Acquistare un appartamento come investimento di capitale

La decisione di acquistare e affittare un appartamento come investimento di capitale dipende dal contesto economico, dal mercato immobiliare e dalla propria situazione finanziaria personale. Il finanziamento immobiliare è più facile in un contesto di tassi d’interesse bassi.

A un primo sguardo, i tassi d’interesse più alti riducono la redditività di un investimento. Al contempo, però, l’aumento degli affitti migliora la redditività.

Pertanto, se si desidera acquistare un appartamento come investimento di capitale, è necessario verificare attentamente la domanda di immobili in affitto e l’andamento dei prezzi sul mercato immobiliare.

Attualmente si registra una tendenza agli investimenti immobiliari privati. Di conseguenza, ben prima del pensionamento molti privati acquistano una proprietà per piani come futura abitazione. I promotori nel settore delle nuove costruzioni constatano una tendenza analoga: un numero sorprendentemente elevato di acquirenti di appartamenti acquista un immobile allo scopo di investire il capitale. In un secondo tempo vi si potrebbero trasferire i figli o l’acquirente stesso. Un altro gruppo di proprietarie e proprietari ha acquistato un’abitazione già da tempo senza però occuparla personalmente per motivi privati, ad esempio in seguito a un cambiamento del posto di lavoro o un soggiorno all’estero. Anziché vendere l’immobile, queste persone hanno preferito affittarlo.

Appartamenti di proprietà

Chi investe può acquistare un singolo appartamento in una casa plurifamiliare e affittarlo. Tuttavia, non si acquista solo l’abitazione in sé, ma anche una quota delle strutture comuni (scale, facciata, ecc.). In tal caso si parla di proprietà per piani.

Case unifamiliari

Le case unifamiliari hanno una sola unità abitativa, spesso più grande rispetto agli appartamenti. Come immobiliare a reddito raramente si considera una casa unifamiliare perché i costi sono più elevati rispetto agli appartamenti di proprietà e l’investimento è meno redditizio.

Case plurifamiliari

Naturalmente, è possibile acquistare un’intera casa plurifamiliare e affittare separatamente i singoli appartamenti. Essendo proprietari dell’intero stabile, a differenza di quanto accade quando si acquista un singolo appartamento, non occorre accordarsi con gli altri proprietari su vari aspetti. Inoltre, il fondo può essere sfruttato in modo particolarmente efficiente e i costi per unità abitativa sono inferiori a quelli di una casa unifamiliare.

Immobili per le vacanze

In genere, gli immobili per le vacanze come investimento di capitale vengono affittati solo su base giornaliera o settimanale. Ciò comporta spesso periodi sfitti, che devono essere presi in considerazione nel calcolo del rendimento. Gli intervalli di locazione brevi comportano anche costi amministrativi più elevati. Rispetto alla classica proprietà, l’attrattiva dipende maggiormente dalla posizione.

Poiché da qualche anno in Svizzera gli immobili per le vacanze sono limitati al 20% della superficie abitativa disponibile, in molte regioni di villeggiatura si registra una carenza di offerta.

Molte persone considerano sicuri gli investimenti in immobili residenziali in affitto. Questo può essere vero rispetto alle azioni, ma anche la categoria d’investimento degli immobili residenziali presenta dei rischi.

Finanziare l’acquisto di una casa non è più così vantaggioso come quando i tassi d’interesse erano bassi. A seconda della posizione, del mercato immobiliare, dei pregi e dei difetti della struttura, ogni caso porta a risultati molto diversi.

«Chi acquista un appartamento deve essere consapevole che i prezzi degli immobili sono ciclici», afferma un’esperta dell’Associazione dei proprietari fondiari (APF-HEV). Oggi, i prezzi degli immobili si situano a un livello relativamente elevato.

I prezzi alti degli immobili riducono il rendimento, poiché gli affitti sono aumentati, ma meno dei prezzi delle case. Molti analisti e osservatori di mercato ritengono che, nel prossimo futuro, dopo la lunga fase di boom, i prezzi degli immobili potrebbero ristagnare anziché continuare a salire. A livello regionale è probabile un calo dei prezzi. Tuttavia, se l’immobile perde valore, il business plan non risulta più così promettente.

È importante chiedersi in che misura l’immobile e la posizione sono adatti alla locazione. Le conclusioni sono diverse per posizioni centrali, molti agglomerati o attrattive località turistiche con una domanda stabile di appartamenti rispetto a regioni strutturalmente deboli e mal servite.

A volte non è facile riuscire a stimare correttamente il potenziale target: una determinata posizione o un quartiere si addice di più a single o a famiglie? Attira più che altro studenti o famiglie con un reddito elevato? Se gli scenari inizialmente ipotizzati non dovessero realizzarsi, bisogna avere pronto un piano B o disporre di alcune riserve per sopperire a eventuali periodi sfitti.

La locazione di immobili residenziali richiede una grande competenza e un grande investimento di tempo, poiché il groviglio di norme legali e formali cela delle insidie. All’inizio della locazione è bene definire le questioni legate alle condizioni contrattuali, alle spese accessorie, alla cauzione, al verbale e alla consegna.

Diversi Cantoni hanno instaurato la dichiarazione obbligatoria: all’inizio di una locazione si deve comunicare la pigione pagata dal precedente locatario. Inoltre, la cauzione può essere richiesta solo se è stata concordata.

Anche i costi accessori devono essere regolati contrattualmente. Per fissare la pigione, il locatore può orientarsi ai livelli in uso nel quartiere e nella località oppure far valere costi e spese effettive. In ogni caso occorre sempre chiarire quali costi possono essere trasferiti per legge e quali no.

Il calcolo corretto per i locatori

Nei suoi calcoli, il locatore dovrebbe tenere conto di interessi ipotecari, interessi sul capitale proprio investito nonché manutenzione, ammortamenti, imposte e assicurazioni.

Occorre inoltre considerare le implicazioni fiscali: il valore dell’abitazione o della casa va dichiarato come patrimonio e i redditi correnti derivanti dalla locazione come reddito (interessi ipotecari e determinate spese accessorie e di manutenzione sono però detraibili).

Attenzione: in caso di dubbio, la proprietaria o il proprietario deve essere in grado di dimostrare che non realizza un reddito sproporzionato. In molti casi, è opportuno richiedere una consulenza e far stimare il valore locativo da un’esperta o un esperto. I costi per le ristrutturazioni, gli adattamenti strutturali, ecc. devono sempre essere presi in considerazione.

Se il vostro immobile rimane vuoto, le entrate vengono meno, mentre alcune spese sono sempre dovute. Spesso, il portafoglio di un privato è composto solo da uno o pochi appartamenti. In questi casi, ogni periodo di sfitto – diversamente dagli investimenti in case plurifamiliari – può avere pesanti conseguenze.
 

Diritti e doveri del locatore

In Svizzera, i diritti e i doveri dei locatori sono regolati dal diritto di locazione. I locatori hanno il diritto di stabilire la pigione. Tuttavia, questa dovrebbe essere in linea con le condizioni di mercato e ragionevole.

In un contratto devono essere registrati le parti, l’immobile in affitto, la pigione, le condizioni di affitto, la durata del rapporto di locazione e le norme di disdetta, nonché altri accordi rilevanti. Il locatore può stabilire contrattualmente una cauzione per tutelarsi da eventuali danni o pagamenti arretrati. L’inquilino deve consentire al locatore di visionare l’immobile se ciò è necessario per la manutenzione, la vendita o la rilocazione. Tale necessità deve essere annunciata in tempo utile. In casi eccezionali e urgenti di pericolo imminente, come ad esempio in caso di rottura di un tubo, il locatore può entrare nell’appartamento senza consenso. Tuttavia, è consigliabile informare preventivamente l’inquilino.

Il locatore deve mantenere l’immobile affittato in condizioni abitabili, a provvedere alla sua manutenzione e a effettuare le riparazioni necessarie. Ciò include anche gli interventi di manutenzione per garantire che l’appartamento sia utilizzato in conformità con il contratto. Inoltre, deve regolare e liquidare in modo trasparente i costi accessori. Se l’appartamento presenta difetti che ne compromettono l’utilizzo, gli inquilini hanno diritto a una riduzione dell’affitto, a seconda delle circostanze. I locatori sono tenuti a rimediare a tali difetti.

In generale, il diritto di locazione in Svizzera è molto dettagliato e possono sussistere disposizioni aggiuntive, ad esempio a livello cantonale. In caso di dubbi o domande complesse, si consiglia di rivolgersi a un professionista, ad esempio a un’avvocata o a un avvocato.

Naturalmente, un immobile da affittare può essere acquistato con pagamento diretto. Tuttavia, spesso chi investe non può fare a meno di contrarre un’ipoteca per l’acquisto di un immobile residenziale da affittare.

In questo caso si applicano regole leggermente diverse rispetto agli immobili abitati dalle proprietarie e dai proprietari. In generale, in Svizzera chi acquista immobili residenziali deve disporre di un capitale proprio di almeno il 20%. A differenza di quanto avviene per le abitazioni a uso personale, tuttavia, a questo scopo non è previsto alcun prelievo anticipato dalla cassa pensione. Chi acquista un immobile per le vacanze deve avere un capitale proprio del 30-50%.

Per quanto riguarda le ipoteche, fondamentalmente ne esistono due tipi: nell’ipoteca fissa, il tasso d’interesse viene fissato per più anni. Chi investe si protegge così dal rischio di variazioni dei tassi d’interesse e possono fare meglio i propri calcoli.

La seconda opzione è un’ipoteca SARON, in cui il tasso d’interesse segue l’andamento del mercato. Con essa si corre il rischio che i tassi aumentino e che all’improvviso i calcoli non tornino più. Tuttavia, ne si beneficia non appena i tassi d’interesse scendono.

Spesso un’ipoteca viene stipulata in varie tranche con condizioni diverse, al fine di proteggersi per un periodo di tempo più lungo dall’aumento dei tassi d’interesse. Tuttavia, l’inclusione di ipoteche SARON può essere sensata anche a seconda della strategia di finanziamento.

Questo tipo di ipoteca è adatto a chi segue regolarmente l’andamento del mercato monetario e dei capitali. In questo caso è importante che le fluttuazioni dei tassi d’interesse possano essere assorbite finanziariamente. In UBS, un’ipoteca di questo tipo può essere convertita in qualsiasi momento in un’ipoteca fissa.

L’attrattiva di un immobile è in gran parte determinata dalla sua posizione. Si tratta di un requisito determinante per l’acquisto di una casa. Un appartamento in centro città a Zurigo o a Ginevra ha naturalmente un valore molto più alto di un immobile simile nelle regioni rurali del Giura. Questo porta naturalmente a un reddito da locazione molto più elevato. Anche il tasso di sfitti varia notevolmente da cantone a cantone e da località a località

La micro-posizione ha un impatto significativo sul valore dell’immobile e sul reddito da locazione. Il fatto che le finestre di un appartamento in affitto siano esposte a nord o a sud fa la differenza. La vicinanza di negozi, asili e scuole è importante quanto i collegamenti di trasporto.

Tuttavia, questo non significa necessariamente che gli investimenti in una buona posizione siano in linea di principio più redditizi di quelli in collocazioni più modeste. Questo perché la redditività di un immobile è determinata in larga misura dal rapporto tra prezzo d’acquisto e reddito da locazione. Se il prezzo d’acquisto è piuttosto basso e il reddito da locazione è di livello medio, il rendimento percentuale può essere più elevato rispetto a quello di immobili situati in posizioni privilegiate.

Si deve tenere conto anche del potenziale di aumento del valore di un immobile. In posizioni particolarmente attraenti con vista sul Lago Lemano o sul Lago di Zurigo in pratica non esistono nuovi terreni edificabili. È improbabile che la scarsità dell’offerta subisca un’inversione di tendenza in futuro. E queste sono le migliori condizioni per un aumento dei prezzi.

Non esiste un’unica risposta per stabilire se l’acquisto di un appartamento sia un buon investimento. È una questione che dipende fortemente dall’andamento dei prezzi degli immobili, dei tassi d’interesse e degli affitti. Negli anni ’10, la categoria d’investimento è stata sostenuta da tassi d’interesse bassi, prezzi in crescita e affitti in aumento.

Nel frattempo i tassi d’interesse sono saliti, mentre l’aumento dei prezzi degli immobili e degli affitti si è stabilizzato. Non è possibile prevedere con certezza gli sviluppi futuri. Ciononostante, è probabile che anche in futuro l’immobiliare resti una categoria di investimento interessante.