Vente de bien immobilier

Check-list d’une vente de maison: que faut-il prendre en compte lors de la vente d’une mai

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier? Nous vous donnons de précieux conseils et vous expliquons comment planifier correctement la vente.

par UBS Focus 05 juil. 2024 13 minutes de lecture

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L’achat d’un logement en propriété n’est pas toujours une décision pour la vie. Des changements de situation familiale ou de domicile pour des raisons professionnelles conduisent souvent à la vente d’un bien immobilier. Comment faire pour vendre ma maison? Quels sont les aspects fiscaux à prendre en compte et à quoi faut-il faire attention lors de l’achat d’un nouveau logement?

Évaluation de la valeur de marché pour la vente d’un bien immobilier

Posséder son propre logement est souvent quelque chose d’inestimable. Mais si l’on souhaite vendre son bien immobilier, rien ne vaut une estimation réaliste du prix. Celle-ci est déterminante pour obtenir un rendement optimal. Un prix de vente exagérément élevé peut en effet décourager les acheteuses et acheteurs potentiel-le-s. À l’inverse, un prix trop bas entraîne un afflux d’éventuel-le-s acheteuses et d’acheteurs et, le cas échéant, une baisse du bénéfice pour la vendeuse ou le vendeur.

Il est donc important de bien évaluer la valeur de marché. Diverses méthodes d’estimation sont utilisées à cet effet. Elles sont décrites ci-après.

1re méthode d’estimation: la méthode hédoniste

L’estimation hédoniste consiste à comparer les différentes caractéristiques de qualité d’un bien immobilier avec celles d’autres biens. Cette méthode s’appuie sur un grand nombre de données et détermine la valeur d’un bien immobilier par des calculs statistiques. Les coûts de la méthode hédoniste varient d’un prestataire à l’autre et peuvent s’élever à quelques centaines de francs. Elle peut toutefois être gratuite si vous utilisez un outil en ligne à cet effet.

  • Avantages: la méthode hédoniste est peu coûteuse et nécessite peu de temps.
  • Inconvénients: l’estimation hédoniste est moins précise, car elle ne tient généralement pas compte des particularités d’un bien immobilier.
Apprenez-en davantage sur l’estimation hédoniste ici

2e méthode d’estimation: la méthode de la valeur de rendement

Si vous déterminez la valeur de votre bien immobilier à l’aide de cette méthode, vous intégrez les rendements futurs et les coûts futurs dans l’estimation. Il peut s’agir, par exemple, d’un immeuble d’habitation pour lequel les revenus locatifs nets sont pris en compte.

  • Avantages: cette méthode est particulièrement adaptée aux objets qui génèrent un revenu. Le bien peut ainsi également être considéré comme un bien de rendement.
  • Inconvénients: cette méthode est moins appropriée pour un logement en propriété privé. Ce sont plutôt les biens de rendement, comme les hôtels ou d’autres immeubles commerciaux, qui profitent de cette procédure.

3e méthode d’estimation: la méthode de la valeur réelle

La méthode de la valeur réelle est aussi appelée l’estimation de la valeur intrinsèque. De manière générale, la valeur du bien immobilier est déterminée comme s’il s’agissait d’une nouvelle construction. L’évaluation de la substance du bâtiment est donc importante. En d’autres termes, la valeur à neuf est calculée avec la valeur du terrain et les coûts de construction nécessaires à la nouvelle construction en sont déduits. La dépréciation dans le temps est également prise en compte.

  • Avantage: cette méthode convient aux biens difficilement comparables et/ou lorsque peu de données de comparaison sont disponibles pour d’autres biens immobiliers.
  • Inconvénient: dans la méthode de la valeur réelle, la substance du bâtiment joue un rôle décisif. L’influence du marché immobilier ne joue donc qu’un rôle secondaire.

Préparation du bien immobilier

Une préparation optimale est décisive pour la vente de son logement en propriété. La première chose à faire est de vérifier minutieusement qu’il ne présente pas de défauts. Réparez ou rénovez votre logement en propriété là où cela est nécessaire. Vérifiez également tous les composants importants et les aménagements intérieurs: les chauffages, les lave-linge, les lave-vaisselle et les ventilations doivent être pris en compte au même titre que la façade, le sol ou les (joints de) fenêtres.

Une fois que vous avez remis en état votre bien immobilier, vous pouvez déjà compter sur les premières visiteuses et les premiers visiteurs. Il convient donc de s’intéresser au «home staging», c’est-à-dire à la présentation attrayante du bien immobilier à des fins de marketing. Pour que cette mise en scène de la maison ou de l’appartement se passe bien, il convient toutefois tenir compte d’une ou deux choses. Cela inclut:

  • Rangement: le désordre ne fait pas vendre. Rangez donc vos objets personnels et veillez à ce que votre intérieur soit bien entretenu. Conseil: un vase avec des fleurs égaye n’importe quelle pièce.
  • Nettoyage: les taches de calcaire et la poussière gâchent la vue sur les beaux côtés de la propriété. Faites donc nettoyer votre bien immobilier en profondeur par une entreprise professionnelle. En effet, il sera ainsi plus accueillant et convaincra les visiteuses et les visiteurs grâce à son intérieur soigné.
  • Éclairage: prévoyez un éclairage agréable et lumineux dans l’appartement ou la maison. Pendant la journée, tous les stores devraient être relevés pour que la lumière du jour pénètre suffisamment à l’intérieur. La lumière artificielle peut aider en plaçant des luminaires de manière stratégique pour éclairer les coins sombres.
  • Peinture: les couleurs vives et criardes sur les murs sont une question de goût. Pour présenter votre bien immobilier sous son meilleur jour, n’hésitez donc pas à le repeindre. Le blanc classique ou d’autres couleurs discrètes donnent une impression de fraîcheur et peuvent agrandir visuellement la pièce.

Quels sont les documents importants pour la vente d’un bien immobilier?

Pour que le processus de vente se déroule sans accroc, vous devez mettre un dossier de vente complet à la disposition des personnes potentiellement intéressées. Vous simplifierez ainsi considérablement les négociations. Outre des photos du bien immobilier, il s’agit des documents suivants:

  • Plan cadastral: les plans cadastraux sont d’une grande importance, tant pour les particuliers que pour les autorités. Ils fournissent des informations précises sur la position, la forme et la taille des parcelles individuelles, y compris les bâtiments et les infrastructures qui s’y trouvent. Ils sont particulièrement pertinents dans le contexte des hypothèques et des demandes de permis de construire.
  • Extrait du registre foncier: l’extrait du registre foncier contient des informations importantes sur les aspects juridiques du bien immobilier, notamment des informations sur les propriétaires et les servitudes.
  • Attestation d’assurance du bâtiment: lors de l’acquisition du bien immobilier, l’assurance du bâtiment est automatiquement transférée aux nouveaux propriétaires. Cette assurance offre une protection contre les dommages causés, par exemple par un incendie ou des inondations. Il est important de noter qu’en Suisse, les bâtiments doivent être obligatoirement assurés par l’établissement cantonal d’assurance des bâtiments dans près de 20 cantons.
  • Plan d’ensemble: un plan d’ensemble donne des informations sur les possibilités d’utilisation d’un bâtiment. La connectivité, qui illustre la manière dont les espaces sont reliés entre eux, est une caractéristique décisive.
  • Travaux de rénovation effectués: les preuves des travaux de rénovation et d’assainissement devraient également figurer dans le dossier de vente, car elles peuvent augmenter la valeur du bien immobilier. Il s’agit notamment des justificatifs pour les rénovations énergétiques.

En fonction des exigences et des réglementations locales, des documents complémentaires peuvent être nécessaires.

Agence immobilière ou vente privée?

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier, vous pouvez le faire vous-même ou vous faire conseiller par un-e spécialiste. Ainsi, une bonne agente immobilière ou un bon agent immobilier connaît bien le marché immobilier et peut profiter de son réseau. Mais ce n’est pas gratuit. Les agences immobilières perçoivent généralement une commission. Il est donc préférable de faire appel à un-e spécialiste neutre. De nombreuses banques proposent également des estimations immobilières.

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L’annonce parfaite

Une vente de maison réussie commence par une annonce parfaite. Celle-ci doit attirer les personnes intéressées et fournir toutes les informations pertinentes. Les deux éléments décisifs qui jouent un rôle central dans ce processus sont des photos professionnelles et une description attrayante du bien.

  • Les photos professionnelles sont d’une grande importance, car elles donnent la première impression. Elles montrent la maison sous son meilleur jour, soulignent ses atouts et suscitent l’intérêt des acheteuses et acheteurs potentiels. Des photos accueillantes des chambres à coucher, de la cuisine, des espaces de vie et de l’extérieur donnent une impression globale et augmentent l’attractivité de l’offre de vente.
  • La description du bien doit être à la fois concise et informative. Elle doit contenir les caractéristiques de base de la maison, mais aussi mettre en évidence des caractéristiques particulières. Décrivez par exemple le charme du jardin ou des détails architecturaux particuliers. Tenez-vous-en toutefois aux faits et n’embellissez pas trop les choses, car cela sonne vite faux.

Le choix des portails immobiliers sur lesquels vous publiez l’annonce est également important. Choisissez des plateformes immobilières dont vous savez qu’elles sont consultées par votre groupe cible. N’hésitez pas non plus à utiliser les médias sociaux ou à passer des annonces dans les journaux locaux. Une approche marketing bien conçue peut contribuer à vendre votre bien plus rapidement et à un prix optimal.

Conseils pour les visites et les négociations

Si votre annonce est efficace, vous pouvez déjà compter sur les premières visiteuses et les premiers visiteurs. Il s’agit maintenant de se préparer soigneusement pour les visites et de mener des négociations habiles.

Conseils pour une visite et une négociation réussies

  1. Faites visiter votre bien immobilier de manière professionnelle: arrivez à l’heure pour la visite et habillez-vous correctement. En appliquant le code vestimentaire «business casual», vous mettez toutes les chances de votre côté.
  2. Flexibilité pour les rendez-vous: soyez flexible lorsque vous fixez des rendez-vous pour les visites. Les acheteuses et acheteurs potentiel-le-s ont souvent des emplois du temps différents.
  3. Répondre aux questions: soyez prêt-e à répondre aux questions et à mettre en avant les aspects positifs de la maison. Une communication claire est source de confiance.
  4. Stratégie de négociation: fixez des objectifs clairs pour le prix de vente, mais soyez prêt-e à faire des compromis. Réfléchissez à l’avance à la marge de négociation dont vous disposez. Il est essentiel d’avoir une idée réaliste du prix: un prix trop élevé ne fera que décourager les acheteuses et acheteurs potentiel-le-s. Une évaluation immobilière professionnelle peut vous rendre de précieux services à cet égard.
  5. Aide professionnelle: envisagez de faire appel à une agence immobilière pour les négociations. Elle a généralement de l’expérience dans les négociations et peut obtenir un bon prix pour votre bien immobilier.

Dans l’ensemble, une préparation minutieuse et une négociation habile sont essentielles pour garantir une vente sans accro. En offrant une expérience positive aux personnes intéressées tout en agissant de manière flexible et transparente lors des négociations, vous augmentez vos chances de conclure une vente avec succès.

Conclusion et vente

Si tout concorde et que vous avez pu vous mettre d’accord avec la personne intéressée, le contrat de vente peut être signé. La ou le notaire joue un rôle important dans ce processus. Elle ou il s’occupe de la rédaction du contrat, s’assure que toutes les parties le comprennent et sont correctement informées et met en œuvre le transfert de propriété qui s’ensuit. Dans ce contexte, ce dernier prend une forme officielle par son inscription au registre foncier. Une fois que tout a été payé, il n’y a plus d’obstacle à la remise des clés. Les clés sont généralement remises par la ou le notaire.

Après la vente

Comment payer moins d’impôt sur les gains immobiliers

Lors de la vente d’un bien immobilier, vous devez vous acquitter d’un impôt sur les gains immobiliers. Pour simplifier, la différence entre le prix d’achat et le prix de vente est imposée au taux d’imposition du canton concerné. L’impôt sur les gains immobiliers dépend en outre de la durée de possession. Il peut y avoir des différences entre les cantons. Voici ce que dit le Recueil officiel des lois bernoises (ROB) dans la loi fiscale à l’art. 144 concernant la déduction pour durée de possession à l’alinéa 1: «Si le contribuable a été propriétaire de l’immeuble mis en vente pendant cinq ans au moins, le gain immobilier est réduit de deux pour cent pour chaque année entière écoulée depuis l’acquisition, mais au maximum de 70 pour cent.» Dans le canton de Zurich, en revanche, l’impôt sur les gains immobiliers est réduit de trois pour cent chaque année à partir d’une durée de possession imputable de cinq années complètes, conformément au §225 de la loi fiscale zurichoise. Votre logement en propriété se trouve dans le canton de Zurich? Cela vaut donc la peine d’attendre un peu avant de vendre votre bien immobilier.

Achat de remplacement: vendre sa maison, trouver une nouvelle maison et économiser des impôts

Les personnes qui vendent leur maison ou leur appartement en raison d’un déménagement sont souvent à la recherche d’un bien immobilier de remplacement adéquat dans leur nouveau lieu de résidence. La vente d’un bien immobilier suivie de l’achat d’un nouveau bien immobilier est également appelée «achat de remplacement». En Suisse, vous pouvez économiser de l’argent en achetant un bien immobilier de remplacement. En effet, selon la loi sur l’harmonisation des impôts directs (LHID), article 12, alinéa 3, l’imposition est reportée si le produit de la vente d’un immeuble d’habitation utilisé durablement et exclusivement par son propriétaire est affecté, dans un délai raisonnable, à l’acquisition ou à la construction d’un immeuble de remplacement utilisé de manière identique.

Comment demander un report d’imposition?

Vous demandez le report d’imposition à votre ancienne commune de résidence ou à l’autorité fiscale cantonale. Il est recommandé d’informer la commune du remplacement prévu avant l’achat de la nouvelle maison. Elle va certes taxer un impôt sur les gains immobiliers, mais le reporter provisoirement. Si un achat a lieu, l’impôt sur les gains immobiliers est définitivement reporté conformément à la LHID, art. 12, al. 3.

Logement et fiscalité. En savoir plus

Check-list d’une vente de maison: que faut-il prendre en compte lors de la vente d’une maison?

  • Retarder, si possible, la vente d’un bien immobilier pour réduire l’impôt sur les gains immobiliers
  • (Faire) réaliser une évaluation immobilière pour le bien immobilier
  • Préparer la propriété à la vente: nettoyer, réparer et préparer le dossier de vente
  • Annonce: faire réaliser des photos professionnelles et décrire objectivement le bien immobilier, publier l’annonce sur des portails immobiliers
  • Visites: ranger et arriver à l’heure
  • Négociations: définir une stratégie de vente et rester prêt-e à faire des compromis
  • Envisager un achat de remplacement pour économiser des impôts
  • Acheter une nouvelle maison dans un délai donné (un à cinq ans)
  • Annoncer le remplacement à la commune de résidence actuelle
  • Consulter une conseillère ou un conseiller bancaire en cas de doute

Conclusion

Le processus de vente d’un bien immobilier s’étend souvent sur plusieurs mois. Entre l’annonce initiale et la conclusion finale du contrat, il peut bien s’écouler un an. Il est important de ne pas se laisser influencer par l’impatience, car dans de nombreux cas, cela peut conduire à un prix de vente plus bas que souhaité. En contactant à temps votre notaire, le registre foncier et la banque, vous avez la garantie que le transfert de propriété se fera rapidement.

Bon à savoir

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