche essere consapevoli della vostra situazione finanziaria: avete una panoramica di tutti i costi che dovrete sostenere? Avete un margine di manovra per quanto riguarda il prezzo dell’immobile, in modo da poter reagire rapidamente alle nuove esigenze dei e delle potenziali acquirenti?

Se riuscite a rispondere affermativamente a tutti questi punti, nulla può ostacolare il vostro percorso. Si dice che l’acquisto di una casa sia una delle più grandi avventure della nostra vita. Vendere una casa è un’avventura molto simile.