Come detrarre le imposte per l’acquisto di un immobile a uso privato

In che modo l’acquisto di una casa o di un appartamento può incidere sulle vostre imposte? Quali sono le spese detraibili? E quali detrazioni sono disponibili? Scoprite subito tutto quel che c’è da sapere prima di acquistare un immobile.

Acquistando un immobile, a seconda del Cantone si applicano le seguenti spese: l’imposta sul trapasso di proprietà, tasse del registro fondiario e spese notarili.

L’imposta sul trapasso di proprietà è anche nota come imposta sull’acquisto di terreni. Si tratta di un’imposta importante riscossa dai Comuni e influisce sul prezzo di acquisto del suolo edificabile.

Inoltre, vi sono le spese notarili, poiché le autenticazioni del notaio, di solito, fanno parte della procedura di acquisto. Le tasse del registro fondiario sono dovute al momento della registrazione del nuovo proprietario. Tenete presente che gli importi esatti e le normative possono variare a seconda del Cantone.

La proprietà di un immobile ha delle conseguenze sull’imposta sul reddito e sul patrimonio. Alcuni oneri, come gli interessi ipotecari e le spese per la manutenzione degli immobili, possono essere detratti dall’imposta sul reddito. Allo stesso tempo, per le abitazioni a uso proprio viene tassato il cosiddetto valore locativo, mentre nel caso di immobili a reddito si considera il reddito da locazione. Inoltre, il valore dell’abitazione viene incluso nel calcolo dell’imposta sul patrimonio.

Anche quando si vende un immobile vi sono alcuni aspetti da valutare, in particolare bisogna considerare se vi sono differenze a livello delle normative cantonali. In particolare è opportuno tenere in debito conto l’imposta sul trapasso di proprietà e l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare, nonché le tasse del registro fondiario e le spese notarili.

L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è dovuta sulla differenza tra i costi di acquisto e di investimento e il prezzo di vendita. Una panoramica dettagliata è disponibile alla tabella seguente.

Inoltre, in alcuni casi, possono essere applicate le tasse sul trapasso di proprietà, che vengono pagate al Comune allorché l’immobile è oggetto di compravendita. L’importo di questa imposta varia a seconda del Cantone.

Quali sono le spese e le imposte da sostenere quando si acquista un immobile? Nella tabella seguente vi forniamo una panoramica dettagliata di ciò che dovete sapere sull’acquisto, la proprietà e la vendita.

Acquisto

Proprietà

Vendita

Nel ricevere in eredità o in regalo un immobile, a seconda del Cantone possono scattare delle spese, ad esempio le imposte sulle successioni o sulla donazione. Tuttavia, nella maggior parte dei Cantoni, coniugi, unioni domestiche registrate e discendenti diretti sono esenti dalle imposte sulla successione e sulla donazione. Inoltre, bisogna sempre tenere conto dell’imposta sul trapasso di proprietà nonché delle spese notarili e d’iscrizione al registro fondiario.

Coloro che possiedono un immobile residenziale hanno a disposizione detrazioni fiscali di vario tipo. Tra queste, la possibilità di detrarre gli interessi ipotecari e gli ammortamenti indiretti del pilastro 3a.

Inoltre, è possibile richiedere la detrazione fiscale per i lavori di ristrutturazione e manutenzione che preservano il valore dell’immobile. Sono compresi i contributi ai fondi di ristrutturazione, i lavori di giardinaggio, le riparazioni degli elettrodomestici, i lavori di tinteggiatura, l’ammodernamento del bagno e tutte le spese accessorie sostenute per l’immobile, come l’assicurazione dell’edificio. Nella dichiarazione fiscale è possibile indicare i costi effettivi oppure una somma forfettaria: scegliete l’importo più elevato.

Se si prospettano lavori di ristrutturazione significativi e pianificabili, vale la pena distribuire gli interventi su più anni in modo da richiedere detrazioni in più periodi fiscali. I lavori e le fatture devono quindi essere chiaramente ripartiti nei vari anni.

Invece, le spese per il mantenimento del tenore di vita o i costi operativi non sono detraibili. Ciò comprende le spese per il riscaldamento, l’elettricità, l’acqua, le acque di scarico, le tasse sui rifiuti e le bollette delle società di telecomunicazioni.

Non sono detraibili neanche gli investimenti che aumentano il valore dell’immobile. Ad esempio la costruzione di una sauna o una veranda non riducono il reddito imponibile, cosa che invece sarebbe consentita in caso di ristrutturazione. Tuttavia, è bene tenere d’occhio le informazioni sugli interventi di valorizzazione, che possono consentire una riduzione dell’imposta sugli utili da sostanza in caso di vendita dell’immobile.

Inoltre, nella maggior parte dei Cantoni, gli investimenti che aumentano il valore dell’immobile possono essere dedotti se migliorano l’efficienza energetica o utilizzano energie rinnovabili, come ad esempio gli impianti solari o l’isolamento degli edifici.

Il tanto discusso valore locativo

Chiunque viva in un’abitazione di proprietà viene tassato in base al cosiddetto valore locativo, determinato dall’autorità fiscale cantonale. Se avete fatto un investimento che fa aumentare il valore, come una veranda o una riqualificazione energetica, il vostro valore locativo verrà aumentato alla successiva rivalutazione.

Una riduzione del valore locativo richiede validi motivi. È il caso di un sottoutilizzo documentato dell’immobile, della riduzione del fondo o una discrepanza tra reddito e valore locativo. La procedura della riduzione varia da un Cantone all’altro.

L’abolizione del valore locativo è stata a lungo richiesta ed è attualmente in discussione in parlamento, ma nulla è stato ancora deciso. In questo contesto, si discute anche di quanto verrebbero limitate le detrazioni fiscali per gli interessi sul debito.

Imposta in caso di ipoteche per l’acquisto di immobili

Gli interessi sul debito di qualsiasi tipo sono detraibili, che si tratti di un ipoteca con la banca o di un altro prestito fruttifero. La costituzione di cartelle ipotecarie rientra nei costi di investimento e, come tutte le altre spese di acquisto e costruzione, è decisiva per la successiva tassazione delle plusvalenze immobiliari.

Gli ammortamenti non sono detraibili se si detiene la proprietà nel patrimonio privato. Anche la detrazione fiscale del canone del diritto di superficie non è consentita nell’imposta federale e in molti Cantoni, a meno che la proprietà non venga data in affitto.

Tasse per l’acquisto di una casa: una buona pianificazione conviene

Chi vive nelle proprie quattro mura ha molte opzioni per ottimizzare il carico fiscale. Ipoteche, interessi sul debito, riqualificazioni energetiche o interventi per conservarne il valore: tutte queste spese possono essere detratte nella dichiarazione fiscale. L’importante è affrontare per tempo il tema della manutenzione dell’immobile e delle tasse. La pianificazione anticipata di lavori di ristrutturazione importanti spesso ripaga. Al centro della questione c’è la domanda se sia più conveniente dal punto di vista fiscale ripartire i lavori, e quindi i costi, su più anni. Con una buona preparazione, infatti, è possibile godere al meglio di una casa di proprietà.

Se avete intenzione di acquistare un immobile, oltre al costo di acquisto bisogna fare i conti con spese e imposte di varia natura.

Alla luce dei vari tipi di oneri da affrontare (l’imposta sul trapasso di proprietà, le tasse del registro fondiario e le spese notarili, nonché le conseguenze indirette sulle imposte sul reddito e sul patrimonio) vi consigliamo di informarvi accuratamente e di prestare attenzione alle peculiarità del vostro Cantone. Per comprendere appieno le implicazioni fiscali e prendere le migliori decisioni possibili, può essere utile rivolgersi a un professionista.