Vendita di immobili Lista di controllo per la vendita della casa: cosa considerare quando si vende una casa?

Volete vendere il vostro immobile? Vi diamo preziosi consigli e vi mostriamo come pianificare correttamente la vendita.

di UBS Sapere 05 lug 2024 12 minuti di lettura

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L’acquisto di una proprietà abitativa non è sempre una decisione per la vita. Spesso sono i cambiamenti nella situazione familiare o il cambio di domicilio per motivi professionali a portare alla vendita di un immobile. Ma come vendere la mia casa? Quali aspetti fiscali devo considerare e cosa devo tenere presente quando acquisto una nuova casa?

Valutazione del valore di mercato per la vendita di immobili

Spesso possedere una casa non ha prezzo. Ma se volete vendere l’immobile, non c’è niente di meglio di una stima realistica del prezzo. È fondamentale per ottenere un rendimento ottimale. Un prezzo di vendita troppo alto può scoraggiare potenziali acquirenti, mentre un prezzo troppo basso genera traffico a livello di persone interessate e può portare a un minor profitto per il venditore o la venditrice.

Per questo una buona valutazione del valore di mercato è fondamentale. A tal fine vengono utilizzati diversi metodi di stima. Scopriteli qui.

1° metodo di stima: metodo edonico

La valutazione edonica confronta le varie caratteristiche qualitative di un immobile con quelle di altri immobili. Questo metodo si basa su una grande quantità di dati e determina il valore di un immobile utilizzando calcoli statistici. I costi del metodo edonico variano da fornitore a fornitore e possono ammontare a diverse centinaia di franchi. Tuttavia, può essere gratuito se si utilizza uno strumento online.

  • Vantaggi: il metodo edonico è conveniente e richiede poco tempo.
  • Svantaggi: la valutazione edonica è meno accurata perché di solito non tiene conto delle peculiarità di un immobile.
Scoprite di più sulla valutazione edonica qui

2° metodo di stima: metodo del valore di rendimento

Se determinate il valore dell’immobile con questo metodo, allora includete nella stima i rendimenti futuri ottenibili nonché i costi futuri. Ad esempio, la proprietà da valutare può essere una casa plurifamiliare per la quale si tiene conto delle entrate da locazione nette.

  • Vantaggi: il metodo è particolarmente indicato per le proprietà che generano rendimento. La proprietà può quindi essere considerata un immobile a reddito.
  • Svantaggi: questo metodo è meno adatto a un’abitazione di proprietà privata. A beneficiare di questo processo sono invece gli immobili a reddito, come hotel o altre proprietà commerciali.

3° metodo di stima: metodo del valore reale

Il metodo del valore reale è noto anche come valutazione di valore della sostanza. In linea di principio, il valore dell’immobile viene determinato come se fosse di nuova costruzione. È quindi importante valutare il tessuto dell’edificio. Ciò significa che vengono calcolati insieme il valore da nuovo e il valore del terreno e vengono detratti i costi di costruzione che sarebbero necessari per portare l’edificio a livelli come da nuova costruzione. Si tiene conto anche della svalutazione nel tempo.

  • Vantaggi: questo metodo è adatto a proprietà difficili da confrontare e/o quando sono disponibili pochi dati comparativi di altri immobili.
  • Svantaggi: nel metodo del valore reale il tessuto dell’edificio svolge un ruolo decisivo e, pertanto, l’influenza del mercato immobiliare un ruolo subordinato.

Preparazione dell’immobile

Una preparazione ottimale è fondamentale per la vendita dell’abitazione di proprietà. In primo luogo, è necessario controllare accuratamente che non ci siano difetti. Riparate o ristrutturate l’abitazione di proprietà, se necessario. Controllate anche tutti gli elementi strutturali importanti e gli allestimenti interni: gli impianti di riscaldamento, le lavatrici, le lavastoviglie e i sistemi di ventilazione sono importanti quanto la facciata, il pavimento o le finestre (guarnizioni comprese).

Una volta sistemato il vostro immobile, potete già aspettarvi le prime visite. È quindi importante considerare l’home staging, ovvero una presentazione attraente dell’immobile a fini di marketing. Tuttavia, per garantire che l’allestimento della casa o dell’appartamento vada a buon fine, è necessario tenere a mente un paio di punti, tra cui i seguenti.

  • Ordine: il caos non vende. Pertanto, fate sparire gli oggetti personali e assicuratevi che gli ambienti interni siano ordinati. Un suggerimento: un vaso di fiori rallegra qualsiasi ambiente.
  • Pulizia: tracce di calcare e polvere distolgono l’attenzione dai bellissimi aspetti della proprietà. Per questo motivo, è bene richiedere una pulizia professionale. In questo modo l’immobile è invitante e colpisce i visitatori e le visitatrici con i suoi interni ben curati.
  • Illuminazione: privilegiate una luce piacevole e chiara per il vostro appartamento o la vostra casa. Durante il giorno, ad esempio, tutte le tende devono essere alzate per consentire l’ingresso della luce naturale all’interno. L’illuminazione artificiale può essere d’aiuto posizionando strategicamente i punti luce in modo da illuminare gli angoli bui.
  • Pittura: i colori vivaci e sgargianti sulle pareti sono una questione di gusti. Per mostrare l’immobile nella sua luce migliore, non esitate a dare una nuova mano di vernice. Il bianco classico o altri colori tenui hanno un aspetto fresco e possono ampliare visivamente la stanza.

Quali documenti sono importanti per la vendita di un immobile?

Per garantire un processo di vendita agevole, è necessario preparare un dossier di vendita completo per i e le potenziali acquirenti, in modo da semplificare notevolmente le trattative. Oltre alle foto della proprietà, deve includere i seguenti documenti.

  • Piano catastale: i piani catastali sono di grande importanza sia per i privati che per le autorità pubbliche. Forniscono informazioni precise sulla posizione, la forma e le dimensioni delle singole parcelle, compresi gli edifici e le infrastrutture presenti. Sono particolarmente rilevanti nel contesto delle ipoteche e delle domande di costruzione.
  • Estratto del registro fondiario: l’estratto del registro fondiario contiene importanti informazioni sugli aspetti legali dell’immobile, compresi i dati sui proprietari o sulle proprietarie e sulle servitù.
  • Certificato dell’assicurazione stabili: al momento dell’acquisto dell’immobile, l’assicurazione stabili è automaticamente trasferita ai nuovi proprietari e proprietarie. Questa assicurazione offre una protezione contro i danni causati, ad esempio, da incendi o inondazioni. È importante notare che in quasi 20 cantoni della Svizzera gli edifici devono essere assicurati obbligatoriamente dalla rispettiva assicurazione cantonale degli stabili.
  • Planimetria: una planimetria fornisce informazioni sulle possibili destinazioni d’uso di un edificio. Una caratteristica fondamentale è la connettività, che illustra il modo in cui le stanze sono collegate tra loro.
  • Lavori di ristrutturazione eseguiti: anche il giustificativo dei lavori di ristrutturazione e risanamento dovrebbe essere incluso nel dossier di vendita, in quanto può aumentare il valore dell’immobile. In questa categoria rientrano anche i certificati relativi a risanamenti energetici.

A seconda dei requisiti e delle prescrizioni locali, potrebbero essere necessari documenti integrativi.

Agente immobiliare o vendita privata?

Se desiderate vendere il vostro immobile, potete farlo da soli o rivolgervi a uno o una specialista. Un buon agente immobiliare conosce bene il mercato immobiliare e può avvalersi della sua rete di contatti. Ma non è gratis. Gli e le agenti di solito ricevono una commissione. È quindi meglio trovare una figura neutrale. Anche molte banche offrono valutazioni dell’immobile.

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L’annuncio perfetto

Una vendita di successo inizia con un annuncio perfetto che attiri i e le potenziali acquirenti e fornisca tutte le informazioni pertinenti. Due elementi decisivi che svolgono un ruolo centrale sono foto professionali e una descrizione accattivante della proprietà.

  • Le foto professionali sono fondamentali in quanto veicolano la prima impressione. Mostrano la casa dalla sua prospettiva migliore, ne sottolineano i vantaggi e suscitano l’interesse di potenziali acquirenti. Scatti invitanti di camere da letto, cucine, zone giorno ed esterni permettono di plasmare un’impressione globale e aumentano l’attrattiva dell’offerta di vendita.
  • La descrizione della proprietà deve essere concisa e informativa. Non deve solo contenere le caratteristiche di base della casa, ma anche enfatizzarne le peculiarità. Descrivete il fascino del giardino o particolari dettagli architettonici. Tuttavia, rimanete fattuali e non abbellite troppo, per evitare che risulti finta.

Anche la scelta dei portali immobiliari su cui inserire l’annuncio è importante. Scegliete piattaforme immobiliari che sapete essere visitate dal vostro gruppo target. Non esitate a utilizzare i social media o a pubblicare annunci sui giornali locali. Un approccio di marketing ben studiato può contribuire a velocizzare la vendita e a ottenere un prezzo ottimale per il vostro immobile.

Suggerimenti per le visite e le trattative

Se il vostro annuncio è efficace, potete già aspettarvi le prime visite. L’importante è prepararle con cura e negoziare abilmente.

Suggerimenti per una visita e una negoziazione di successo

  1. Guidate visitatori e visitatrici in modo professionale all’interno dell’immobile: presentatevi puntuali all’appuntamento per la visita e vestitevi in modo corretto; con il dress code «business casual» non potete sbagliare.
  2. Flessibilità con gli appuntamenti: siate flessibili nel fissare gli appuntamenti per le visite. I e le potenziali acquirenti hanno spesso orari diversi tra loro.
  3. Rispondere alle domande: preparatevi a rispondere alle domande e a sottolineare gli aspetti positivi della casa. Una comunicazione chiara crea fiducia.
  4. Strategia di negoziazione: stabilite obiettivi chiari per il prezzo di vendita, ma preparatevi a scendere a compromessi. Considerate in anticipo di quanto margine di negoziazione disponete. Avere aspettative di prezzo realistiche è fondamentale: un prezzo gonfiato non farà altro che scoraggiarvi. Una valutazione professionale dell’immobile può fornirvi servizi preziosi a questo proposito.
  5. Aiuto professionale: considerate la possibilità di fare appello a un agente immobiliare per le trattative. Di solito ha esperienza nel campo e può ottenere un buon prezzo per il vostro immobile.

In generale, una preparazione accurata e un’abile negoziazione sono fondamentali per garantire una vendita agevole della vostra casa. Offrendo ai e alle potenziali clienti un’esperienza positiva e agendo allo stesso tempo in modo flessibile e trasparente nelle trattative, aumentate le probabilità di successo nella conclusione di un contratto.

Conclusione del contratto e vendita

Se va tutto bene e avete potuto raggiungere un accordo con la parte interessata, si firma il contratto di vendita. Il notaio o la notaia svolge un ruolo chiave in questo processo. Si occupa della redazione del contratto, si assicura che tutte le parti lo comprendano e siano correttamente informate, e avvia il successivo trasferimento della proprietà. Quest’ultimo assume una forma ufficiale attraverso l’iscrizione nel registro fondiario. Una volta pagato tutto, non c’è nulla che impedisca la consegna delle chiavi. Le chiavi vengono solitamente consegnate dal notaio o dalla notaia.

Dopo la vendita

Come pagare un’imposta sugli utili da sostanza immobiliare ridotta

Quando vendete un immobile, dovete pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. In parole semplici, la differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita è tassata in base all’aliquota IVA del rispettivo cantone. L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dipende anche dalla durata del possesso. Possono esserci differenze da cantone a cantone. Nella Raccolta sistematica delle leggi bernesi (Bernische Gesetzessammlung, BSG) nella legge fiscale all’art. 144 sulla deduzione in funzione della durata del possesso al capoverso 1 si legge: «Se la persona assoggettata all’imposta possiede il fondo alienato da almeno cinque anni, gli utili da sostanza immobiliare si riducono del 2 percento per ogni anno intero trascorso dall’acquisizione, fino a un massimo del 70 percento». Nel cantone di Zurigo, invece, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare si riduce del 3 percento per ogni anno a partire da una durata di possesso di cinque anni completi, ai sensi dell’art. 225 della legge fiscale zurighese. La vostra abitazione di proprietà si trova nel cantone di Zurigo? Potrebbe quindi valere la pena di aspettare un po’ prima di vendere il vostro immobile.

Acquisizione di un alloggio sostitutivo: vendete la vostra casa, trovate una nuova casa e risparmiate sulle imposte

Le persone che vendono la propria casa o il proprio appartamento a causa di un trasferimento spesso cercano un immobile sostitutivo adatto nel nuovo luogo di domicilio. La vendita di un immobile seguita dall’acquisto di un nuovo immobile è anche detta acquisizione di un alloggio sostitutivo. Potete risparmiare acquistando una proprietà sostitutiva in Svizzera. Ai sensi dell’art. 12 cpv. 3 della Legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID), l’imposizione è differita se il ricavo di una proprietà residenziale sfruttata in modo permanente ed esclusivo dal proprietario o dalla proprietaria è destinato all’acquisto o alla costruzione di una proprietà sostitutiva adibita al medesimo scopo entro un congruo termine.

Come si richiede un differimento d’imposta?

Richiedete il differimento di imposta presso il comune del precedente domicilio o all’autorità fiscale cantonale. È consigliabile informare l’autorità locale dell’acquisizione di un alloggio sostitutivo previsto prima di acquistare la nuova casa. Anche se è prevista l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, sul momento viene rinviata. In caso di acquisto, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare viene definitivamente differita ai sensi dell’art. 12, cpv. 3, LAID.

Casa propria: le imposte da pagare. Maggiori informazioni

Lista di controllo per la vendita della casa: cosa considerare quando si vende una casa?

  • Se possibile, ritardare la vendita dell’immobile per ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare
  • Effettuare (o far effettuare) una valutazione dell’immobile
  • Preparare l’immobile per la vendita: pulizia, riparazione e preparazione del dossier di vendita
  • Annuncio: scattare foto professionali e descrivere l’immobile in modo oggettivo, pubblicizzare sui portali immobiliari
  • Visite: ambiente ordinato e puntualità
  • Trattative: definire la strategia di vendita e essere aperti/e ai compromessi
  • Pensare a un’acquisizione di un alloggio sostitutivo per risparmiare sulle imposte
  • Acquistare una nuova casa entro un determinato periodo (da uno a cinque anni)
  • Notificare l’acquisizione di un alloggio sostitutivo al comune del precedente domicilio
  • In caso di dubbi, consultare un consulente bancario o una consulente bancaria

Conclusione

Il processo di vendita di un immobile richiede spesso diversi mesi. Può passare anche un anno dalla pubblicazione dell’annuncio iniziale alla conclusione del contratto. È importante non cedere all’impazienza, perché in molti casi può portare a un prezzo di vendita inferiore a quello desiderato. Contattare tempestivamente il notaio o la notaia, l’ufficio del registro fondiario e la banca garantirà una rapida elaborazione del trasferimento della proprietà.

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