Prezzi degli immobili
Casa di proprietà: l’aumento degli interessi si sente
Nel 2023 la dinamica dei prezzi sul mercato immobiliare svizzero ha rallentato, offrendo più opportunità ai potenziali acquirenti.
L’essenziale in breve
L’essenziale in breve
- Nel 2023 la dinamica dei prezzi delle abitazioni svizzere ha notevolmente rallentato, offrendo agli acquirenti maggiori margini di negoziazione.
- Tuttavia, nonostante l’aumento dei tassi ipotecari, nella maggior parte delle regioni elvetiche la proprietà di un’abitazione rimane accessibile.
- A medio termine, inoltre, è probabile che i prezzi delle case aumentino a un ritmo più lento rispetto agli affitti e ai redditi, soprattutto nelle regioni più costose.
Buone notizie per chi vuole avere quattro mura tutte sue: l’offerta sul mercato delle case di proprietà è in espansione. Inoltre, la dinamica dei prezzi di tali beni ha subito un notevole rallentamento nel corso del 2023. Alla fine del secondo trimestre di quest’anno, i prezzi delle case erano saliti del 3,4% rispetto all’anno precedente, mentre l’anno scorso i prezzi erano aumentati di oltre il 5,5%. Per le case unifamiliari, il rallentamento è stato particolarmente pronunciato.
A livello regionale, in Svizzera centrale e meridionale si sono registrati i rincari più marcati rispetto all’anno precedente, nonché una dinamica dei prezzi più accentuata rispetto all’anno scorso. Ciò indica che la domanda di immobili nella regione alpina rimane robusta. Sul Lago di Ginevra, invece, i prezzi delle abitazioni hanno accusato una lieve flessione negli ultimi quattro trimestri, dopo aver registrato un’impennata nel recente passato.
L’aumento dell’offerta sul mercato svizzero delle abitazioni di proprietà migliora le possibilità di negoziazione dei potenziali acquirenti, poiché il livello dei prezzi subirà una pressione al ribasso a livello regionale
Abitazioni di proprietà: prezzi accessibili malgrado l’aumento dei tassi d’interesse
Nonostante l’aumento dei tassi ipotecari, i prezzi delle case rimangono su livelli abbordabili. La quota del finanziamento sul mercato monetario (SARON) permane su livelli elevati, indicando che gli acquirenti sono ottimisti e prevedono che i tassi d’interesse (di riferimento) nel lungo periodo possano scendere nuovamente. Inoltre, la possibilità di dedurre gli interessi ipotecari dal reddito imponibile attenua l’incidenza dei tassi d’interesse sulla domanda di beni residenziali, in quanto non grava completamente sulle finanze delle famiglie.
Ad ogni modo, l’incremento dei tassi ipotecari ha fatto salire i costi di finanziamento per l’acquisto di un immobile di proprietà. Pertanto, è prevedibile che la domanda di beni residenziali resti su livelli modesti per il momento. Riteniamo che la Banca nazionale svizzera abbia completato il ciclo di inasprimento monetario con l’ultimo rialzo del giugno 2023. Di conseguenza, nei prossimi mesi i tassi d’interesse sulle ipoteche del mercato monetario dovrebbero permanere sui livelli attuali. Pensiamo, invece, che le ipoteche a tasso fisso stiano diventando più convenienti.
La minore convenienza dell’acquisto di un’abitazione di proprietà determinerà un aumento dell’offerta disponibile, ampliando a sua volta i margini negoziali per i potenziali acquirenti ed esercitando una pressione a ribasso sui prezzi a livello regionale.
Sviluppo più lento dei prezzi degli immobili nel medio terme
È probabile che il rischio di disoccupazione resti relativamente basso nei prossimi anni, poiché il numero delle persone che andranno in pensione è superiore rispetto a quello di chi entrerà nel mercato del lavoro. In linea di principio, ciò favorisce la propensione ad acquistare un’abitazione di proprietà. Inoltre, il mercato del lavoro svizzero continua ad attrarre manodopera dall’estero, il che ha un effetto positivo sulla domanda di abitazioni. Ciononostante, stimiamo che i prezzi delle abitazioni dovrebbero salire più lentamente degli affitti, dei redditi delle famiglie o dell’inflazione complessiva nel medio termine.
Secondo le nostre previsioni, le ipoteche del mercato monetario a scadenza decennale basate sul SARON continueranno a rappresentare l’opzione di finanziamento più conveniente per comprare rispetto all’ipoteca a tasso fisso su dieci anni.
Comprare o affittare?
La decisione tra l’acquisto e l’affitto di un’abitazione dipende da diversi fattori, tra cui la situazione personale. Non è possibile dare una risposta generale su quale sia il più conveniente, in quanto gli oneri finanziari dipendono in larga misura da dove si vuole abitare e dalle imposte sul reddito.
Nonostante gli attuali prezzi elevati degli immobili, nella maggior parte dei comuni la proprietà abitativa rimane accessibile per la classe media.
Come mostra questo esempio: con un reddito familiare annuo di 200 000 franchi, è possibile acquistare un’abitazione di proprietà fino a 1,22 milioni di franchi con un anticipo dell’80%. Per una casa di 120 metri quadrati di superficie abitabile, ciò corrisponde a un prezzo al metro quadro di circa 10 000 franchi. In circa l’83% di tutti i comuni svizzeri, i prezzi dei nuovi appartamenti di lusso non superano questo livello.
Tuttavia, se siete alla ricerca di un immobile in regioni costose, come Zurigo, Ginevra, Basilea e Zugo o in un comune turistico o lacustre di prestigio, avrete bisogno di un reddito annuo significativamente più elevato.
