Abitazione di proprietà Promessa di pagamento irrevocabile: cosa c’è da sapere

La promessa di pagamento irrevocabile garantisce che il pagamento venga effettuato da una banca o da un altro creditore ipotecario.

di UBS Sapere 04 lug 2024 9 minuti di lettura

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Con una promessa di pagamento irrevocabile, una parte, di solito una banca, si impegna a effettuare un determinato pagamento. L’accordo svolge un ruolo importante nella vendita e nell’acquisto di immobili nonché nella disdetta di ipoteche.

Definizione: promessa di pagamento irrevocabile

La promessa di pagamento irrevocabile per l’acquisto di un immobile è la prova vincolante del pagamento di un immobile da parte di un determinato soggetto o dell’effettivo finanziamento del prezzo di acquisto. Il documento corrispondente è di norma fornito dal creditore ipotecario e stabilisce che quest’ultimo si impegna a pagare il prezzo di vendita di un immobile, offrendo pertanto al/alla venditore/trice la certezza che il pagamento verrà effettuato.

La promessa di pagamento irrevocabile è necessaria anche nel caso di disdetta di un’ipoteca e del passaggio a un altro creditore ipotecario. La nuova banca emetterà una promessa di pagamento irrevocabile al precedente creditore ipotecario, che consegnerà alla nuova banca la relativa cartella ipotecaria. Una volta ricevuta la cartella ipotecaria, il nuovo creditore ipotecario disdirà l’ipoteca presso quello precedente.

Promessa di pagamento irrevocabile in contrapposizione ad altri mezzi di garanzia di pagamento

In linea di principio, esistono numerose garanzie di prestazione che possono servire come strumento di garanzia del pagamento. La promessa di pagamento irrevocabile è una delle cosiddette garanzie bancarie. Garanzia bancaria, tuttavia, non è un termine preciso. Può essere impiegato in senso generico per indicare tutti i tipi di operazioni di garanzia. Tutti questi concetti hanno in comune la promessa del garante di assumersi la responsabilità della compensazione di un debito o dell’adempimento di una prestazione in caso di inosservanza da parte dell’obbligato principale.

Vantaggi e rischi della promessa di pagamento irrevocabile

La promessa di pagamento irrevocabile validamente emessa è vincolante. Il vantaggio è che rafforza la fiducia tra acquirente e venditore/trice.

Tuttavia, per le promesse di pagamento irrevocabili occorre tener conto delle condizioni contrattuali: alcuni emittenti, infatti, emettono la promessa di pagamento anticipatamente, ma la vincolano a condizioni aggiuntive. Per evitare svantaggi per il/la venditore/trice, l’iscrizione nel registro fondiario viene effettuata solo dopo aver chiarito tutti i punti. Viene concordata con il/la notaio/a una data fissa. Di norma, la mancata osservanza delle condizioni entro tale termine comporta l’annullamento del contratto d’acquisto e dei relativi diritti e obblighi.

Procedura di una promessa di pagamento irrevocabile

In sostanza, per le promesse di pagamento irrevocabili il procedimento è sempre lo stesso.

Ecco come funziona la promessa di pagamento.

  1. Prima di emettere la promessa di pagamento, l’emittente verifica l’operazione immobiliare tra cui, ad esempio, la stima del valore di mercato e la verifica della sostenibilità del finanziamento.
  2. Il passo successivo è la firma del contratto d’ipoteca e il deposito concordato dei mezzi propri.
  3. L’acquirente deve disporre di una cartella ipotecaria emessa dallo studio notarile, che servirà da garanzia per il creditore ipotecario. La cartella ipotecaria copre almeno l’importo dell’ipoteca concordato.
  4. Se queste condizioni sono soddisfatte, il creditore ipotecario crea la promessa di pagamento irrevocabile.
  5. La promessa di pagamento irrevocabile deve essere consegnata al/alla venditore/trice al più tardi al momento della firma del contratto d’acquisto presso il/la notaio/a o l’ufficiale del registro fondiario. La data di trasferimento dell’importo d’acquisto è normalmente fissata al termine concordato per l’iscrizione dell’acquisto dell’immobile nel registro fondiario.
  6. La banca trasferirà pertanto il prezzo d’acquisto all’acquirente in questa data. Ora dovrebbe inoltre essere chiaro anche il motivo per cui il capitale proprio deve essere depositato in anticipo, il contratto d’ipoteca deve essere firmato e la banca deve inoltre disporre della cartella ipotecaria anticipatamente. Tutte queste condizioni costituiscono una garanzia che la banca recupererà il denaro investito.

Cosa succede in caso di rifiuto di pagamento?

Poiché la promessa di pagamento irrevocabile validamente emessa è giuridicamente vincolante, in caso di rifiuto di pagamento è possibile adire le vie legali, ad esempio anche attraverso la procedura esecutiva. Affinché tutto proceda correttamente, in genere è necessario richiedere un supporto legale, ad esempio a un avvocato o un’avvocata.

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Dalla decisione d’acquisto al trasloco

L’acquisto di un immobile è una tappa importante. Il primo passo è la decisione d’acquisto. Ma cosa succede dopo? La procedura è spiegata passo dopo passo di seguito.

Acquisto, acconto e contratto preliminare

La legge richiede che il trasferimento di proprietà sia ufficialmente autenticato da un/a notaio/a. Per la sicurezza reciproca, spesso entrambe le parti si accordano in anticipo su un contratto di prenotazione, detto anche «impegno d’acquisto». Può essere molto breve e comprende quanto segue:

  • la designazione dell’oggetto
  • il prezzo d’acquisto concordato
  • la ripartizione dei costi dell’ufficio del registro fondiario
  • la data di trasferimento della proprietà e l’importo dell’eventuale acconto, compreso il regolamento in caso di annullamento del contratto da parte dell’acquirente o del/della venditore/trice

Notaio/a e contratto d’acquisto

Gli uffici notarili sono organizzati in modo diverso in ogni Cantone. In alcuni Cantoni, i notai e le notaie sono liberi professionisti, in altri sono collaboratori e collaboratrici statali.
Di solito è il/la notaio/a a redigere la bozza del contratto d’acquisto. Sia l’acquirente che il/la venditore/trice sono tenuti a studiare attentamente la documentazione e, se del caso, porre domande e richiedere modifiche. Il/la notaio/a fornisce una consulenza neutrale a entrambe le parti contrattuali.

Le singole disposizioni contrattuali sono regolate in modo diverso a seconda dell’operazione. Recano in generale:

  • dati dell’acquirente e del/della venditore/trice
  • descrizione più dettagliata del fondo o della proprietà
  • estinzione del prezzo d’acquisto (prezzo d’acquisto concordato e procedura di pagamento prevista)
  • data di trasferimento della proprietà
  • responsabilità per difetti
  • ripartizione dei costi per il trasferimento di proprietà e delle spese notarili

È importante che il contratto non venga redatto e firmato sotto pressione. E ricordate: il contenuto del contratto finale è sempre determinante. Opuscoli, documentazione di vendita o discussioni verbali non hanno in genere alcuna rilevanza legale.

Le spese per il/la notaio/a e per l’ufficio del registro fondiario variano da Cantone a Cantone e si basano sulla tariffa del rispettivo Cantone. Spesso l’acquirente e il/la venditore/trice si dividono i costi, in alcuni Cantoni l’acquirente si assume il totale delle spese.

Autenticazione

Anche l’autenticazione avviene presso l’ufficio notarile e si tratta di una procedura molto formale. A seconda del Cantone e del/della notaio/a, il contratto viene letto a voce alta e discusso di nuovo punto per punto. Qui avrete di nuovo la possibilità di porre domande tecniche. Tuttavia, a questo punto le formalità dovrebbero già essere state chiarite e le trattative sui contenuti definite.

  • In qualità di acquirente dovreste, ad esempio, aver verificato accuratamente se determinate iscrizioni per il fondo in questione, le cosiddette servitù e gli oneri fondiari come, ad esempio, diritti di passaggio a favore dei vicini, sono state annotate nel registro fondiario. Queste iscrizioni possono essere essenziali per l’uso e lo sviluppo futuro della parcella.
  • Dovete aver presentato una prova vincolante che siete effettivamente in grado di sostenere il prezzo d’acquisto. Può trattarsi della promessa di pagamento irrevocabile da parte del creditore ipotecario. In alcuni casi, è sufficiente anche una valutazione vincolante della richiesta di finanziamento da parte del creditore ipotecario.
    Se la documentazione è completa, il contratto d’acquisto viene firmato da entrambe le parti e dal/dalla notaio/a.

Trasferimento di proprietà

Il trasferimento della proprietà indica il passaggio della proprietà dal/dalla venditore/trice all’acquirente. Entro questo termine, le cartelle ipotecarie necessarie a garantire il finanziamento devono essere state emesse e messe a disposizione.

Dal punto di vista giuridico, il trasferimento della proprietà e l’autenticazione del contratto d’acquisto sono due processi distinti. A seconda del procedimento, la proprietà passa di mano immediatamente dopo l’autenticazione. Tuttavia, accade spesso che l’autenticazione del contratto d’acquisto e l’effettivo trasferimento della proprietà si discostino ulteriormente nel tempo. Poiché possono derivarne problemi, nel contratto d’acquisto dovrebbe essere stabilito esattamente quando devono avvenire il trasferimento e l’autenticazione notarile. Se possibile, la vendita deve essere organizzata in modo che avvengano contemporaneamente.

Pagamento dell’ipoteca

Affinché l’ipoteca sia pagata, devono essere soddisfatte diverse condizioni:

  • il cliente ha scelto un’ipoteca adeguata e ha firmato il contratto ipotecario della banca;
  • il cliente ha versato il capitale proprio, ossia la sua quota del prezzo d’acquisto, di solito il 20 percento dell’importo totale;
  • tutte le garanzie richieste per il credito sono presenti: cartelle ipotecarie, eventuali garanzie aggiuntive, costituzioni in pegni, ecc.;
  • il contratto d’acquisto è stato autenticato dal/dalla notaio/a.

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Verbale e consegna dell’immobile

Normalmente, l’acquirente dovrebbe prendere in consegna l’immobile esattamente nelle stesse condizioni in cui l’ha trovato al momento della visita. Da tempo è consuetudine del settore escludere qualsiasi responsabilità per difetti nei contratti d’acquisto di immobili esistenti e soprattutto di immobili più datati. Il/la venditore/trice non può quindi rispondere se, poche settimane dopo la consegna, il riscaldamento è difettoso o il tetto non è più impermeabile. Ciò che la legge non consente di omettere sono i difetti che «il venditore ha dissimulato dolosamente al compratore» (art. 199 CO). Questo sarebbe il caso, ad esempio, se il/la venditore/trice sapesse che il riscaldamento non funziona.

Per sicurezza, quindi, prima di acquistare l’immobile è bene ispezionarlo a fondo o delegare il compito a uno/a specialista di fiducia, ad esempio consultando un/a architetto/a o un/a esperto/a edile. A seconda della situazione, è possibile convenire nel contratto la garanzia di determinate caratteristiche o una determinata condizione. In ogni caso, al momento della consegna dell’immobile deve essere creato un protocollo dettagliato.

Con un immobile di nuova costruzione, in genere, vi trovate in una posizione più forte rispetto a una proprietà più vecchia: potete far valere le consuete garanzie per i lavori di costruzione e, ad esempio, ritenere le artigiane e gli artigiani responsabili di un lavoro non corretto.

Come vengono fatturati i costi accessori?

È responsabilità del/la venditore/trice conteggiare i pagamenti già effettuati alla data del trasferimento o, nel caso di una proprietà per piani, è responsabilità dell’amministrazione. Questo include, tra le altre cose:

  • scorte disponibili in un serbatoio dell’olio;
  • premi pagati in anticipo per l’assicurazione stabili (incendio ed eventi naturali) o per l’assicurazione stabili contro i danni dell’acqua;
  • tasse per i rifiuti o altre spese del settore pubblico.

Se la data di consegna non coincide con la fine dell’anno, questi costi saranno addebitati su base proporzionale.

Infine, al momento della consegna devono essere consegnati i piani, i certificati di garanzia, le istruzioni per l’uso ecc. e la casa deve essere pulita. Anche in questo caso, conviene che l’acquirente e il/la venditore/trice si mettano d’accordo in anticipo sulle formalità della consegna.

A quanto ammontano i costi accessori di un immobile? Ecco la risposta

Conclusione

Le promesse di pagamento irrevocabili sono comuni per gli acquisti di immobili in Svizzera. Esse offrono al/alla venditore/trice una sicurezza, in quanto il creditore ipotecario fornisce una garanzia vincolante di pagamento, che rafforza la fiducia ed è giuridicamente vincolante. Le promesse di pagamento irrevocabili permettono pertanto di creare una base affidabile per il successo della vendita dell’immobile.

NOTA: in ogni caso, è necessario verificare attentamente le condizioni contrattuali.

Cosa c’è da sapere

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