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Volete vendere il vostro immobile? Vi diamo preziosi consigli e vi mostriamo come pianificare correttamente la vendita.
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L’acquisto di una proprietà abitativa non è sempre una decisione per la vita. Spesso sono i cambiamenti nella situazione familiare o il cambio di domicilio per motivi professionali a portare alla vendita di un immobile. Ma come vendere la mia casa? Quali aspetti fiscali devo considerare e cosa devo tenere presente quando acquisto una nuova casa?
Spesso possedere una casa non ha prezzo. Ma se volete vendere l’immobile, non c’è niente di meglio di una stima realistica del prezzo. È fondamentale per ottenere un rendimento ottimale. Un prezzo di vendita troppo alto può scoraggiare potenziali acquirenti, mentre un prezzo troppo basso genera traffico a livello di persone interessate e può portare a un minor profitto per il venditore o la venditrice.
Per questo una buona valutazione del valore di mercato è fondamentale. A tal fine vengono utilizzati diversi metodi di stima. Scopriteli qui.
La valutazione edonica confronta le varie caratteristiche qualitative di un immobile con quelle di altri immobili. Questo metodo si basa su una grande quantità di dati e determina il valore di un immobile utilizzando calcoli statistici. I costi del metodo edonico variano da fornitore a fornitore e possono ammontare a diverse centinaia di franchi. Tuttavia, può essere gratuito se si utilizza uno strumento online.
Se determinate il valore dell’immobile con questo metodo, allora includete nella stima i rendimenti futuri ottenibili nonché i costi futuri. Ad esempio, la proprietà da valutare può essere una casa plurifamiliare per la quale si tiene conto delle entrate da locazione nette.
Il metodo del valore reale è noto anche come valutazione di valore della sostanza. In linea di principio, il valore dell’immobile viene determinato come se fosse di nuova costruzione. È quindi importante valutare il tessuto dell’edificio. Ciò significa che vengono calcolati insieme il valore da nuovo e il valore del terreno e vengono detratti i costi di costruzione che sarebbero necessari per portare l’edificio a livelli come da nuova costruzione. Si tiene conto anche della svalutazione nel tempo.
Una preparazione ottimale è fondamentale per la vendita dell’abitazione di proprietà. In primo luogo, è necessario controllare accuratamente che non ci siano difetti. Riparate o ristrutturate l’abitazione di proprietà, se necessario. Controllate anche tutti gli elementi strutturali importanti e gli allestimenti interni: gli impianti di riscaldamento, le lavatrici, le lavastoviglie e i sistemi di ventilazione sono importanti quanto la facciata, il pavimento o le finestre (guarnizioni comprese).
Una volta sistemato il vostro immobile, potete già aspettarvi le prime visite. È quindi importante considerare l’home staging, ovvero una presentazione attraente dell’immobile a fini di marketing. Tuttavia, per garantire che l’allestimento della casa o dell’appartamento vada a buon fine, è necessario tenere a mente un paio di punti, tra cui i seguenti.
Per garantire un processo di vendita agevole, è necessario preparare un dossier di vendita completo per i e le potenziali acquirenti, in modo da semplificare notevolmente le trattative. Oltre alle foto della proprietà, deve includere i seguenti documenti.
A seconda dei requisiti e delle prescrizioni locali, potrebbero essere necessari documenti integrativi.
Agente immobiliare o vendita privata?
Se desiderate vendere il vostro immobile, potete farlo da soli o rivolgervi a uno o una specialista. Un buon agente immobiliare conosce bene il mercato immobiliare e può avvalersi della sua rete di contatti. Ma non è gratis. Gli e le agenti di solito ricevono una commissione. È quindi meglio trovare una figura neutrale. Anche molte banche offrono valutazioni dell’immobile.
L’annuncio perfetto
Una vendita di successo inizia con un annuncio perfetto che attiri i e le potenziali acquirenti e fornisca tutte le informazioni pertinenti. Due elementi decisivi che svolgono un ruolo centrale sono foto professionali e una descrizione accattivante della proprietà.
Anche la scelta dei portali immobiliari su cui inserire l’annuncio è importante. Scegliete piattaforme immobiliari che sapete essere visitate dal vostro gruppo target. Non esitate a utilizzare i social media o a pubblicare annunci sui giornali locali. Un approccio di marketing ben studiato può contribuire a velocizzare la vendita e a ottenere un prezzo ottimale per il vostro immobile.
Suggerimenti per le visite e le trattative
Se il vostro annuncio è efficace, potete già aspettarvi le prime visite. L’importante è prepararle con cura e negoziare abilmente.
Suggerimenti per una visita e una negoziazione di successo
In generale, una preparazione accurata e un’abile negoziazione sono fondamentali per garantire una vendita agevole della vostra casa. Offrendo ai e alle potenziali clienti un’esperienza positiva e agendo allo stesso tempo in modo flessibile e trasparente nelle trattative, aumentate le probabilità di successo nella conclusione di un contratto.
Se va tutto bene e avete potuto raggiungere un accordo con la parte interessata, si firma il contratto di vendita. Il notaio o la notaia svolge un ruolo chiave in questo processo. Si occupa della redazione del contratto, si assicura che tutte le parti lo comprendano e siano correttamente informate, e avvia il successivo trasferimento della proprietà. Quest’ultimo assume una forma ufficiale attraverso l’iscrizione nel registro fondiario. Una volta pagato tutto, non c’è nulla che impedisca la consegna delle chiavi. Le chiavi vengono solitamente consegnate dal notaio o dalla notaia.
Dopo la vendita
Quando vendete un immobile, dovete pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. In parole semplici, la differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita è tassata in base all’aliquota IVA del rispettivo cantone. L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dipende anche dalla durata del possesso. Possono esserci differenze da cantone a cantone. Nella Raccolta sistematica delle leggi bernesi (Bernische Gesetzessammlung, BSG) nella legge fiscale all’art. 144 sulla deduzione in funzione della durata del possesso al capoverso 1 si legge: «Se la persona assoggettata all’imposta possiede il fondo alienato da almeno cinque anni, gli utili da sostanza immobiliare si riducono del 2 percento per ogni anno intero trascorso dall’acquisizione, fino a un massimo del 70 percento». Nel cantone di Zurigo, invece, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare si riduce del 3 percento per ogni anno a partire da una durata di possesso di cinque anni completi, ai sensi dell’art. 225 della legge fiscale zurighese. La vostra abitazione di proprietà si trova nel cantone di Zurigo? Potrebbe quindi valere la pena di aspettare un po’ prima di vendere il vostro immobile.
Le persone che vendono la propria casa o il proprio appartamento a causa di un trasferimento spesso cercano un immobile sostitutivo adatto nel nuovo luogo di domicilio. La vendita di un immobile seguita dall’acquisto di un nuovo immobile è anche detta acquisizione di un alloggio sostitutivo. Potete risparmiare acquistando una proprietà sostitutiva in Svizzera. Ai sensi dell’art. 12 cpv. 3 della Legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID), l’imposizione è differita se il ricavo di una proprietà residenziale sfruttata in modo permanente ed esclusivo dal proprietario o dalla proprietaria è destinato all’acquisto o alla costruzione di una proprietà sostitutiva adibita al medesimo scopo entro un congruo termine.
Come si richiede un differimento d’imposta?
Richiedete il differimento di imposta presso il comune del precedente domicilio o all’autorità fiscale cantonale. È consigliabile informare l’autorità locale dell’acquisizione di un alloggio sostitutivo previsto prima di acquistare la nuova casa. Anche se è prevista l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, sul momento viene rinviata. In caso di acquisto, l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare viene definitivamente differita ai sensi dell’art. 12, cpv. 3, LAID.
Lista di controllo per la vendita della casa: cosa considerare quando si vende una casa?
Il processo di vendita di un immobile richiede spesso diversi mesi. Può passare anche un anno dalla pubblicazione dell’annuncio iniziale alla conclusione del contratto. È importante non cedere all’impazienza, perché in molti casi può portare a un prezzo di vendita inferiore a quello desiderato. Contattare tempestivamente il notaio o la notaia, l’ufficio del registro fondiario e la banca garantirà una rapida elaborazione del trasferimento della proprietà.
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